Amministratore di condominio в Италии: обязанности, назначение и полномочия

Кондоминиум в Италии → Правила condominio → Amministratore di condominio

Обновлено: 26 сентября 2026

Amministratore di condominio - это лицо или компания, которым собственники поручают текущее управление общими делами здания: исполнение решений assemblea, сбор взносов, оплату общих расходов, ведение бухгалтерии и документов, сохранение common parts и организацию ежегодной отчётности.

Но amministratore не является «хозяином дома» и не может самостоятельно принимать любые решения. Его полномочия ограничены законом, regolamento condominiale и решениями assemblea.

В этом материале разбираем именно статус, назначение, основные обязанности и полномочия amministratore. Нарушения, revoca, взыскание долгов и доступ к документам вынесены в отдельные страницы.

Коротко о главном

• Назначение amministratore обязательно, если condomini больше восьми, то есть девять и более.
• Его обычно назначает assemblea.
• Для назначения требуется большинство участников голосования, представляющих минимум 500 millesimi.
• Профессиональный amministratore должен соответствовать требованиям art. 71-bis.
• Управляющим может быть и один из condomini здания, для которого действуют специальные исключения по части образовательных требований.
• Amministratore исполняет deliberazioni assemblea, ведёт бухгалтерию, собирает contributi, оплачивает ordinary expenses и сохраняет common parts.
• Ежегодный rendiconto должен быть подготовлен, а assemblea для его утверждения созвана в течение 180 дней после закрытия esercizio.
• Деньги condominio должны проходить через отдельный банковский или почтовый счёт, открытый на имя condominio.

• Кто такой amministratore
• Когда он обязателен
• Кто может быть amministratore
• Как назначают amministratore
• Срок полномочий
• Что он должен сообщить при назначении
• Основные обязанности
• Обязанности перед assemblea
• Бухгалтерия и банковский счёт
• Взыскание взносов
• Что amministratore может решать сам
• Вознаграждение
• Что происходит при прекращении полномочий
• FAQ

Кто такой amministratore di condominio

Amministratore - представитель condominio в пределах полномочий, предусмотренных законом и решениями assemblea.

Его положение регулируют прежде всего:

• art. 1129 Codice Civile - nomina, revoca и отдельные обязанности;
• art. 1130 - основные attribuzioni;
• art. 1131 - rappresentanza;
• art. 1130-bis - rendiconto;
• art. 71-bis disposizioni di attuazione c.c. - требования к лицу, выполняющему функции amministratore.

В практическом смысле amministratore является связующим звеном между assemblea, собственниками, банком, поставщиками, подрядчиками, техниками, страховыми и государственными органами.

Когда назначение amministratore обязательно

Art. 1129 устанавливает чёткий порог: если condomini больше восьми, назначение amministratore обязательно.

То есть обязанность возникает уже при 9 собственниках, а не при десяти.

Если assemblea не назначает amministratore, это может сделать судебный орган по заявлению одного или нескольких condomini либо уходящего amministratore.

В небольшом condominio с восемью или меньшим количеством condomini назначение amministratore законом не обязательно, хотя собственники могут добровольно его назначить.

Кто может быть amministratore

Требования устанавливает art. 71-bis disposizioni di attuazione Codice Civile.

В частности, лицо должно:

• пользоваться гражданскими правами;
• не иметь определённых предусмотренных законом уголовных осуждений;
• не находиться под соответствующими окончательными мерами prevenzione;
• не быть interdetto или inabilitato;
• не числиться в перечне protesti cambiari;
• в предусмотренных случаях иметь диплом scuola secondaria di secondo grado;
• в предусмотренных случаях пройти первоначальное обучение и периодическое повышение квалификации.

Если amministratore выбирается среди condomini самого здания, требования о дипломе и первоначальном профессиональном обучении применяются иначе: art. 71-bis прямо предусматривает для такого случая исключение.

Функции amministratore могут выполнять и società, если установленные законом требования соблюдаются лицами, которые фактически осуществляют управление.

Есть ли государственный реестр amministratori

Единого обязательного государственного профессионального реестра amministratori di condominio, аналогичного некоторым регулируемым профессиям, нет.

Существуют профессиональные ассоциации, но членство в конкретной ассоциации само по себе не заменяет требования закона.

Для профессиональной деятельности особенно важны требования art. 71-bis и правила подготовки и периодического обучения, установленные DM 140/2014.

Как назначают amministratore

Назначение обычно происходит на assemblea condominiale.

Art. 1136 устанавливает для nomina majority, предусмотренное его comma 2:

• большинство участников голосования;
• которые одновременно представляют не менее половины стоимости здания, то есть 500 millesimi.

Количество голосов и millesimi всегда нужно проверять одновременно.

Как именно работает quorum, подробно разобрано отдельно: quorum и голосование в condominio.

Сколько длится mandato amministratore

Art. 1129 предусматривает срок полномочий один год и его продление на равный период.

Это не означает, что один amministratore может управлять домом только два года. Закон не устанавливает общего максимального количества последовательных назначений.

Если собственники хотят продолжить сотрудничество, amministratore может быть подтверждён и в последующие периоды в установленном порядке.

Что amministratore должен сообщить при принятии должности

При принятии назначения и при каждом rinnovo amministratore должен сообщить установленные art. 1129 данные.

• личные и профессиональные данные;
• codice fiscale;
• для società - denominazione и sede legale;
• место хранения обязательных реестров;
• дни и часы, когда заинтересованные лица могут ознакомиться с ними и получить копии на предусмотренных условиях.

Кроме того, при принятии и rinnovo incarico amministratore должен аналитически указать размер своего compenso.

Основные обязанности amministratore

Art. 1130 перечисляет основные attribuzioni amministratore.

• исполнять deliberazioni assemblea;
• созывать ежегодную assemblea;
• контролировать соблюдение regolamento condominiale;
• регулировать использование common parts и общих услуг;
• взыскивать contributi;
• оплачивать расходы на ordinary maintenance и общие услуги;
• совершать действия, необходимые для сохранения common parts;
• выполнять налоговые обязанности condominio;
• вести anagrafe condominiale;
• вести registro dei verbali;
• вести registro di nomina e revoca;
• вести registro di contabilità;
• хранить документацию управления;
• предоставлять предусмотренные законом attestazioni;
• подготавливать ежегодный rendiconto.

Обязанности amministratore перед assemblea

Одна из ключевых функций amministratore - превращать решения собственников в конкретные действия.

Он обязан:

• созывать annual assemblea;
• представлять rendiconto;
• исполнять надлежащим образом принятые deliberazioni;
• организовывать ordinary management в рамках своих полномочий;
• информировать assemblea о вопросах, которые требуют её решения.

Сам порядок проведения собрания вынесен отдельно: как проходит assemblea condominiale.

Когда должен быть представлен rendiconto

Art. 1130 требует ежегодно составлять rendiconto condominiale и созывать assemblea для его утверждения в течение 180 дней после закрытия esercizio.

Это важное уточнение: срок считается не от даты, когда amministratore сам закончил подготовку документа, а от закрытия финансового периода condominio.

Структура rendiconto регулируется art. 1130-bis.

Банковский счёт и деньги condominio

Art. 1129 требует использовать отдельный conto corrente bancario или postale, открытый на имя condominio.

Через него должны проходить:

• суммы, полученные от condomini;
• суммы, полученные от третьих лиц;
• платежи, осуществляемые от имени condominio.

Подробно возможные нарушения при использовании денег вынесены на страницу: нарушения amministratore и revoca.

Обязан ли amministratore взыскивать долги

Да. Взыскание утверждённых contributi относится к его обязанностям.

Art. 1129 также предусматривает обязанность приступить к принудительному взысканию сумм с obbligati в установленный срок, если assemblea прямо не освободила его от этого.

Но детальную процедуру здесь не дублируем. Отдельный разбор: что обязан делать amministratore при morosità.

Обязан ли amministratore показывать документы

У собственников есть право знакомиться с предусмотренной законом документацией condominio и получать копии в установленных случаях.

Но порядок доступа, виды документов и сроки хранения - самостоятельный интент. Полный материал: право собственника на документы condominio.

Что amministratore может решать самостоятельно

Amministratore имеет самостоятельные полномочия только в пределах закона и своей функции.

Он может, например:

• организовывать ordinary maintenance;
• оплачивать необходимые ordinary expenses;
• совершать conservatory acts для common parts;
• принимать срочные меры для предотвращения ущерба;
• взыскивать утверждённые contributi.

Но крупные extraordinary works и вопросы, отнесённые законом к компетенции assemblea, нельзя превращать в обычное самостоятельное решение управляющего.

Отдельный материал: когда amministratore может нанять техника или специалиста без отдельного голосования.

Может ли amministratore представлять condominio в суде

Art. 1131 предусматривает rappresentanza amministratore в пределах attribuzioni, установленных законом и решениями assemblea.

Поэтому нельзя использовать универсальное правило «для любого суда ему всегда нужно предварительное голосование» или противоположное правило «он может судиться по любому вопросу самостоятельно».

Нужно установить, входит ли конкретный спор в сферу его законных полномочий.

Как определяется compenso amministratore

Единого государственного тарифа на услуги amministratore нет.

Стоимость зависит от:

• размера condominio;
• количества unità;
• объёма услуг;
• сложности управления;
• дополнительных работ, отдельно предусмотренных предложением.

Art. 1129 требует при принятии назначения и его rinnovo аналитически указать сумму compenso за деятельность.

Что происходит при прекращении полномочий

После прекращения incarico amministratore обязан передать документацию, относящуюся к condominio и отдельным condomini.

Он также должен выполнять неотложные действия, необходимые для предотвращения ущерба общим интересам, до фактической передачи управления в предусмотренных законом пределах.

Если вопрос уже касается нарушения, потери доверия или снятия управляющего, продолжение находится здесь: когда можно требовать revoca amministratore.

Правовая основа

• Art. 1129 Codice Civile - nomina, durata, conto condominio, compenso и revoca.
• Art. 1130 Codice Civile - attribuzioni amministratore.
• Art. 1130-bis Codice Civile - rendiconto condominiale.
• Art. 1131 Codice Civile - rappresentanza.
• Art. 1136 Codice Civile - majority для nomina.
• Art. 71-bis disposizioni di attuazione c.c. - требования к amministratore.
• DM Giustizia 13 agosto 2014 n. 140 - formazione и aggiornamento professionale.

Подробнее по отдельным обязанностям amministratore

• Нарушения и revoca: когда плохая работа становится юридической проблемой
• Документы: что собственник имеет право получить
• Morosità: обязанности amministratore по взысканию
• Специалисты: когда amministratore может нанять tecnico или другого профессионала
• Assemblea: как проходит собрание собственников
• Verbale: как проверить зафиксированные решения

Часто задаваемые вопросы

Когда amministratore обязателен в Италии?

Когда condomini больше восьми, то есть девять или более. Если assemblea не назначает управляющего, возможно судебное назначение по art. 1129.

Кто может быть amministratore?

Физическое лицо или società, соответствующие требованиям art. 71-bis. Если amministratore является condomino самого здания, для некоторых образовательных требований предусмотрено исключение.

Сколько голосов нужно для назначения?

Большинство участников голосования, представляющих не менее половины стоимости здания, то есть 500 millesimi.

На какой срок назначается amministratore?

Срок incarico составляет один год и понимается продлённым на такой же период. Общего максимального количества последовательных сроков закон не устанавливает.

Когда должен быть представлен годовой rendiconto?

Amministratore должен составить ежегодный rendiconto и созвать assemblea для его утверждения в течение 180 дней после закрытия esercizio.

Может ли amministratore использовать свой банковский счёт?

Нет. Средства condominio должны проходить через отдельный банковский или почтовый счёт, открытый на имя condominio.

Что делать, если amministratore не выполняет обязанности?

Сначала нужно установить конкретное нарушение и собрать документы. Порядок действий, gravi irregolarità и revoca разобраны отдельно на странице о нарушениях amministratore.