Доли в кондоминиуме в Италии: полное руководство (tabelle millesimali)

Кондоминиум в Италии → Правила и расходы condominio → Tabelle millesimali

Обновлено: 26 сентября 2026

Tabelle millesimali - это таблицы, в которых стоимость каждой квартиры или другой unità immobiliare выражается в тысячных долях по отношению ко всему зданию. Условно весь condominio принимается за 1000 millesimi.

Эти цифры нужны не для определения рыночной цены квартиры. Они используются прежде всего для распределения многих расходов condominio и для определения веса собственника при голосовании на assemblea.

Поэтому ошибка даже в нескольких десятках millesimi может годами влиять на то, сколько собственник платит за общие работы и какой вес имеет его голос.

Коротко о главном

• Всё здание условно выражается в 1000 millesimi.
• Millesimi показывают пропорциональную стоимость отдельной unità rispetto al valore dell’intero edificio.
• Они используются для многих condominial expenses и для quorum assemblea.
• Это не кадастровая и не рыночная стоимость квартиры.
• Существуют общая tabella di proprietà и специальные таблицы для отдельных услуг и частей здания.
• Не любой расход делится исключительно по общей tabella A.
• Изменить таблицу просто потому, что кому-то кажется несправедливой его quota, нельзя.
• Art. 69 допускает специальную процедуру исправления при ошибке или существенном изменении пропорциональной стоимости.

• Что такое tabelle millesimali
• Для чего нужны millesimi
• Как рассчитываются доли
• Какие таблицы бывают
• Все ли расходы делятся по одной таблице
• Как millesimi влияют на голосование
• Как утверждаются таблицы
• Когда таблицы можно изменить
• Что считается ошибкой
• Где найти таблицы
• Что проверить перед покупкой квартиры
• FAQ

Что такое tabelle millesimali

Art. 68 disposizioni di attuazione Codice Civile предусматривает, что пропорциональная стоимость каждой unità immobiliare выражается в millesimi в специальной таблице.

Например:

• квартира A - 82,50 millesimi;
• квартира B - 61,20 millesimi;
• магазин C - 94,70 millesimi;
• и так далее до общей суммы 1000.

Это не означает, что квартира с 82,50 millesimi стоит на рынке ровно на 35% больше квартиры с 61,20. Tabelle millesimali имеют другую функцию: они выражают относительную стоимость unità внутри конкретного здания для condominial relationships.

Для чего нужны millesimi

У таблиц две основные функции.

1. Распределение расходов

Art. 1123 Codice Civile использует пропорциональную стоимость собственности как базовый критерий распределения общих расходов, если закон или соглашение не устанавливают иной принцип.

2. Голосование на assemblea

Для многих решений недостаточно просто посчитать количество поднятых рук. Закон одновременно учитывает количество участников и стоимость здания, которую они представляют в millesimi.

Именно поэтому собственник большой квартиры может иметь один голос как человек, но одновременно представлять значительно больше millesimi, чем собственник небольшой unità.

Как работают quorum и majority, отдельно разобрано здесь: quorum и голосование в condominio.

Как рассчитываются tabelle millesimali

Codice Civile не устанавливает единую математическую формулу с обязательным набором коэффициентов для каждого здания.

Art. 68 устанавливает базовый юридический принцип: определяется пропорциональная стоимость каждой unità immobiliare относительно всего здания.

При технической оценке могут анализироваться объективные характеристики помещений, например:

• площадь или объём;
• назначение помещения;
• этаж и положение внутри здания;
• ориентация;
• освещённость;
• террасы, балконы и другие принадлежности;
• иные характеристики, влияющие на относительную ценность unità в конкретном здании.

Но конкретные коэффициенты должен обосновывать технический расчёт. Нельзя универсально сказать, что «верхний этаж всегда получает +10%» или «балкон всегда увеличивает millesimi на определённое число».

Что закон прямо запрещает учитывать

Art. 68 прямо указывает, что при определении proportional values не учитываются:

• canone locatizio - размер арендной платы;
• улучшения, сделанные собственником;
• текущее состояние ремонта или обслуживания квартиры.

То есть дорогая кухня, новый паркет или дизайнерский ремонт сами по себе не должны увеличивать millesimi квартиры.

Какие tabelle millesimali бывают

В condominio может существовать несколько таблиц, потому что разные общие части используются собственниками по-разному.

Таблица	Для чего используется
Tabella generale / proprietà	Общая пропорциональная стоимость unità, многие общие расходы и quorum
Tabella scale	Отдельные расходы, связанные с лестницами
Tabella ascensore	Расходы на лифт по применимому критерию
Tabella riscaldamento	Распределение отдельных расходов центральной системы, когда используется соответствующая схема
Другие tabelle d’uso	Отдельные части или услуги, которые используются condomini в разной степени

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Все ли расходы делятся по общей tabella millesimale

Нет. Это одна из самых распространённых ошибок.

Общая tabella di proprietà является базой, но Codice Civile предусматривает специальные критерии для отдельных частей здания.

Например, собственнику могут встретиться отдельные правила для:

• лестниц;
• лифта;
• lastrico solare;
• частей здания, обслуживающих только определённую группу condomini;
• отдельных общих систем.

Поэтому строка расходов должна проверяться не только по количеству ваших millesimi, но и по тому, какая именно таблица или правовой критерий применён к конкретному расходу.

Например, отдельный механизм уборки лестницы разобран здесь: кто платит за уборку лестницы в condominio.

Как millesimi влияют на assemblea

Millesimi имеют прямое значение для quorum.

При проверке решения assemblea обычно недостаточно знать:

«За проголосовали 8 человек, против 5».

Нужно дополнительно установить, сколько millesimi представляли эти восемь и пять собственников.

Поэтому хороший verbale должен позволять проверить не только количество голосов, но и соответствующие millesimi.

Подробнее о документе: как читать verbale assemblea condominiale.

Как утверждаются tabelle millesimali

Здесь нельзя использовать одно правило для всех ситуаций.

Если таблица просто выражает proportional values в соответствии с законными критериями, судебная практика допускает её утверждение assemblea большинством, предусмотренным art. 1136, comma 2.

Но если собственники хотят не просто зафиксировать пропорциональную стоимость, а договориться об ином критерии распределения расходов, отличном от установленного законом, возникает договорная составляющая, для которой может требоваться согласие всех затрагиваемых собственников.

Поэтому фраза «любые tabelle утверждаются 500 millesimi» юридически слишком широкая.

Когда tabelle millesimali можно изменить

Art. 69 disposizioni di attuazione c.c. устанавливает общий принцип: proportional values могут быть изменены единогласно.

Но есть два важных исключения, когда изменение возможно большинством, предусмотренным art. 1136, comma 2.

1. В таблице есть ошибка

Если исходные proportional values рассчитаны неправильно из-за объективной ошибки, art. 69 позволяет их исправить без единогласия.

2. Здание существенно изменилось

Пересмотр возможен, если вследствие:

• sopraelevazione;
• увеличения площади;
• увеличения или уменьшения количества unità immobiliari;

изменяется более чем на 1/5 пропорциональная стоимость unità immobiliare даже одного собственника.

В такой ситуации расходы на пересмотр несёт тот, кто вызвал соответствующее изменение.

Что считается ошибкой в tabelle millesimali

Не всякое недовольство своей quota является ошибкой.

Значение имеют объективно проверяемые обстоятельства, например:

• неправильная площадь;
• ошибка в исходных данных unità;
• неправильное применение технических коэффициентов;
• неучтённая часть недвижимости;
• ошибка в расчётах;
• другие обстоятельства, из-за которых таблица не отражает реальное proportional value.

А вот аргумент «моя квартира стоит дешевле на рынке, поэтому я хочу меньше millesimi» сам по себе недостаточен.

Где найти tabelle millesimali

Обычно таблицы находятся в документации condominio и часто прилагаются к regolamento condominiale.

У amministratore можно запросить:

• tabella generale;
• специальные tabelle scale/ascensore и другие;
• regolamento condominiale;
• последний prospetto di riparto;
• verbale, которым таблицы были утверждены или изменены;
• техническую relazione, если она сохранилась в документации.

Важно: обязательность regolamento для condominio с более чем десятью condomini не означает, что в маленьком доме вопрос proportional values отсутствует. Расходы и quorum всё равно должны рассчитываться по правилам Codice Civile.

Что проверить в tabelle millesimali перед покупкой квартиры

Покупателю millesimi полезны не меньше, чем действующему собственнику.

Перед покупкой проверьте:

• сколько millesimi имеет квартира;
• какие отдельные таблицы применяются;
• есть ли лифт и какая quota относится к квартире;
• есть ли центральное отопление;
• как распределяются расходы на лестницы;
• нет ли недавних изменений таблиц;
• совпадает ли unità в таблице с фактической конфигурацией объекта;
• не было ли перепланировок, sopraelevazioni или объединения помещений;
• какие большие расходы уже рассчитаны по этим millesimi.

Хорошо читать таблицу вместе с последними verbali assemblea и текущим rendiconto: тогда становится видно не только число millesimi, но и сколько денег оно реально означает для этой квартиры.

Простой пример

Предположим, общие расходы, которые по закону делятся по tabella generale, составляют 20 000 евро.

Квартира имеет 75 millesimi.

Базовый расчёт:

20 000 × 75 / 1000 = 1 500 евро.

Но применять такую формулу можно только тогда, когда соответствующий расход действительно должен распределяться по этой таблице. Для лифта, лестницы, lastrico solare или других специальных случаев может действовать другой критерий.

Продолжить по теме расходов condominio

• Кондоминиум в Италии: общие правила, расходы и управление
• Quorum: как millesimi влияют на голосование
• Лестницы: как распределяются расходы на уборку
• Лифт: кто и сколько платит
• Общее имущество: нужно ли платить, если им не пользуетесь
• Verbale: как проверить утверждённый riparto

Правовая основа

• Art. 68 disposizioni di attuazione Codice Civile - выражение proportional values в millesimi и критерии, которые нельзя учитывать.
• Art. 69 disposizioni di attuazione Codice Civile - rectification и modification tabelle millesimali.
• Art. 1123 Codice Civile - базовые правила распределения расходов.
• Art. 1136 Codice Civile - quorum assemblea.
• Cassazione, Sezioni Unite, n. 18477/2010 - правовая природа и утверждение tabelle millesimali.

Часто задаваемые вопросы

Что такое tabelle millesimali?

Это таблицы, которые выражают в тысячных долях пропорциональную стоимость каждой unità immobiliare относительно всего здания.

Всегда ли весь condominio равен 1000 millesimi?

Да, общая proportional value здания выражается в тысяче долей, которые распределяются между отдельными unità immobiliari.

Зависят ли millesimi от рыночной цены квартиры?

Нет напрямую. Art. 68 отдельно исключает canone locatizio, улучшения и состояние ремонта. Millesimi отражают proportional value внутри самого здания, а не текущую цену продажи.

Все ли расходы делят по одной таблице?

Нет. Для лестниц, лифта и других частей или услуг могут применяться специальные таблицы и специальные критерии Codice Civile.

Можно ли изменить свои millesimi после перепланировки?

Не любая перепланировка автоматически меняет таблицу. Art. 69 предусматривает majority revision, когда вследствие определённых изменений здания proportional value unità изменяется более чем на одну пятую, либо когда существующая таблица содержит ошибку.

Нужно ли единогласие для изменения таблицы?

Общее правило art. 69 говорит об unanimity, но предусматривает возможность изменения большинством art. 1136, comma 2 при объективной ошибке или соответствующем изменении здания более чем на 1/5. Отдельно нужно различать законные таблицы и договорные критерии распределения расходов.

Где взять tabelle millesimali своего дома?

Запросите их у amministratore вместе с regolamento condominiale и актуальным prospetto di riparto. Если таблица недавно менялась, полезно также запросить verbale и техническую relazione.

Вернуться к главному руководству по condominio в Италии.