Lavori straordinari в condominio: как утверждают ремонт и кто платит

Обновлено: 27 сентября 2026

Фасад, крыша, лифт, centrale termica, трубы или серьёзный ремонт двора могут стоить condominio десятки и сотни тысяч евро. Для отдельной квартиры это иногда означает счёт на несколько тысяч или десятки тысяч.

Но lavori straordinari нельзя сводить к формуле «администратор решил ремонтировать - все платят».

Нужно понимать четыре разных вопроса:

• кто вправе принять решение;
• какое большинство требуется;
• как формируется fondo speciale;
• по какому критерию расход распределяется между собственниками.

Эта страница посвящена собственникам, которые уже живут в condominio и получили или ожидают delibera о крупных работах.

Если квартира одновременно продаётся или покупается, используйте отдельный материал: spese straordinarie при продаже квартиры: продавец или покупатель.

Коротко

• Lavori straordinari - крупные неординарные работы по общим частям здания.
• Их обычно утверждает assemblea.
• Amministratore сам не может свободно заказать любой крупный неотложный ремонт за счёт собственников.
• Для extraordinary works требуется специальный фонд в порядке art. 1135 c.c.
• Не существует одной универсальной формулы большинства для всех видов работ.
• Базовый критерий расходов - millesimi, но применяются art. 1123 и специальные правила для отдельных частей здания.
• Голосование против само по себе не освобождает от законно утверждённого расхода.
• Неправомерную delibera можно оспаривать по правилам art. 1137 c.c.
• 30-дневный срок начинается по-разному для отсутствующего и для голосовавшего против или воздержавшегося.

• Что относится к lavori straordinari
• Кто решает делать ремонт
• Что если ремонт срочный
• Каким большинством голосуют
• Fondo speciale
• Как делят расходы
• Если вы голосовали против
• Как оспорить delibera
• Какие документы проверить
• FAQ

Что такое lavori straordinari

Lavori straordinari - это работы, выходящие за рамки обычного текущего обслуживания общих частей дома.

Типичные примеры:

• капитальный ремонт крыши;
• восстановление фасада;
• структурные работы;
• существенная модернизация лифта;
• замена centrale termica;
• крупные работы по общим трубам;
• ремонт общих балконных элементов;
• капитальная реконструкция двора или гаражей.

Но слово «straordinario» само по себе ещё не говорит, каким большинством голосуют и как именно распределяется расход.

Кто принимает решение о капитальном ремонте

В обычной ситуации крупные работы утверждает assemblea condominiale.

До голосования собственникам важно понимать:

• что именно ремонтируется;
• почему работы необходимы;
• какой проект предлагается;
• какие preventivi получены;
• какова общая стоимость;
• как предполагается делить расходы;
• когда и как будут собирать деньги.

Сам amministratore отвечает за выполнение решений assemblea и ordinary management, но это не означает право единолично выбирать любой крупный инвестиционный проект за счёт condomini.

Как проходит само собрание: assemblea condominiale в Италии.

Когда amministratore может действовать без предварительной delibera

Для действительно срочных extraordinary works законодательство допускает вмешательство amministratore без предварительного решения assemblea, если откладывать работу нельзя.

Но после этого он должен сообщить об этом на первой assemblea.

Типичный пример - внезапная ситуация, создающая реальный риск для здания или людей, когда ждать обычного созыва собрания объективно опасно.

«Было бы хорошо обновить фасад в этом году» и «крыша аварийно протекает и разрушает конструкцию» - разные ситуации.

Каким большинством утверждают lavori straordinari

Одной универсальной квоты для любых lavori straordinari нет.

Большинство зависит от юридической природы решения: обычный extraordinary maintenance, работы значительной стоимости, innovation, энергомодернизация или другой специальный случай могут подчиняться разным правилам.

Поэтому формула «нужно 50%» или «всегда нужно две трети» без анализа конкретной delibera ненадёжна.

Для проверки нужно знать:

• сколько condomini присутствовало;
• сколько millesimi было представлено;
• характер работ;
• сумму;
• результат конкретного голосования.

Отдельный owner: кворум и голосование в condominio.

Fondo speciale для extraordinary works

При утверждении extraordinary maintenance и innovations art. 1135 c.c. предусматривает создание специального фонда, соответствующего размеру работ.

Если договор с подрядчиком предусматривает постепенную оплату в зависимости от состояния выполнения работ, фонд может формироваться по отдельным предусмотренным платежам.

Для собственника это практический вопрос: перед голосованием нужно понимать не только общую стоимость ремонта, но и график взносов.

Как распределяются расходы между квартирами

Базовое правило art. 1123 c.c. заключается в распределении расходов пропорционально стоимости собственности, то есть по millesimi, если законом или соглашением не предусмотрено иное.

Но нельзя превращать это в правило «любой ремонт всегда делится по tabella generale».

Закон учитывает также:

• служит ли конкретная общая часть всем одинаково;
• может ли часть здания использоваться только группой condomini;
• существует ли специальный критерий для лифта и лестниц;
• действуют ли специальные нормы для lastrico solare или других элементов;
• что говорит действующий regolamento и tabelle millesimali.

Поэтому перед оплатой крупной суммы нужно проверять не только итог в таблице, но и какую таблицу использовал amministratore и почему.

Подробно: tabelle millesimali и доли в condominio.

Если я голосовал против, обязан ли я платить

Если delibera принята законно и расход правильно относится к вашей собственности, сам голос «против» обычно не освобождает от оплаты.

То же касается отсутствия на assemblea.

Но это не означает, что любое решение большинства автоматически законно.

Проверять можно:

• созыв собрания;
• ordine del giorno;
• кворум;
• необходимое большинство;
• содержание delibera;
• критерий распределения расходов;
• соблюдение императивных норм.

Как оспаривается delibera

Art. 1137 c.c. предусматривает оспаривание решений assemblea, противоречащих закону или regolamento.

Для решений, подлежащих annullamento, 30-дневный срок считается:

• для dissenziente или astenuto - со дня проведения delibera;
• для assente - со дня получения сообщения о delibera.

Поэтому нельзя всем советовать «у вас 30 дней после получения verbale».

Кроме того, не всякая проблема с delibera квалифицируется одинаково: нужно отличать annullabilità от более серьёзных случаев nullità.

Если срок уже идёт, вопрос стоит передавать адвокату без затягивания.

Что запросить до голосования и после него

• convocazione;
• ordine del giorno;
• техническое заключение;
• preventivi;
• capitolato;
• таблицу распределения расходов;
• verbale;
• результаты голосования;
• fondo speciale;
• график rate;
• договор с подрядчиком, когда он доступен собственникам в установленном порядке.

Если в повестке стоит крупный ремонт, но собственникам не дают понять ни стоимость, ни критерий riparto, это повод запросить документы до голосования, а не после первого счёта.

А если квартиру продают во время ремонта?

Это уже другой search intent.

Когда собственник продаёт квартиру, нужно определить, была ли extraordinary expense окончательно утверждена до rogito и как действует art. 63 в отношениях с новым владельцем.

Полный разбор находится здесь: spese straordinarie при продаже квартиры: кто платит.

Правовая основа

• Art. 1123 c.c. - общий критерий распределения condominium expenses.
• Art. 1135 c.c. - полномочия assemblea и fondo speciale для extraordinary works.
• Art. 1136 c.c. - constitutive and deliberative majorities.
• Art. 1137 c.c. - impugnazione delle deliberazioni.

Продолжить по теме

• Продажа квартиры: продавец или покупатель платит extraordinary expenses
• Голосование: кворум и большинство assemblea
• Riparto: tabelle millesimali
• Assemblea: как проходит собрание
• Главный раздел: condominio в Италии

Часто задаваемые вопросы

Что считается lavori straordinari?

Крупные работы, выходящие за рамки обычного обслуживания: например капитальный ремонт крыши, фасада, общей инженерной системы или значительная модернизация общего оборудования.

Может ли amministratore сам заказать крупный ремонт?

Обычно extraordinary works утверждает assemblea. Исключение возможно для действительно срочных работ, которые нельзя отложить, с последующим сообщением assemblea.

Всегда ли расходы делятся по общим millesimi?

Нет. Базовым является art. 1123 c.c., но для имущества с различной полезностью и отдельных общих частей могут действовать другие критерии и специальные нормы.

Если я голосовал против ремонта, могу не платить?

Сам по себе голос против не освобождает от расхода, если решение действительно и расход правильно распределён.

Сколько времени есть на оспаривание delibera?

Для annullable deliberations art. 1137 предусматривает 30 дней: для dissenting или abstaining owner со дня delibera, для отсутствующего - со дня её сообщения.

Обязательно ли создавать fondo speciale?

При extraordinary maintenance и innovations art. 1135 предусматривает специальный фонд. При договоре с поэтапной оплатой он может формироваться применительно к отдельным платежам.

Кто платит ремонт, если квартира продаётся?

Это отдельный вопрос продавец-покупатель, где важна дата окончательной delibera и правила art. 63. Он подробно разобран на отдельной странице.