Обновлено: 26 сентября 2026
В итальянском condominio расходы на крышу зависят не только от того, кто ей пользуется, но и от того, какую функцию она выполняет и какие помещения она покрывает.
Особенно много споров возникает вокруг lastrico solare и terrazza a livello: поверхность может использовать один собственник, но одновременно она выполняет функцию крыши для квартир ниже.
- Tetto и lastrico solare
- Когда крыша общая
- Когда использование exclusive
- Как делятся расходы
- Кто платит 2/3
- Какие расходы оплачивает только владелец
- Кто отвечает за протечки
- Как проверить право собственности
- Cassazione 30791/2024
- FAQ
Tetto и lastrico solare: в чём разница
Tetto обычно означает классическую скатную крышу здания.
Lastrico solare - плоская поверхность, которая выполняет функцию покрытия здания или его части. Если она одновременно используется как терраса конкретной квартиры, часто говорят о terrazza a livello.
Для распределения расходов эта разница важна, потому что для lastrico di uso esclusivo действует специальное правило art. 1126 c.c.
Когда крыша считается общей
Статья 1117 Codice Civile относит tetti и lastrici solari к общим частям здания, если из titolo не следует обратное.
Если крыша или lastrico действительно общие и обслуживают весь дом, расходы обычно распределяются между собственниками по millesimi в соответствии с общей логикой art. 1123 c.c.
Что означает uso esclusivo
Lastrico может оставаться конструктивной частью покрытия дома, но право непосредственного пользования им может принадлежать только одному собственнику или ограниченной группе condomini.
Это и есть ситуация, для которой art. 1126 c.c. предусматривает специальное распределение расходов.
Важно: exclusive use нельзя надёжно установить только потому, что выход на крышу есть из одной квартиры или один собственник фактически пользовался террасой много лет.
Как делятся расходы на lastrico solare di uso esclusivo
Общее правило art. 1126 c.c.:
- 1/3 расходов несёт собственник или пользователь, имеющий uso esclusivo;
- 2/3 расходов несут собственники помещений, для которых этот lastrico выполняет функцию покрытия.
Это относится к ремонту и восстановлению элементов, связанных именно с функцией покрытия здания.
Кто именно платит оставшиеся 2/3
Это один из самых важных моментов.
Оставшиеся 2/3 не обязательно распределяются между всеми жильцами дома.
Их несут владельцы тех квартир или помещений, которые находятся под частью здания, покрываемой конкретным lastrico solare.
В судебной практике используется логика вертикальной проекции: учитываются unità immobiliari, которым эта поверхность реально служит крышей.
Внутри этой группы сумма распределяется по соответствующим millesimi.
Что может полностью оплачивать владелец exclusive terrace
Не все элементы terrazza или lastrico связаны с покрытием здания.
Если элемент служит только удобству или безопасности exclusive user, расходы могут ложиться полностью на него.
- parapetti;
- ringhiere;
- отдельные декоративные элементы;
- элементы, не связанные с гидроизоляцией и функцией покрытия.
А вот impermeabilizzazione, structural slab и другие части, связанные с функцией крыши, обычно входят в иной режим.
Кто отвечает, если с крыши протекает вода
Здесь нужно различать распределение стоимости ремонта и ответственность за ущерб.
При infiltrazioni с lastrico di uso esclusivo ответственность может затрагивать как exclusive owner/user, так и condominio.
Причина в том, что пользователь отвечает за сохранность поверхности, находящейся в его custodia, а condominio сохраняет обязанности по обслуживанию конструкции, выполняющей общую функцию покрытия.
Когда нет отдельной доказанной виновной причины, судебная практика обычно использует критерии art. 1126 и для внутреннего распределения последствий.
Но если ущерб возник, например, из-за конкретного действия одного собственника, неправильных работ или его явной небрежности, обычная формула 1/3 + 2/3 может не решить вопрос ответственности автоматически.
Как понять, общая крыша или exclusive
Проверять нужно прежде всего юридические документы, а не фактическое пользование.
- rogito;
- titolo di provenienza;
- atto costitutivo del condominio;
- regolamento contrattuale, если он имеет значение для титула;
- planimetrie и другие документы, если они помогают интерпретировать содержание titolo.
Обычный regolamento assembleare сам по себе не превращает общую часть в частную собственность.
Что решила Cassazione №30791/2024
Corte di Cassazione в решении №30791 от 2 декабря 2024 года снова подтвердила важный принцип: презумпция общей собственности, предусмотренная art. 1117 c.c., может быть преодолена только тогда, когда из atto costitutivo del condominio ясно и недвусмысленно следует иное.
Практический смысл простой: если собственник утверждает, что часть крыши или lastrico принадлежит только ему, это должно подтверждаться titolo, а не только многолетним фактическим использованием.
Что делать при ремонте или протечке
- Проверить rogito и документы condominio.
- Определить, является поверхность comune, proprietà esclusiva или uso esclusivo.
- Понять, какие помещения она реально покрывает.
- Получить техническое заключение о причине дефекта или infiltrazione.
- Разделить structural repair и элементы exclusive use.
- Проверить правильность таблицы распределения расходов.
- Если спор серьёзный, подключить tecnico и при необходимости avvocato.
FAQ
Если lastrico используется одной квартирой, она платит весь ремонт?
Нет. Если поверхность выполняет функцию покрытия помещений ниже, обычно применяется art. 1126: 1/3 несёт exclusive user, а 2/3 - собственники помещений, которые этот lastrico покрывает.
Оставшиеся 2/3 платит весь condominio?
Не обязательно. Обычно платят только владельцы помещений, которым конкретный lastrico служит покрытием.
Если крыша общая, как делятся расходы?
Если крыша общая и обслуживает всё здание, действует общая система распределения расходов по millesimi, если нет специального основания для другой схемы.
Кто платит за перила на private terrace?
Если перила или parapetto обслуживают исключительно пользователя террасы и не связаны с общей функцией покрытия, расходы обычно относятся к exclusive owner/user.
Кто отвечает за протечку в квартиру снизу?
Ответственность может быть совместной между exclusive user и condominio. Конкретный ответ зависит от причины дефекта, обязанностей по custodia и того, кто не выполнил необходимое обслуживание.
Можно ли доказать exclusive ownership только фактическим пользованием?
Обычно этого недостаточно. Для опровержения презумпции общей собственности нужен юридический titolo, ясно устанавливающий иной режим.
Нужно ли решение собрания для ремонта?
Если речь идёт о конструктивных элементах общей функции покрытия, вопрос обычно относится к компетенции condominio. При срочных аварийных ситуациях могут действовать отдельные правила по необходимым неотложным работам.
