Обновлено: 21 июля 2026 года
В Италии выражение «акт собственности» обычно используют для обозначения документа, из которого видно, на каком основании нынешний владелец получил недвижимость. Профессиональный термин - atto di provenienza, то есть документ происхождения права.
Это может быть нотариальный акт покупки, дарение, наследство, судебный декрет или раздел имущества. Кадастровая выписка такой документ не заменяет.
Кратко
- Atto di provenienza показывает основание приобретения права.
- Право собственности проверяют не только по Catasto, но и по Registri Immobiliari.
- При наследстве, дарении и судебной покупке состав документов различается.
- Покупателю нужен анализ акта, а не только его копия.
- До задатка акт сопоставляют с кадастровыми и строительными документами.
Нужно проверить основание права продавца?
Разберём atto di provenienza, историю переходов и недостающие документы.
Что такое atto di provenienza
Atto di provenienza отвечает на вопрос, каким юридическим событием конкретное лицо приобрело недвижимость. При обычной покупке это предыдущий rogito, при дарении - акт дарения, при наследстве - комплекс наследственных документов и транскрипций.
Какие документы могут быть основанием права
| Основание | Документ | Что проверить |
|---|---|---|
| Купля-продажа | Нотариальный акт | Транскрипцию, доли, семейный режим |
| Дарение | Акт дарения | Наследственные риски |
| Наследство | Документы наследования | Принятие и непрерывность записей |
| Аукцион | Decreto di trasferimento | Описание объекта и снятие записей |
| Раздел | Нотариальный или судебный акт | Доли до и после раздела |
Что проверяют в акте
- Стороны и их полномочия.
- Основание и дату приобретения.
- Описание объекта и кадастровые идентификаторы.
- Квартиру, гараж, подвал и землю.
- Доли и режим супругов.
- Узуфрукт, сервитуты и право проживания.
- Ипотеки и ограничения, упомянутые в акте.
- Градостроительные заявления и приложения.
Существенные условия часто находятся не в начале, а в приложениях и заявлениях сторон.
Есть копия акта, но непонятно, что из неё следует?
Проверим состав права, доли, принадлежности и связь с текущими данными.
Акт, Catasto и Registri Immobiliari
| Источник | Что показывает |
|---|---|
| Atto di provenienza | Основание приобретения права |
| Visura catastale | Учётные характеристики объекта |
| Ispezione ipotecaria | Транскрипции, ипотеки, аресты |
| Документы Comune | Строительную законность |
Старое утверждение о том, что права регистрируются в Catasto, неточно. Кадастр выполняет учётную и налоговую функцию, а публичность вещных прав обеспечивают реестры недвижимости.
Непрерывность переходов права
Нотариус проверяет не только последний акт, но и логическую непрерывность транскрипций. Особого внимания требуют наследство, старые дарения, судебные решения и расхождения в долях.
Как получить копию акта
- Найти нотариуса, дату и номер repertorio.
- Обратиться в нотариальную контору.
- Если нотариус прекратил деятельность, обратиться в Archivio Notarile.
- Запросить простую или заверенную копию.
Особые случаи
Дарение
Проверяют наследственные риски и приемлемость объекта для банка.
Наследство
Декларация о наследстве не всегда закрывает весь вопрос. Нужны документы принятия и транскрипции.
Судебная покупка
Титулом становится decreto di trasferimento. Проверяют точное описание объекта и исполнение распоряжений суда.
Что запросить до предложения
- Полный atto di provenienza.
- Актуальную visura и planimetria.
- Ипотечную проверку.
- Строительные документы.
- APE.
- Документы кондоминиума.
- Сведения обо всех собственниках.
Типичные ошибки
- Считать visura доказательством права.
- Не анализировать доли.
- Игнорировать дарение.
- Не проверять наследственную цепочку.
- Не сопоставлять гараж и подвал.
- Путать кадастровое соответствие со строительной законностью.
Практический пример
В объявлении гараж включён в цену, но в предыдущем акте он отсутствует, а visura показывает другого владельца. Без сопоставления акта и кадастровых данных продавец мог бы обещать объект, который ему не принадлежит.
Главный вывод
Atto di provenienza - центральный документ истории права, но он работает только вместе с реестром недвижимости, кадастром и строительной документацией.
Нужно проверить титул продавца до задатка?
Организуем юридическую и техническую проверку до принятия обязательств.
Частые вопросы
Что в Италии называют актом собственности?
Обычно речь идёт об atto di provenienza: документе, на основании которого нынешний владелец приобрёл право.
Подтверждает ли visura catastale право собственности?
Нет. Она содержит учётные данные, но не заменяет титул и проверку реестра недвижимости.
Где получить копию старого акта?
У нотариуса, который его составил, либо в компетентном нотариальном архиве.
Что проверяют при наследстве?
Документы наследования, принятие наследства и непрерывность транскрипций.
Достаточно ли одного акта?
Нет. Дополнительно проверяют ипотечные записи, кадастр и строительные документы.
Можно ли подписать по доверенности?
Да, если доверенность содержит нужные полномочия и принимается нотариусом.
Когда выдают копию нового rogito?
После выполнения регистрационных формальностей нотариус выдаёт заверенную копию.
