Spese straordinarie при продаже квартиры в Италии: кто платит за капремонт и как не получить чужие долги

Обновлено: 27 сентября 2026

Квартира продана, но через несколько месяцев приходит счёт на 8 000 евро за фасад, крышу или лифт. Кто должен платить: новый собственник или продавец?

Для spese straordinarie при продаже недвижимости в Италии нужно разделять два разных вопроса:

• кто несёт расход в отношениях между продавцом и покупателем;
• с кого condominio может потребовать деньги после перехода права собственности.

Это не всегда один и тот же человек.

Для распределения между сторонами сделки ключевое значение обычно имеет дата окончательной delibera, которой assemblea утвердила lavori straordinari. Но одновременно действует art. 63 disp. att. c.c., который в определённых пределах защищает требования condominio к новому собственнику.

Коротко

• Если extraordinary works окончательно утверждены до rogito, в отношениях между продавцом и покупателем расходы обычно относятся к продавцу.
• Если delibera принята после продажи, расходы обычно относятся к покупателю.
• Дата начала работ или дата очередного платежа сама по себе не определяет владельца расхода.
• Стороны могут договориться иначе и закрепить это в договоре.
• Отдельно действует ответственность покупателя перед condominio по art. 63 disp. att. c.c.
• Поэтому покупатель может столкнуться с требованием condominio даже по расходу, который во внутренних отношениях должен был оплатить продавец.
• До rogito нужно проверять verbali, delibere, задолженность и будущие платежи.

• Главное правило продавец vs покупатель
• Какая delibera считается решающей
• Если платежи идут после продажи
• Что меняет art. 63
• Что значит текущий и предыдущий год
• Что проверить до rogito
• Что прописать в договоре
• Что проверить продавцу
• FAQ

Главное правило: когда платит продавец, а когда покупатель

Для extraordinary condominium expenses основной ориентир в отношениях между сторонами сделки - момент, когда assemblea окончательно утвердила соответствующие работы.

Ситуация	Обычная логика между сторонами
Работы окончательно утверждены до rogito	Продавец
Работы окончательно утверждены после rogito	Покупатель
До продажи были только обсуждение, preventivi или предварительная delibera	Нужно проверить, было ли уже принято окончательное решение о расходе
Стороны договорились иначе	Смотрим условия договора

Поэтому формула «кто владел квартирой в момент, когда пришёл счёт» неправильная.

Не менее ошибочно смотреть только на дату фактического начала ремонта.

Почему так важна окончательная delibera

До начала крупного ремонта condominio может пройти несколько стадий.

1. обсуждение проблемы;
2. получение preventivi;
3. поручение технического проекта;
4. предварительное обсуждение бюджета;
5. окончательное утверждение работ и расхода assemblea;
6. заключение договора с подрядчиком;
7. начало работ;
8. оплата SAL или отдельных rate.

Для продавца и покупателя принципиально важно определить, на каком именно этапе находился дом на дату rogito.

Если до продажи существовали только разговоры о ремонте фасада, это не то же самое, что уже окончательно утверждённые lavori straordinari на конкретную сумму.

Если ремонт утвердили до продажи, но платить нужно после

Это один из самых частых источников конфликтов.

Например:

• фасад утвердили в марте;
• квартиру продали в июне;
• работы начинаются в сентябре;
• взносы распределены на 10 месяцев.

Сам факт того, что очередная rata наступает уже после продажи, не переносит автоматически внутреннюю обязанность на покупателя, если расход был окончательно утверждён до rogito.

Но дальше появляется второй уровень - отношения нового владельца с самим condominio.

Art. 63: почему покупателю всё равно нужно быть осторожным

Распределение расхода между продавцом и покупателем не нужно путать с правом condominio взыскать задолженность.

Art. 63 disp. att. c.c. предусматривает, что тот, кто становится собственником квартиры, несёт солидарную ответственность вместе с предыдущим владельцем за condominium contributions, относящиеся к текущему и предыдущему году управления.

Поэтому возможна ситуация:

1. во внутренних отношениях расход должен был нести продавец;
2. condominio обращается к покупателю в пределах art. 63;
3. покупатель оплачивает или урегулирует требование;
4. затем рассматривает возврат соответствующей суммы с продавца.

Именно поэтому договор между сторонами и документы amministratore настолько важны.

Что значит «текущий и предыдущий год»

В контексте art. 63 речь обычно идёт не автоматически о календарном периоде с января по декабрь, а о condominium management year.

Например, у конкретного дома финансовый год может идти с 1 мая по 30 апреля.

Поэтому перед покупкой важно узнать дату закрытия gestione condominiale, а не просто спросить: «есть ли долги за прошлый календарный год?»

Что проверять покупателю до rogito

• последние verbali assemblea;
• окончательно утверждённые lavori straordinari;
• предварительно обсуждаемые крупные работы;
• дату каждой delibera;
• общую стоимость работ;
• quota конкретной квартиры;
• уже оплаченные rate;
• оставшиеся платежи;
• задолженность продавца;
• состояние fondo speciale;
• дату начала и окончания condominium management year;
• наличие судебных споров condominio.

Отдельно полезно получить предусмотренное art. 1130 n. 9 c.c. подтверждение amministratore о состоянии платежей и возможных текущих судебных спорах.

Что прописывать в договоре

Если в доме существуют extraordinary expenses, вопрос лучше прямо урегулировать в preliminare и затем в rogito.

В документе можно определить:

• какие конкретные delibere уже существуют;
• общую сумму, относящуюся к квартире;
• сколько уже оплачено;
• кто оплачивает остаток;
• что происходит, если condominio потребует деньги с покупателя;
• как стороны урегулируют возможную rivalsa;
• кто несёт расходы по delibere, принятым после rogito.

Для значительных сумм формулировку лучше согласовать с notaio, который ведёт конкретную сделку.

Что важно продавцу

Продавцу также опасно считать, что после передачи ключей вся история condominio автоматически закончилась.

• Соберите подтверждения уже оплаченных rate.
• Получите актуальное состояние платежей.
• Не скрывайте утверждённые extraordinary works.
• Проверьте, что распределение расходов согласовано с покупателем.
• Проследите за уведомлением amministratore о состоявшемся переходе права собственности.

Отдельная тема - старые обычные condominium debts при покупке. Она не должна разрастаться здесь: долги condominio при покупке квартиры.

Официальные ориентиры

• Art. 63 disp. att. c.c. - солидарная ответственность приобретателя за condominium contributions.
• Consiglio Nazionale del Notariato - распределение condominium expenses между продавцом и покупателем.

Продолжить по теме

• Уже собственник: как condominio утверждает lavori straordinari и делит расходы
• Покупка: старые долги condominio
• Due diligence: проверка квартиры до покупки
• Главный раздел: покупка недвижимости в Италии

Часто задаваемые вопросы

Кто платит spese straordinarie, утверждённые до продажи?

Если работы были окончательно утверждены до rogito, во внутренних отношениях между продавцом и покупателем расходы обычно относятся к продавцу, если стороны не договорились иначе.

Если ремонт начался после продажи, платит покупатель?

Не обязательно. Для extraordinary expenses важнее дата окончательного утверждения работ, чем дата их физического начала.

А если очередная rata наступила после rogito?

Дата отдельного платежа сама по себе не меняет распределение расхода между сторонами, если обязанность возникла из ранее окончательно утверждённой delibera.

Может ли condominio потребовать деньги с покупателя?

Да, в пределах солидарной ответственности, предусмотренной art. 63 disp. att. c.c. Поэтому внутреннее распределение продавец-покупатель и требования condominio нужно анализировать отдельно.

Можно ли договориться, что ремонт оплатит покупатель?

Да. Стороны могут изменить внутреннее распределение расходов договором. Для большой суммы это нужно прямо и однозначно зафиксировать.

Какие документы проверить перед покупкой?

Последние verbali, delibere, condominium accounts, оставшиеся rate, состояние продавца по платежам и справку amministratore.

Что делать, если счёт пришёл уже после покупки?

Нужно сопоставить дату окончательной delibera, rogito, condominium management year, art. 63 и условия договора между продавцом и покупателем.