Покупка жилья в Италии без Prima Casa: как законно снизить налоги

Недвижимость в Италии → Покупка недвижимости → Налоги и расходы → Покупка без Prima Casa

Обновлено: 26 сентября 2026

Если новая покупка недвижимости в Италии не имеет права на agevolazione Prima Casa, это ещё не означает, что налог всегда нужно считать от полной рыночной цены и что законных способов снизить нагрузку нет.

Для физического лица при покупке жилой недвижимости без IVA главным механизмом часто становится sistema prezzo-valore: imposta di registro может рассчитываться от кадастровой стоимости, а не от фактической цены сделки.

Но сначала нужно проверить принципиальный вопрос: действительно ли ваша новая покупка является покупкой без Prima Casa. Сам факт, что у вас уже есть другая недвижимость, не всегда автоматически исключает льготу.

Коротко о главном

• «Вторая квартира» и «покупка без Prima Casa» - не всегда одно и то же.
• Сначала проверяют право на agevolazione Prima Casa.
• Если льгота действительно не применяется, при покупке без IVA imposta di registro обычно составляет 9%.
• Imposta ipotecaria и catastale в таком сценарии обычно фиксированы по 50 евро.
• При наличии условий можно использовать prezzo-valore.
• Для жилья без Prima Casa кадастровая база обычно рассчитывается как rendita catastale × 1,05 × 120.
• При сделке с IVA prezzo-valore не применяется.
• Если продажа облагается IVA, база для IVA - цена сделки.

• Сначала проверьте: точно ли Prima Casa невозможна
• Какие налоги действуют без Prima Casa
• Как работает prezzo-valore
• Как считается кадастровая база
• Пример экономии
• Когда prezzo-valore не работает
• Что нужно сказать notaio
• Какие советы об «экономии» опасны
• Что проверить до caparra
• FAQ

Сначала проверьте: действительно ли Prima Casa вам не положена

Одна из самых распространённых ошибок - считать, что если у человека уже есть квартира, новая покупка автоматически становится «seconda casa» без права на льготы.

Налоговая логика сложнее.

Для agevolazione Prima Casa проверяются, в частности:

• где находится новая недвижимость;
• где у покупателя residenza или где он её установит;
• какие права на другую жилую недвижимость уже есть в том же Comune;
• покупалась ли другая недвижимость ранее с agevolazioni Prima Casa;
• будет ли ранее льготно приобретённая недвижимость продана в установленный срок.

С 2025 года, если покупатель уже владеет недвижимостью, ранее приобретённой с agevolazione Prima Casa, срок её продажи после новой льготной покупки увеличен до двух лет.

Поэтому перед расчётом «второй недвижимости» нужно сначала ответить на вопрос: почему именно новая покупка не соответствует Prima Casa.

Для сравнения режимов используйте отдельную страницу: Prima Casa и покупка без льготы: сравнение налогов.

Какие налоги платят при покупке без Prima Casa

Если жильё покупается у частного лица либо у предприятия в режиме, где продажа освобождена от IVA, стандартная налоговая структура без Prima Casa обычно выглядит так:

• imposta di registro - 9%;
• imposta ipotecaria - 50 евро;
• imposta catastale - 50 евро.

Для proportional imposta di registro действует минимальная сумма 1 000 евро.

Но главный вопрос - от какой базы считать 9%. Именно здесь и появляется prezzo-valore.

Prezzo-valore: основной законный механизм снижения налоговой базы

Prezzo-valore позволяет в предусмотренных законом случаях рассчитывать налоги на передачу жилой недвижимости исходя из кадастровой стоимости, а не из фактической цены продажи.

Это не скидка и не специальный bonus для «второй квартиры». Это особый механизм определения налоговой базы.

Он может применяться, если одновременно выполняются основные условия:

• покупатель - физическое лицо;
• покупка не совершается в рамках предпринимательской или профессиональной деятельности;
• объект - жилая недвижимость или соответствующая pertinenza;
• сделка облагается proportional imposta di registro, а не IVA;
• покупатель прямо просит применить prezzo-valore в нотариальном акте;
• в акте указывается реальная договорная цена.

Механизм применяется и к жилым объектам, которые приобретаются без agevolazione Prima Casa.

Как рассчитывается valore catastale без Prima Casa

Для обычного жилого объекта без Prima Casa кадастровая стоимость для prezzo-valore рассчитывается по формуле:

Rendita catastale × 1,05 × 120

Именно к этой базе затем применяется 9% imposta di registro.

Подробно сам механизм rendita и коэффициентов разобран здесь: как рассчитывается valore catastale.

Пример: квартира стоит 200 000 евро

Предположим:

• цена квартиры - 200 000 евро;
• rendita catastale - 900 евро;
• Prima Casa не применяется;
• сделка не облагается IVA;
• покупатель имеет право использовать prezzo-valore.

Кадастровая база:

900 × 1,05 × 120 = 113 400 евро

Imposta di registro:

113 400 × 9% = 10 206 евро

Если бы 9% рассчитывались от цены 200 000 евро, результат составил бы 18 000 евро.

Разница в примере возникает не из-за «секретной льготы на вторую квартиру», а из-за законного применения prezzo-valore.

Когда prezzo-valore не применяется

Если продажа облагается IVA, prezzo-valore не используется.

В типичном сценарии покупки жилого объекта без Prima Casa у компании при продаже с IVA:

• IVA для обычного жилья составляет обычно 10% от цены;
• для объектов категорий A/1, A/8 и A/9 - 22%;
• imposta di registro - 200 евро;
• imposta ipotecaria - 200 евро;
• imposta catastale - 200 евро.

Поэтому фраза «на вторую квартиру налог всегда 9%» неверна. Сначала определяется налоговый режим конкретной сделки.

Prezzo-valore нужно запросить в нотариальном акте

Механизм не стоит воспринимать как автоматическую опцию.

Покупатель должен прямо попросить notaio применить prezzo-valore в момент заключения акта.

Добавить такую просьбу позднее отдельным дополнительным актом нельзя.

При этом в rogito всё равно должна быть указана фактическая цена сделки.

Есть ли ещё преимущества prezzo-valore

Да. Помимо возможного снижения налоговой базы, режим даёт дополнительные преимущества.

• ограничивает возможность налогового accertamento стоимости объекта при соблюдении условий режима;
• предусматривает уменьшение нотариального honorario на 30% в части, к которой применяется соответствующее правило.

Поэтому prezzo-valore полезно рассматривать не только как арифметику налога, но и как специальный защитный режим сделки.

Что не является законной «льготой»

Особенно осторожно относитесь к следующим советам.

• «Это ваша вторая квартира, значит Prima Casa точно невозможна». Не всегда. Нужно проверить конкретные условия.
• «Можно просто оформить вторую квартиру как Prima Casa». Льгота зависит от законных требований, а не от названия сделки.
• «Если цена в акте будет ниже, налог уменьшится». Занижение реальной цены создаёт налоговые риски и не является законной оптимизацией.
• «Prezzo-valore работает и при IVA». Нет.
• «Для второй недвижимости всегда платят 9% от цены». При prezzo-valore база может быть кадастровой; при IVA схема вообще другая.
• «Нужно просто найти нотариуса, который согласится». Notaio применяет законный режим при наличии условий, а не создаёт льготу.

Что проверить до caparra

1. Определите, есть ли у вас право на Prima Casa.
2. Если уже есть недвижимость, выясните, как она была приобретена и где находится.
3. Уточните тип продавца.
4. Определите, будет сделка с IVA или без IVA.
5. Получите rendita catastale объекта.
6. Проверьте возможность prezzo-valore.
7. Сравните налог по кадастровой базе и по цене.
8. Получите preventivo notaio.
9. Отдельно посчитайте остальные расходы сделки.

Только после этого можно корректно ответить, сколько фактически потребуется денег на покупку.

Что разбирается на других страницах

• Prima Casa и покупка без льготы: сравнение налогов
• Imposta di registro: ставки и расчёт
• Valore catastale: формула и коэффициенты
• Стоимость нотариальных услуг при покупке
• Скрытые расходы сделки
• IMU и другие налоги после покупки

Часто задаваемые вопросы

Если у меня уже есть квартира, Prima Casa на новую точно невозможна?

Нет. Нужно проверить, где находится уже принадлежащая вам недвижимость, как она была приобретена и выполняются ли остальные условия agevolazione Prima Casa.

Если прежняя квартира была куплена с Prima Casa, сколько времени есть на её продажу?

По действующим правилам срок составляет два года с даты новой покупки, если применяются условия соответствующего режима.

Сколько составляет imposta di registro без Prima Casa?

В стандартной покупке без IVA применяется ставка 9%, с минимальной суммой proportional registration tax 1 000 евро.

Можно ли использовать prezzo-valore для второй квартиры?

Да, если выполняются условия режима: покупатель является физическим лицом, объект жилой, сделка облагается proportional imposta di registro и покупатель прямо просит применить prezzo-valore в rogito.

Как считается кадастровая база без Prima Casa?

Для обычной жилой недвижимости используется формула rendita catastale × 1,05 × 120.

Работает ли prezzo-valore при покупке с IVA?

Нет. При продаже, облагаемой IVA, налог рассчитывается исходя из цены сделки, а prezzo-valore не применяется.

Что лучше проверить до внесения caparra?

Право на Prima Casa, тип продавца, режим IVA, rendita catastale, возможность prezzo-valore и предварительный расчёт notaio. Это позволяет понять реальную налоговую нагрузку до принятия обязательств.