Обновлено: 5 октября 2026
Кто должен убирать подъезд и лестницы в итальянском condominio, кто за это платит и можно ли заставить жильцов мыть общие зоны по очереди? В Италии нет единого закона, который устанавливает для каждого дома уборку два раза в неделю или определённые часы работы. Организацию услуги определяют правила конкретного condominio, решения assemblea и договор с клининговой компанией.
При этом существуют важные юридические правила: собрание не может большинством обязать собственника лично убирать лестницу, а расходы на pulizia delle scale не всегда распределяются по обычным millesimi di proprietà. В марте 2026 года Corte di Cassazione ещё раз подтвердила специальный принцип распределения расходов в зависимости от использования лестницы и высоты этажа.
Кажется, что за уборку вам начисляют неправильно?
Можно проверить regolamento, таблицу расходов, этаж, фактическую конфигурацию лестницы и criterio di riparto. Для уборки лестниц общий принцип millesimi подходит не всегда.
- Коротко: кто организует уборку и кто платит
- Какие общие зоны убирают
- Как часто должны убирать
- В какие часы можно проводить уборку
- Кто решает, как организовать уборку
- Фирма или сами жильцы
- Можно ли обязать соседей убирать по очереди
- Как делятся расходы на уборку
- Как делится стоимость уборки лестницы
- Платит ли первый этаж
- Андроне, двор, гараж и другие общие зоны
- Что может изменить regolamento
- Что делать, если клининг работает плохо
- За что отвечает amministratore
- Какие документы проверить при споре
- FAQ
Уборка в condominio: кто организует и кто платит
| Вопрос | Основное правило |
|---|---|
| Кто организует уборку | Condominio через assemblea и amministratore |
| Кто выполняет работу | Обычно специализированная фирма или другой законно привлечённый исполнитель |
| Можно ли обязать собственников мыть лестницу по очереди | Не решением большинства |
| Есть ли обязательная частота 1-2 раза в неделю | Нет общего национального правила |
| Есть ли единое разрешённое время 08:00-20:00 | Нет общего национального интервала |
| Как делится уборка лестницы | Учитывается потенциальное использование и высота этажа |
| Как делятся общие зоны, которыми пользуются все | Обычно по применимому общему критерию расходов и millesimi, если нет специального режима |
Что входит в уборку общих частей дома
В зависимости от конкретного здания услуга может включать:
- androne - входную зону;
- лестницы и pianerottoli;
- лифт и кабину ascensore;
- стеклянные поверхности и двери;
- коридоры;
- двор и проходы;
- рампы гаражей;
- общие помещения;
- локальные зоны для мусора;
- периодическую генеральную уборку.
Не все эти работы обязаны выполняться с одинаковой частотой и не все их расходы обязательно распределяются по одной таблице.
Как часто должны убирать лестницу и подъезд
Итальянский Codice Civile не устанавливает единую обязательную периодичность уборки для всех condomini.
Нельзя сказать, что закон требует мыть лестницы строго один, два или три раза в неделю.
Частота обычно определяется с учётом:
- размера здания;
- количества квартир;
- интенсивности прохода;
- наличия лифта;
- наличия офисов или коммерческих помещений;
- сезона;
- состояния двора и входной зоны;
- regolamento condominiale;
- решений assemblea;
- capitolato с клининговой компанией.
Например, два посещения в неделю могут быть разумным графиком для конкретного дома, но это организационное решение, а не универсальная норма закона.
В какие часы можно убирать condominio
Общенационального правила «убирать можно только с 08:00 до 20:00» нет.
При выборе времени учитываются:
- regolamento condominiale;
- условия договора с фирмой;
- правила тишины в доме;
- возможные муниципальные нормы;
- шум от пылесоса и оборудования;
- необходимость не создавать препятствия жильцам.
Поэтому фраза «после 20:00 уборка незаконна» без проверки конкретных правил дома и Comune юридически некорректна.
Кто решает, как организована уборка
Уборка общих частей относится к управлению общими услугами condominio.
Assemblea может принимать решения по бюджету, организации услуги и выбору подходящей схемы обслуживания. Amministratore затем исполняет решения собрания и обеспечивает повседневное управление услугой в пределах своих полномочий.
На практике в документах желательно отдельно определить:
- какие помещения убираются;
- как часто;
- что входит в каждое посещение;
- что относится к периодической генеральной уборке;
- как фиксируется выполнение работ;
- стоимость;
- условия замены исполнителя;
- критерий распределения расходов.
Подробнее о принятии решений: как проходит собрание condominio в Италии.
Кто может выполнять уборку: фирма или жильцы
Наиболее обычный вариант - поручить работу внешней impresa di pulizie по договору.
В небольших домах собственники иногда добровольно договариваются убирать общие зоны самостоятельно.
Но здесь важно различать:
- добровольную договорённость всех участников;
- решение большинства, которое заставляет несогласного собственника лично работать.
Это юридически разные ситуации.
Можно ли обязать жильцов мыть лестницу по очереди
Большинство assemblea не может обязать отдельного condomino лично выполнять уборку.
Corte di Cassazione в Ordinanza n. 29220/2018 рассмотрела именно такую ситуацию: после прекращения договора с клининговой компанией собрание решило, что собственники будут убирать лестницу лично по очереди или оплачивать выбранного ими человека.
Суд указал, что нельзя решением большинства заменить денежную обязанность участвовать в общих расходах личной обязанностью facere.
Если все собственники добровольно согласились с такой организацией, ситуация другая. Но одного большинства голосов недостаточно, чтобы заставить несогласного соседа брать ведро и мыть лестницу.
Как делятся расходы на уборку общих частей
Главная ошибка - считать, что любой счёт клининговой фирмы нужно просто разделить по общим millesimi di proprietà.
Art. 1123 Codice Civile предусматривает разные критерии.
- Для общих услуг, которыми собственники пользуются в сопоставимой степени, обычно применяется общий принцип пропорциональности стоимости собственности.
- Если вещь или услуга служит condomini в разной степени, расходы распределяются с учётом возможного использования.
- Если часть здания обслуживает только отдельную группу собственников, соответствующие расходы могут относиться именно к этой группе.
Именно поэтому уборка androne и уборка лестничных маршей не всегда должны иметь одинаковый criterio di riparto.
Общий guide по платежам: Spese condominiali в Италии.
Как делятся расходы на уборку лестницы
Это самый важный юридический блок статьи.
Corte di Cassazione в Sentenza n. 4827 от 3 марта 2026 года вновь подтвердила уже сложившуюся судебную практику: расходы на pulizia delle scale распределяются в зависимости от высоты этажа и потенциальной степени использования лестницы.
Правовая основа строится на art. 1123, comma 2 Codice Civile с использованием принципа art. 1124 относительно высоты этажа.
Логика суда:
- владелец верхнего этажа потенциально использует больше лестничных маршей;
- следовательно, он в большей степени пользуется соответствующей услугой уборки;
- поэтому стоимость pulizia scale не обязательно делится по общей таблице собственности.
При этом речь идёт именно об уборке лестницы как услуге. Для ремонта или реконструкции лестницы применяются иные правила распределения.
Должен ли первый этаж платить за уборку лестницы
Не существует универсального ответа «первый этаж всегда платит» или «первый этаж никогда не платит».
В решении Cassazione 4827/2026 рассматривалась квартира, которая имела собственный вход снаружи и объективно не использовала общий androne и лестницу.
Суд подтвердил возможность исключить такой объект из соответствующих расходов, если конфигурация здания действительно означает отсутствие пользования услугой.
Поэтому важно не только то, что квартира находится на piano terra, но и:
- где расположен её вход;
- нужны ли лестницы для доступа к cantina, soffitta или другим частям;
- пользуется ли собственник общим androne;
- какую часть здания фактически обслуживает конкретная лестница.
Фраза «я никогда не хожу по лестнице» сама по себе слабее, чем объективная архитектурная ситуация, при которой квартира вообще не обслуживается этой лестницей.
Как делится уборка входа, двора, гаража и других зон
Правило по высоте этажа нельзя механически переносить на любую клининговую услугу.
Например, androne или двор могут использоваться всеми собственниками практически одинаково. Для таких расходов обычно анализируется общий критерий art. 1123 и применимая таблица condominio.
Если же гаражная рампа, отдельная лестница или определённый коридор обслуживают только часть здания, расходы могут относиться только к соответствующей группе собственников.
Именно поэтому хороший contratto di pulizia должен разделять услуги по зонам, а не содержать только одну строку «pulizia condominio €X».
Что может установить regolamento condominiale
Regolamento condominiale может подробно определять организацию уборки:
- время выполнения работ;
- правила доступа клининговой фирмы;
- использование воды и технических помещений;
- порядок хранения инвентаря;
- требования к тишине;
- стандарты содержания общих пространств.
Но обычное большинство не может через regolamento или отдельную delibera:
- произвольно изменить законный критерий расходов, если для этого требуется соглашение;
- обязать несогласного собственника лично выполнять уборку;
- переложить на одного condomino общую услугу без юридического основания.
Что делать, если клининговая компания убирает плохо
Начинать следует не с суда, а с договора и доказательств.
- Проверить capitolato: что именно фирма обязалась делать и с какой частотой.
- Зафиксировать нарушения: фотографии, даты, пропущенные посещения.
- Сообщить amministratore письменно.
- Сопоставить фактическое выполнение с fatture.
- Проверить условия contestazione и расторжения договора.
- При систематических проблемах вынести вопрос на assemblea.
Важно отделять субъективное «мне кажется, что грязно» от конкретного нарушения договора: например, фирма должна мыть лестницу дважды в неделю, но фактически приходит один раз.
За что отвечает amministratore
Amministratore организует исполнение решений assemblea и управление общими услугами в пределах своих полномочий.
В отношении уборки практическая работа администратора включает:
- ведение договора с исполнителем;
- контроль соответствия услуги утверждённым условиям;
- оплату утверждённых расходов;
- учёт жалоб собственников;
- представление расходов в preventivo и rendiconto;
- выполнение решений assemblea о смене исполнителя или изменении услуги.
Общие обязанности подробно: обязанности администратора condominio.
Не сходятся расходы на pulizia scale или собрание пытается обязать жильцов убирать самостоятельно?
Можно проверить verbale assemblea, regolamento, таблицу расходов и фактическую конфигурацию здания. После Cassazione 4827/2026 вопрос распределения стоимости уборки лестницы особенно важно считать правильно.
Что проверить при споре об уборке
- Regolamento condominiale.
- Verbale assemblea, где утверждалась услуга.
- Preventivo condominio.
- Последний rendiconto.
- Prospetto di riparto.
- Таблицу, использованную для pulizia scale.
- Contratto с клининговой фирмой.
- Capitolato работ.
- Fatture исполнителя.
- Фактическую конфигурацию входов, лестниц и этажей.
Если спор касается именно распределения расходов, полезно сначала понять, относится ли конкретная строка к лестнице, общему входу, двору, гаражу или смешанному пакету услуг.
Связанные материалы
- Spese condominiali: что входит и кто платит
- Millesimi в condominio: как делятся расходы
- Regolamento condominiale
- Собрание жильцов в Италии
- Condominio в Италии
FAQ: уборка в итальянском condominio
Как часто по закону должны мыть лестницы в Италии?
Единой установленной законом частоты для всех домов нет. График зависит от конкретного здания, regolamento, решений assemblea и договора с клининговой компанией.
Может ли собрание заставить жильцов самим убирать подъезд?
Не решением большинства. Cassazione 29220/2018 подтвердила, что нельзя превратить денежную обязанность участвовать в общих расходах в обязательную личную работу отдельного собственника. Добровольное соглашение всех участников - другая ситуация.
Как распределяются расходы на уборку лестницы?
Для pulizia delle scale учитывается разная степень потенциального пользования лестницей. Cassazione 4827/2026 вновь подтвердила критерий, связанный с высотой этажа, на основании art. 1123 comma 2 и принципа art. 1124.
Должен ли собственник первого этажа платить за уборку лестницы?
Зависит от конфигурации дома. Если помещение объективно имеет отдельный вход и не пользуется общим androne и лестницей, судебная практика допускает исключение из соответствующих расходов. Одного заявления «я лестницей не пользуюсь» недостаточно.
Можно ли установить в regolamento уборку два раза в неделю?
Да, график может быть определён правилами дома, решениями assemblea или договором с фирмой. Но два раза в неделю - это организация конкретного condominio, а не общенациональная обязательная норма.
Есть ли в Италии часы, когда разрешено мыть подъезд?
Единого национального интервала 08:00-20:00 нет. Нужно учитывать regolamento дома, местные правила и недопустимость чрезмерного шума или неудобств.
Что делать, если фирма берёт деньги, но плохо убирает?
Проверить contratto и capitolato, зафиксировать нарушения и письменно обратиться к amministratore. При систематическом неисполнении вопрос о претензии, изменении условий или замене исполнителя можно вынести на assemblea.
