Как объединить недвижимость в Италии и получить налоговые льготы при покупке первой недвижимости

Обновлено: 21 июля 2026 года

Объединение двух квартир состоит не из одной кадастровой заявки. Сначала проверяют права, законность исходного состояния и допустимость работ, затем оформляют строительную процедуру, соединяют помещения и обновляют кадастр через DOCFA.

Исправление двух адресов без объединения разобрано отдельно на странице о двух адресах одного дома.

Что считается объединением

• Проход между соседними квартирами.
• Внутренняя лестница между этажами.
• Присоединение части соседнего объекта.
• Слияние двух subalterni.

Предварительные условия

1. Проверить акты и доли.
2. Получить visura и planimetria.
3. Восстановить строительную историю.
4. Установить stato legittimo.
5. Проверить конструкции и кондоминиум.
6. Установить допустимость единой единицы.

CILA или SCIA

Порядок действий

1. Предварительная проверка.
2. Проект.
3. CILA, SCIA или другая процедура.
4. Работы.
5. Завершение строительной практики.
6. DOCFA.
7. Новый subalterno, план и rendita.
8. Обновление налогов и договоров.

Prima casa

Льгота может применяться при покупке смежных единиц или соседнего объекта для присоединения к уже имеющемуся жилью, если после объединения возникает единая квартира и соблюдены остальные условия.

Нельзя обещать льготу автоматически или указывать универсальный срок без анализа акта и практики.

Налоговые вычеты

Размер вычетов, лимиты и ставки меняются по налоговым годам. Старую формулу «50% и 96 000 евро на каждую единицу» нельзя подавать как универсальное правило 2026 года.

Типичные ошибки

• DOCFA до проверки строительной законности.
• Разные собственники без юридической подготовки.
• Проём в несущей стене без проекта.
• Путаница адреса и объекта.
• Обещание prima casa без проверки.
• Игнорирование новой rendita.

Объединение соседних квартир на одном этаже

Это наиболее распространённый сценарий. Даже если между квартирами есть общая стена, сначала проверяют, является ли она несущей, проходят ли в ней общие инженерные сети и не относится ли часть стены к общему имуществу кондоминиума.

1. Проверка прав и кадастровых данных обеих единиц.
2. Сопоставление планиметрий.
3. Определение типа стены.
4. Проверка регламента кондоминиума.
5. Подготовка проекта нового прохода.
6. Подача CILA или SCIA в зависимости от работ.
7. Выполнение работ и завершение практики.
8. DOCFA и новая единица.

Если квартиры используются как одно жильё, но кадастрово остаются двумя единицами, это может создавать вопросы при продаже, ипотеке, prima casa и расчёте IMU.

Объединение квартир по вертикали

Внутренняя лестница между этажами требует проверки перекрытия, несущей схемы и высоты помещений. Такой проект обычно сложнее дверного проёма между соседними квартирами.

• Статический расчёт и сейсмические требования.
• Положение балок и инженерных сетей.
• Минимальная высота и геометрия лестницы.
• Пожарная безопасность.
• Изменение полезной и кадастровой площади.
• Согласование общих частей при необходимости.

Наличие двух квартир одна над другой не означает, что лестницу можно разместить в любом месте. Ошибка на этапе покупки соседней единицы может сделать запланированное объединение технически или экономически нецелесообразным.

Присоединение комнаты или части соседнего объекта

Покупка не всей квартиры, а одной комнаты или части помещения требует предварительного разделения исходной единицы. Сначала техник формирует новую границу, а нотариус оформляет передачу выделенной части. После этого она присоединяется к квартире покупателя.

Здесь участвуют две последовательные операции: frazionamento и fusione. Нельзя просто описать в договоре «одну комнату» без точного технического и кадастрового определения передаваемой части.

Собственники, доли и однородность прав

Для обычного кадастрового объединения права должны быть однородными. Это означает совпадение субъектов, оснований права и долей. Если первая квартира принадлежит одному человеку, а вторая супругам совместно, DOCFA не решит это расхождение.

Проверка stato legittimo

До нового проекта техник восстанавливает законное состояние каждой единицы. Для этого используются первоначальные разрешения, последующие CILA, SCIA, разрешения на строительство, планы и документы Comune.

• Незаконно перенесённая кухня.
• Закрытый балкон.
• Отсутствующий в документах проём.
• Изменённая лестница.
• Присоединённая кладовая.
• Разделение комнаты на два помещения.

Если нарушения существуют, их оценивают до объединения. Иногда достаточно восстановить исходное состояние, иногда возможна sanatoria, а иногда проект объединения приходится менять.

Инженерные системы

Объединение пространства не всегда означает автоматическое объединение всех систем. Нужно решить судьбу двух котлов, электросчётчиков, водомеров и газовых контрактов.

Кондоминиум и общие части

Внутреннее объединение обычно остаётся делом собственника, пока не затрагивает безопасность, общие конструкции, фасад и права других жильцов. Но проект может повлиять на таблицы тысячных долей, отопление и распределение отдельных расходов.

• Проверить регламент кондоминиума.
• Уведомить администратора о работах.
• Проверить несущую стену и общие трубы.
• Оценить необходимость обновления тысячных долей.
• Уточнить доступ строителей и правила использования общих зон.

DOCFA после завершения работ

DOCFA подаёт уполномоченный специалист после того, как фактическое состояние соответствует строительной практике. В документе отражаются новая конфигурация, категория, консистенция, площадь и предложенная rendita catastale.

1. Закрытие старых единиц.
2. Создание новой планиметрии.
3. Присвоение нового subalterno.
4. Предложение новой rendita.
5. Получение обновлённой visura.
6. Проверка адреса и принадлежностей.

Гараж, подвал или отдельное парковочное место могут остаться самостоятельными единицами. Их не следует механически включать в новый subalterno жилья.

Prima casa: что проверяется

Льгота может применяться к смежным единицам, если покупатель создаёт одно жильё и выполняет остальные условия. Налоговая служба допускает как одновременную покупку двух смежных объектов, так и приобретение соседней единицы для расширения уже принадлежащей квартиры.

• Реальная возможность физического объединения.
• Обязательство создать единую жилую единицу.
• Итоговая категория не A/1, A/8 или A/9.
• Соблюдение требований к собственности и резиденции.
• Корректная формулировка в нотариальном акте.
• Завершение объединения в разумный и документируемый срок.

Нельзя обещать клиенту льготу только потому, что квартиры расположены рядом. Если проём невозможен, права не совпадают или итоговый объект относится к исключённой категории, налоговый сценарий меняется.

Если объединение не завершено

Незавершённое объединение может привести к утрате льготы, доначислению налога, процентам и санкциям. Дополнительно сохраняются две rendite, возможная IMU на вторую единицу и отдельные расходы кондоминиума.

Если задержка возникла из-за объективного препятствия, документы нужно сохранять: переписку с Comune, отказ кондоминиума, структурные заключения и действия техника. Оценку налоговых последствий выполняют с нотариусом или налоговым специалистом.

Бюджет объединения

Фиксированной цены нет. Проём в ненесущей стене и лестница через перекрытие являются принципиально разными проектами. Поэтому бюджет составляют после технического осмотра, а не по количеству квадратных метров.

Практический сценарий

Семья владеет квартирой A/2 и покупает соседнюю A/3. Между объектами ненесущая стена, но первая квартира принадлежит одному супругу, а вторую планируют оформить на обоих. Нотариус сначала выстраивает совместимые права. Затем техник проверяет архив Comune, подаёт CILA, подрядчик делает проход и объединяет электрическую систему. После завершения работ подаётся DOCFA, создаётся один subalterno и новая rendita. Такой порядок позволяет заранее контролировать prima casa, документы и будущую продажу.

Роли специалистов

Главный вывод

Правильная последовательность: права и документы, строительная процедура, работы, DOCFA и налоговое обновление. Кадастр фиксирует результат, а не создаёт его.

Частые вопросы

Что такое fusione catastale?

Это кадастровое объединение нескольких единиц в одну после законного физического объединения.

Достаточно ли DOCFA?

Нет, если требовались строительные работы. Сначала оформляют процедуру и выполняют работы.

Можно ли объединить объекты разных собственников?

При различиях прав сначала нужна юридическая оценка и, возможно, нотариальный акт.

Меняется ли rendita catastale?

Да, новая единица получает собственные характеристики и ренту.

Можно ли применить prima casa?

Да, при соблюдении условий и создании единого жилья, не относящегося к исключённым категориям.

Есть ли единый срок объединения?

Нет одного безопасного срока для всех случаев. Нужно анализировать акт и обстоятельства.

Кто подаёт DOCFA?

Уполномоченный техник: geometra, architetto или ingegnere.