Арендатор и арендодатель в Италии: обязанности locatore и conduttore

Обновлено: 22 сентября 2026

В итальянском договоре аренды две основные стороны обычно обозначаются как locatore и conduttore. Locatore предоставляет жильё в пользование, conduttore получает право им пользоваться и обязуется выполнять условия договора.

На практике споры чаще всего возникают не из-за самих терминов, а из-за вопроса: кто должен платить, ремонтировать, сообщать о проблеме, отвечать за повреждение или возвращать объект в определённом состоянии.

Поэтому эта страница не заменяет полный юридический разбор аренды. Её задача проще: показать базовую матрицу обязанностей locatore и conduttore и помочь понять, в какую специализированную тему переходить дальше.

Коротко о главном

• Locatore - сторона, которая предоставляет объект в аренду.
• Conduttore - сторона, которая получает объект в пользование и платит согласованную арендную плату.
• Locatore должен передать жильё в состоянии, пригодном для согласованного использования.
• Conduttore должен пользоваться жильём надлежащим образом и платить canone в установленные сроки.
• Необходимый крупный ремонт обычно относится к сфере ответственности собственника, мелкое обслуживание - арендатора, но важна причина поломки.
• Арендатор отвечает за повреждения, вызванные неправильным использованием, но не автоматически за обычный износ и старение.
• Конкретные обязанности всегда нужно сверять с договором и характером проблемы.

Locatore и conduttore: кто есть кто

Термин	Что означает	Как говорят в быту
Locatore	Сторона, предоставляющая объект в аренду	Proprietario, владелец, арендодатель
Conduttore	Сторона, получающая объект в пользование	Inquilino, арендатор, жилец

Важно понимать разницу между proprietario и locatore. Собственник объекта часто одновременно является locatore, но в юридическом документе ориентироваться нужно прежде всего на то, кто указан стороной договора.

То же касается слова inquilino: в разговорной речи оно используется постоянно, но в договоре чаще встречается юридически более точное conduttore.

Что обязан делать locatore

Базовые обязанности арендодателя закреплены в Codice civile.

• Передать объект в состоянии, пригодном для использования.
• Поддерживать его пригодным для согласованного использования.
• Обеспечивать спокойное пользование объектом в течение аренды.
• Выполнять необходимые ремонты, которые не относятся к мелкому обслуживанию арендатора.
• Исполнять обязательства, прямо закреплённые в договоре.

Практически это означает, что собственник не может ограничиться формулой «я отдал ключи, дальше всё проблема арендатора».

Что обязан делать conduttore

У арендатора тоже есть несколько фундаментальных обязанностей.

• Принять объект и пользоваться им по назначению.
• Пользоваться жильём с нормальной осторожностью и не допускать повреждений из-за небрежности.
• Платить canone в срок.
• Выполнять мелкое обслуживание, которое по закону или договору относится к арендатору.
• Сообщать о неисправностях, если промедление может увеличить ущерб.
• После окончания аренды вернуть объект в соответствии с договором и с учётом нормального износа.

Кто за что отвечает: быстрая матрица

Ситуация	Базовая логика
Ежемесячная арендная плата	Conduttore
Передача квартиры в пригодном состоянии	Locatore
Крупный необходимый ремонт	Обычно locatore
Мелкое обслуживание из-за обычного использования	Обычно conduttore
Повреждение из-за неправильного использования	Обычно conduttore
Поломка из-за старения или ветхости	Обычно locatore
Соблюдение правил condominio	Conduttore обязан соблюдать применимые правила проживания
Возврат объекта после окончания договора	Conduttore

Это базовая карта, а не ответ на каждый спор. Реальное распределение может зависеть от причины поломки, условий договора и конкретной нормы.

Ремонт: самая частая зона конфликта

Формула «обычный ремонт платит арендатор, крупный - собственник» полезна только как первый ориентир.

Статья 1576 Codice civile устанавливает, что необходимые ремонты во время аренды выполняет locatore, кроме мелкого обслуживания, относящегося к conduttore.

Но главный вопрос часто не в размере ремонта, а в причине повреждения.

• поломка из-за обычного использования может относиться к мелкому обслуживанию арендатора;
• поломка из-за старения, конструктивного дефекта или износа чаще относится к собственнику;
• повреждение из-за неправильного использования может перейти на арендатора;
• если причина спорная, важны документы, фотографии и заключение специалиста.

Поэтому перед спором «кто должен платить» сначала нужно установить, почему именно возникла неисправность.

Может ли собственник входить в арендованную квартиру

После передачи жилья арендатор получает право пользоваться объектом на условиях договора.

Поэтому наличие у собственника ключей само по себе не означает право приходить в квартиру без предварительного согласования.

Вопрос доступа лучше заранее урегулировать в договоре: например, осмотр, необходимость ремонта, показ квартиры перед окончанием аренды и экстренные ситуации.

Если вопрос уже перешёл в конфликт о вмешательстве в пользование жильём, нужен более широкий legal-owner: права и обязанности при аренде жилья в Италии.

Кто отвечает за платежи

Canone - базовая обязанность conduttore. Но кроме аренды существуют дополнительные расходы.

• condominio;
• отопление;
• свет и газ;
• вода;
• интернет;
• другие oneri accessori.

Нельзя автоматически считать, что все расходы condominio платит арендатор или, наоборот, собственник.

Распределение зависит от характера расхода, договора и применимых правил.

Отдельный разбор: spese condominiali при аренде в Италии.

Кто отвечает за повреждения квартиры

Нужно различать три совершенно разные ситуации.

Что произошло	Базовая логика
Нормальный износ при обычном проживании	Не считается автоматически ущербом арендатора
Повреждение из-за неправильного использования	Может быть ответственностью conduttore
Поломка из-за ветхости или дефекта объекта	Чаще относится к locatore

Именно поэтому фотографии при заселении и verbale di consegna важны обеим сторонам.

Как эта логика связана с депозитом

Deposito cauzionale нужен для обеспечения обязательств арендатора, но не даёт собственнику автоматического права удержать деньги после выезда.

Если возникает спор, обычно нужно понять:

• есть ли реальная задолженность;
• есть ли доказанное повреждение;
• существовало ли оно до заселения;
• является ли это нормальным износом;
• какая сумма действительно обоснована.

Подробно: залог при аренде в Италии и возврат залога после выезда.

Почему договор всё равно важнее общих списков

Даже если закон устанавливает базовые обязанности сторон, большинство повседневных вопросов удобнее решать, когда договор составлен понятно.

До подписания проверьте:

• кто именно указан как locatore и conduttore;
• состояние объекта при передаче;
• размер canone;
• срок платежа;
• дополнительные расходы;
• правила ремонта;
• условия доступа;
• депозит;
• процедуру выезда;
• способ официальных уведомлений.

Общая структура договора разобрана отдельно: договор аренды жилья в Италии.

Когда базовой матрицы уже недостаточно

Эта страница помогает определить стартовую логику, но отдельные ситуации требуют более узкого разбора.

Ваш вопрос	Куда перейти
Нужен полный юридический разбор прав сторон	Права и обязанности сторон
Не понимаю, какой договор используется	Типы договоров аренды
Спор по ответственности за ущерб	Ответственность арендатора и арендодателя
Спор по депозиту	Возврат залога
Арендатор перестал платить	Неуплата аренды
Договор вообще не оформлен	Аренда без договора

7 ошибок, которые создают споры между сторонами

1. Не зафиксировать состояние квартиры при въезде.
2. Считать любой ремонт обязанностью собственника.
3. Считать любой ремонт обязанностью арендатора.
4. Не разделять canone и дополнительные расходы.
5. Решать важные вопросы только устно.
6. Не фиксировать повреждения и неисправности сразу после их появления.
7. Пытаться решать уже юридический конфликт по общему интернет-чеклисту.

FAQ о locatore и conduttore в Италии

Кто такой locatore?

Locatore - сторона договора, которая предоставляет имущество в аренду. В обычной жилой аренде это чаще всего собственник квартиры.

Кто такой conduttore?

Conduttore - арендатор, который получает объект в пользование и обязан соблюдать договор, надлежащим образом использовать жильё и платить canone в установленные сроки.

Кто должен оплачивать ремонт?

Необходимый ремонт обычно относится к locatore, а мелкое обслуживание - к conduttore. Но ключевое значение имеет причина поломки: обычное использование, ветхость, дефект или неправильная эксплуатация.

Отвечает ли арендатор за обычный износ квартиры?

Нормальный износ при правильном использовании нельзя автоматически считать ущербом арендатора. Другое дело - повреждение, вызванное небрежным или неправильным использованием.

Может ли собственник приходить в квартиру без предупреждения?

После передачи объекта арендатор имеет право пользоваться им в рамках договора. Наличие ключей у собственника само по себе не означает свободный доступ без согласования, кроме действительно экстренных обстоятельств.

Кто платит spese condominiali?

Зависит от характера конкретных расходов и условий договора. Нельзя считать, что все расходы condominio автоматически относятся только к одной стороне.

Что делать, если стороны не согласны, кто обязан платить?

Нужно проверить договор, характер расхода или повреждения, причину проблемы и документы. Если вопрос уже превратился в спор, лучше переходить от общего правила к разбору конкретной ситуации.

Главный принцип: сначала определить обязанность, потом спорить о деньгах

В отношениях locatore и conduttore многие конфликты начинаются с неправильного исходного вопроса: «кто должен платить?»

Сначала нужно понять, какая обязанность нарушена, почему возникла проблема и что говорит договор. Только после этого можно определять, кто несёт расходы или ответственность.

Поэтому эта страница остаётся базовой практической матрицей сторон договора, а сложные юридические споры передаются отдельным материалам по ремонту, ответственности, депозиту, задолженности и выселению.