Когда крыша не является кондоминиальной в Италии и как делятся расходы

Обновлено: 5 октября 2026

Кому принадлежит крыша в итальянском condominio и кто должен платить за её ремонт? По общему правилу крыша здания - tetto - является общей частью condominio. Но окончательный ответ зависит от правоустанавливающих документов, конструкции здания и от того, идёт ли речь именно о крыше, lastrico solare или terrazza a livello.

Эти понятия нельзя смешивать. Для обычной общей крыши расходы обычно распределяются между собственниками по millesimi. Для lastrico solare или terrazza a livello в исключительном пользовании действует специальный критерий 1/3 + 2/3.

Эта статья посвящена именно юридическому статусу крыши и распределению расходов. Если крыша уже протекает и нужно понять, кто отвечает за ущерб и срочный ремонт, смотрите отдельное руководство: протечка и ремонт крыши в condominio.

• Коротко: кто платит
• Tetto, lastrico и terrazza: в чём разница
• Когда крыша является общей
• Когда крыша может быть частной
• Расходы на общую крышу
• Если крыша покрывает только часть дома
• Общий lastrico solare
• Lastrico в исключительном пользовании
• Как работает правило 1/3 + 2/3
• Какие работы входят в 1/3 + 2/3
• Что происходит при протечке
• Какие документы проверить
• Кто утверждает ремонт
• Права владельца последнего этажа
• Главные ошибки
• FAQ

Кто платит за крышу в Италии: коротко

Ситуация	Основное правило
Обычная общая крыша - tetto	Расходы распределяются между condomini по millesimi, если titolo или соглашение не устанавливают другое
Общий lastrico solare	Как общая часть, обычно по правилам art. 1123
Lastrico / terrazza в исключительном пользовании	1/3 пользователь exclusive + 2/3 собственники помещений, которым поверхность служит покрытием
Lastrico в исключительной собственности	Для покрытия и гидроизоляции обычно применяется критерий art. 1126
Tetto в исключительной собственности	Судебная практика также может применять критерий, аналогичный art. 1126, если крыша сохраняет функцию покрытия здания
Повреждение вызвано исключительно действиями одного собственника	Обычное распределение расходов может не применяться к ответственности за конкретный ущерб

Tetto, lastrico solare и terrazza a livello - не одно и то же

Tetto - обычная скатная или иная крыша, основной функцией которой является защита здания от атмосферных воздействий.

Lastrico solare - плоская верхняя поверхность здания или его части, которая одновременно выполняет функцию покрытия.

Terrazza a livello - открытая терраса на уровне квартиры, которая одновременно может выполнять функцию покрытия помещений, расположенных ниже.

Именно вид конструкции имеет значение для определения применимого критерия расходов.

Нельзя автоматически называть любую плоскую террасу «частной крышей» и сразу применять правило 1/3 + 2/3.

Когда крыша считается общей частью condominio

Art. 1117 Codice Civile прямо включает tetti и lastrici solari в перечень частей здания, которые предполагаются общей собственностью, если из titolo не следует обратное.

Поэтому базовая формула:

крыша считается общей, пока документы ясно не доказывают противоположное.

Не имеют решающего значения сами по себе:

• то, что крыша находится непосредственно над одной квартирой;
• доступ к ней через квартиру верхнего этажа;
• тот факт, что другие condomini ею физически не пользуются;
• то, что один собственник много лет обслуживал её самостоятельно.

Крыша предназначена прежде всего для защиты здания, а не для непосредственного пользования каждым владельцем.

Когда крыша может быть частной

Презумпция общей собственности может быть опровергнута titolo.

На практике проверяют:

• rogito конкретной квартиры;
• первоначальные нотариальные акты здания;
• atto di divisione;
• regolamento condominiale contrattuale, если он является частью договорного титула;
• планы и приложения к правоустанавливающим документам;
• Registri Immobiliari.

Обычное решение assemblea само по себе не передаёт общую крышу в частную собственность одному condomino.

Кроме того, формула «крыша принадлежит владельцу последнего этажа» неверна без проверки titolo.

Как делятся расходы на обычную общую крышу

Если tetto является общей частью здания, базовый критерий устанавливает art. 1123 Codice Civile.

Расходы на сохранение и ремонт общей крыши распределяются пропорционально стоимости собственности каждого condomino, то есть в соответствии с применимыми millesimi, если действительный договорный режим не устанавливает иной критерий.

Это не означает простого расчёта по площади квартиры.

Квартира 120 м² действительно может иметь больше millesimi, чем квартира 60 м², но millesimi учитывают не только квадратные метры. Для распределения используется соответствующая таблица condominio.

Собственник первого этажа также обычно участвует в расходах на общую крышу. Нельзя отказаться от оплаты только потому, что между квартирой и крышей находятся ещё несколько этажей.

Если крыша покрывает только часть здания

Это одна из наиболее спорных ситуаций.

Нельзя механически разделить единый tetto на вертикальные зоны и сказать: «моя квартира не находится под этой частью, поэтому я не плачу».

Кассационный суд неоднократно подчёркивал, что обычная крыша является существенной конструкцией здания и может служить всему condominio даже тогда, когда отдельная квартира геометрически не расположена непосредственно под ремонтируемой зоной.

Другая ситуация возможна, если здание действительно состоит из структурно автономных частей с отдельными покрытиями и конкретная крыша объективно обслуживает только одну такую часть. Тогда нужно анализировать возможность condominio parziale и art. 1123, comma 3.

Поэтому решающей является не только вертикальная проекция, а конструктивная функция крыши в конкретном здании.

Если lastrico solare общий для всех

Если плоская крыша является общей собственностью и её использование также общее, специальное правило 1/3 + 2/3 обычно не применяется.

Расходы на её конструктивную и гидроизоляционную функцию распределяются по общим правилам condominio.

Сам факт того, что конструкция называется lastrico solare, ещё не означает применение art. 1126.

Lastrico solare в исключительном пользовании или собственности

Здесь возникает специальный режим.

Lastrico может быть:

• общей собственностью, но предоставлен одному condomino в uso esclusivo;
• частной собственностью одного condomino;
• terrazza a livello, принадлежащей одной квартире и одновременно покрывающей помещения ниже.

Важно: uso esclusivo и proprietà esclusiva - разные юридические ситуации.

Даже при исключительном пользовании lastrico может сохранять характер общей части здания, потому что продолжает выполнять функцию покрытия.

Как работает правило 1/3 + 2/3

Art. 1126 Codice Civile устанавливает специальный критерий для lastrico solare, пользование которым не является общим для всех condomini.

• 1/3 расходов несёт собственник или лицо, имеющее исключительное пользование поверхностью;
• 2/3 расходов распределяются между собственниками помещений, для которых этот lastrico выполняет функцию покрытия.

Критически важно: эти 2/3 не обязательно распределяются между всеми собственниками здания.

Судебная практика относит их прежде всего к собственникам индивидуальных помещений, находящихся в вертикальной проекции под соответствующим lastrico или terrazza и фактически получающих от него функцию покрытия.

Внутри этой группы расходы затем распределяются пропорционально стоимости соответствующих единиц недвижимости.

Какие расходы действительно делятся по правилу 1/3 + 2/3

Не каждая работа на частной или эксклюзивно используемой террасе автоматически распределяется между соседями.

Критерий art. 1126 относится прежде всего к работам, связанным с функцией покрытия:

• ремонт или замена гидроизоляционного слоя;
• работы по конструктивному восстановлению покрытия;
• необходимые сопутствующие работы, без которых невозможно восстановить гидроизоляцию и функцию покрытия.

Иной режим может применяться к элементам, обслуживающим исключительно частное пользование, например некоторым:

• парапетам;
• ограждениям;
• частным декоративным элементам;
• настилу и покрытиям, выбранным исключительно владельцем;
• конструкциям, не связанным с защитой нижележащих помещений.

Поэтому preventivo желательно разделять по видам работ, а не автоматически применять 1/3 + 2/3 ко всей сумме подрядчика.

Если крыша или terrazza протекает

Распределение стоимости ремонта и ответственность за причинённый водой ущерб - связанные, но не полностью идентичные вопросы.

Для lastrico или terrazza в исключительном пользовании судебная практика обычно использует критерий art. 1126 также как ориентир при распределении ответственности за инфильтрацию, если не доказано, что повреждение возникло исключительно из-за поведения конкретного пользователя.

Например, если собственник сам повредил гидроизоляцию неправильными работами, обычная схема 1/3 + 2/3 не должна автоматически освобождать его от ответственности за причинённый им ущерб.

Подробно этот intent вынесен отдельно: кто отвечает за протечку и ремонт крыши в Италии.

Какие документы проверить перед спором о крыше

До спора о том, кто платит, желательно собрать:

1. rogito вашей квартиры;
2. regolamento condominiale;
3. таблицы millesimali;
4. первоначальные акты здания, если спор касается собственности;
5. planimetrie и технические документы;
6. verbale assemblea, которым утверждены работы;
7. preventivo подрядчика;
8. prospetto di riparto расходов;
9. техническое заключение, если спор касается функции конкретной части крыши;
10. предыдущие решения assemblea о крыше или terrazza.

Сам regolamento тоже нужно читать внимательно. Regolamento assembleare и regolamento contrattuale имеют разные возможности влиять на права собственников.

Подробнее: regolamento condominiale в Италии.

Кто решает проводить ремонт крыши

Плановые lavori straordinari по общей крыше обычно утверждаются assemblea condominiale вместе с расходами и соответствующим распределением.

Для работ значительной стоимости применяются специальные требования к большинству голосов.

Но если ремонт носит срочный характер, amministratore может заказать необходимые straordinari без предварительной delibera и затем обязан сообщить об этом на первой assemblea.

Поэтому при активной протечке нельзя исходить из принципа «пока собрание не проголосовало, администратор вообще ничего не может сделать».

Что может делать владелец квартиры последнего этажа

Наличие квартиры непосредственно под крышей не превращает общую крышу в собственность верхнего condomino.

Работы вроде:

• создания нового выхода на крышу;
• устройства abbaino;
• изменения конструкции;
• превращения части крыши в terrazza;
• размещения конструкций или установок;

нужно оценивать отдельно с точки зрения art. 1102, art. 1127, архитектурного облика, строительных норм и возможных прав остальных condomini.

Подробный owner: права владельца последнего этажа в Италии.

Главные ошибки при распределении расходов на крышу

1. Считать крышу частной только потому, что она находится над квартирой последнего этажа.
2. Путать tetto и lastrico solare.
3. Применять 1/3 + 2/3 ко всем видам крыши автоматически.
4. Делить 2/3 между абсолютно всеми condomini, не проверив зону покрытия lastrico.
5. Использовать квадратные метры квартиры вместо применимой таблицы millesimi.
6. Считать exclusive use доказательством exclusive ownership.
7. Применять одну схему расходов и к гидроизоляции, и к частным парапетам или настилу.
8. Не проверять rogito и regolamento contrattuale.
9. Считать, что квартира первого этажа никогда не должна платить за общую крышу.
10. Смешивать стоимость ремонта и ответственность за ущерб от протечки.

Связанные материалы

• Протекает крыша: кто отвечает и что делать
• Права владельца последнего этажа
• Regolamento condominiale
• Spese straordinarie при продаже квартиры
• Condominio в Италии

FAQ: крыша и расходы в итальянском condominio

Крыша многоквартирного дома в Италии считается общей?

По общему правилу да. Art. 1117 Codice Civile включает tetti и lastrici solari в общие части здания, если противоположное ясно не следует из правоустанавливающего titolo.

Кто платит за ремонт общей крыши?

Обычно собственники квартир участвуют в расходах пропорционально применимым millesimi в соответствии с art. 1123 Codice Civile, если действительный договорный режим не предусматривает иное.

Должен ли владелец первого этажа платить за крышу?

Да, если крыша является общей частью и выполняет защитную функцию относительно всего здания. Нахождение квартиры далеко от крыши само по себе не освобождает от расходов.

Когда применяется правило 1/3 + 2/3?

Оно применяется прежде всего к lastrico solare или terrazza a livello в исключительном пользовании или собственности: одну треть несёт пользователь или собственник exclusive, а две трети - собственники помещений, которым поверхность служит покрытием.

Если lastrico принадлежит одному владельцу, остальные всё равно платят?

Да, если он одновременно выполняет функцию покрытия их помещений. Именно поэтому расходы на конструктивный ремонт и гидроизоляцию обычно не возлагаются полностью на собственника поверхности.

Кто платит за протечку с частной террасы?

При обычном дефекте покрытия применяется система ответственности, связанная с art. 1126. Но если доказано, что ущерб вызван исключительно действиями или бездействием конкретного собственника, распределение ответственности может быть другим.

Может ли администратор срочно заказать ремонт крыши без собрания?

Да, если straordinari имеют срочный характер. В таком случае amministratore может выполнить необходимые действия и затем обязан сообщить о них на первой assemblea.

Официальные источники

• Normattiva - riforma del condominio, art. 1117 и связанные нормы
• Gazzetta Ufficiale - art. 1126 Codice Civile
• Corte di Cassazione - lastrico solare, infiltrazioni и критерии расходов