- Как работает продажа через агентство
- Мандат продавца: эксклюзивный или нет
- Комиссия агентства и когда она начисляется
- Расходы продавца и пример сметы
- Документы и проверка объекта
- Этапы сделки от оценки до нотариуса
- FAQ
Как работает продажа через агентство
Агентство представляет продавца на рынке, привлекает покупателей, проводит показы, принимает оферты и сопровождает до нотариального акта. Юридически это посредничество (mediazione). Комиссия положена только если сделка действительно состоялась и есть связь между работой посредника и итоговым соглашением продавца с покупателем. Этот принцип прямо закреплён в статье 1755 Гражданского кодекса Италии и многократно подтверждался судами.
Важно понимать границы полномочий: если у агентства нет подписанного мандата от продавца, оно не может требовать от вас соблюдения условий, которых вы не подписывали. А вот право на комиссию возможно, если именно агентство свело стороны и это стало необходимой предпосылкой сделки, даже при отсутствии формального мандата, потому что закон защищает сам факт посредничества.
Мандат продавца: эксклюзивный или нет
Мандат на продажу (incarico di vendita) фиксирует цену, срок, услуги и комиссию.
- Неэксклюзивный мандат (incarico non in esclusiva). Вы можете параллельно работать с другими агентствами и продавать самостоятельно.
- Эксклюзивный мандат (incarico in esclusiva). На период действия вы обязуетесь продавать только через выбранное агентство. Обычно добавляют «хвостовую» оговорку о выплате комиссии, если покупатель найден в срок действия эксклюзивы, а сделка закрыта уже после её окончания.
Эксклюзива снижает вашу свободу действий, поэтому внимательно читайте разделы о штрафах и «хвосте». Судебная практика подчёркивает, что чрезмерно широкие формулы в пользу посредника могут признаваться недействительными, если фактически навязывают оплату без реального вклада в сделку.
Комиссия агентства и когда она начисляется
Кому и когда платят. По общему правилу комиссию платят обе стороны сделки, если «сделка заключена благодаря посреднику». Размер не фиксирован законом, его согласовывают в мандате. Часто это диапазон 2% — 5% от цены, плюс НДС, ориентиры дают региональные палаты и рынок. Выплата происходит на стадии принятой оферты или предварительного договора, либо в момент нотариального акта по договорённости сторон.
Что такое «сделка заключена». Для комиссионного права достаточно юридически обязательного соглашения сторон по ключевым условиям, например, принятой письменной оферты или подписанного предварительного договора. Важна причинная связь между работой посредника и этой договорённостью.
Налоги на комиссию. Комиссия облагается НДС. Для покупателя в отдельных случаях возможен частичный вычет 19% с лимитом, если покупка под «первый дом» и соблюдены условия. Для продавца это обычные коммерческие расходы, без бытовых «вычетов» как у физлица, если вы не действуете как компания.
Расходы продавца и пример сметы
Ниже ориентировочная таблица для квартиры, проданной за 300 000 €:
| Статья | Продавец | Комментарий |
|---|---|---|
| Комиссия агентству | 3% — 5% + НДС | По мандату, пример 3% = 9 000 € + НДС. dove.it |
| Техотчёт о соответствии | 300 — 1 200 € | Техническая «реласьоне» по соответствию планировок и кадастра. В Пьемонте широко используется интегрированный техотчёт. |
| Сертификат энергоэффективности APE | 120 — 250 € | Обязателен при продаже, оформляет аккредитованный техник. |
| Закрытие ипотеки и снятие обременения | по тарифам банка и нот. | Если есть действующая ипотека. |
| Кондоминиум задолженности | по счёту | Погашаются до акта. |
| Нотариус | обычно платит покупатель | Исключения по договорённости. |
Цифры примерные и зависят от города, дома, сложности досье.
Документы и проверка объекта
Минимум, который попросит агент и нотариус:
- Выписка из кадастра и ипотечного реестра (visura catastale e ipotecaria), план квартиры (planimetria).
- Техотчёт о соответствия планировки и разрешений (relazione tecnica integrata).
- Сертификат энергоэффективности (APE).
- Выписка по коммунальным взносам и работам по дому.
- Документы владельца и антиотмывочный пакет: агент удостоверяет личность, источник средств, данные бенефициара и хранит копии документов. Это прямые обязанности по законодательству о ПОД/ФТ.
Этапы сделки от оценки до нотариуса
- Оценка и мандат. Согласуйте цену, сроки и комиссию. Решите, нужна ли эксклюзива.
- Подготовка досье. Закажите APE, «висуры», техотчёт. Это ускоряет сделку и снижает риск. notaiofacile.it
- Маркетинг и показы. Фотосъёмка, планировки, описание.
- Оферта покупателя с задатком (proposta d’acquisto, caparra). Проверьте условия и сроки.
- Предварительный договор (compromesso) или переход сразу к нотариусу.
- Нотариальный акт. Оплата, передача ключей и регистрация перехода права.
FAQ
Нужен ли всегда письменный мандат
Нет, для права на комиссию закон требует факта посредничества и заключённой сделки. Но без подписанного мандата агентство не может навязать вам условия эксклюзивы или штрафы.
Когда именно начисляется комиссия
Когда достигнуто обязательное соглашение между сторонами благодаря посреднику, например принята оферта или подписан предварительный договор.
Сколько стоит комиссия
Рыночный ориентир 2% — 5% от цены плюс НДС. Точный процент прописывается в мандате.
Что включает эксклюзивный мандат
Обязательство продавать только через одно агентство в оговорённый срок. Часто есть «хвост» на сделки с клиентами, найденными в период эксклюзивы.
Какие документы готовит продавец
APE, кадастровые и ипотечные выписки, план квартиры, техотчёт о соответствии, справка по кондоминиуму, пакет ПОД/ФТ у агента.
Кто платит нотариуса
Как правило покупатель, но это можно изменить соглашением сторон. Практика зависит от региона.
Может ли агентство требовать комиссию при очень «широкой» оговорке
Суды критично относятся к навязанным формулировкам, не требующим доказать вклад посредника. Нужна причинная связь с сделкой.
Что ещё может заинтересовать
- Как выбрать тип мандата под ваши цели и не терять спрос
- Сценарии оплаты комиссии при «двух агентствах» и как избежать двойной оплаты
- Чек-лист для быстрого старта: APE, техотчёт, фото и план продвижения
Короткий вывод
Продажа через агентство в Италии работает прозрачно, если у вас на руках понятный мандат, полный пакет документов и ясная стратегия. Комиссия платится не за «попытки», а за результат и причинную связь между работой посредника и сделкой. Хотите аккуратно упаковать объект, отстроиться в листингах и безопасно дойти до нотариуса в Пьемонте Ломбардии и Лигурии — команда LIVETOITALY всё сделает под ключ.
Авторитетная ссылка: текст статьи 1755 ГК Италии на официальной «Gazzetta Ufficiale». Gazzetta Ufficiale
Заключение
Продавать недвижимость в Италии проще и безопаснее, когда между итальянским агентством и вами есть русскоязычный посредник. Эту роль берём на себя мы — LIVETOITALY. Мы ваш спутник от первой оценки до нотариального акта: переводим, проверяем, согласовываем и держим сроки под контролем.
Почему это важно именно с нами
- Язык и смысл. Каждую клаузулу договора объясняем простым русским языком. Никаких сюрпризов и разночтений.
- Документы без рисков. Перепроверяем планировку и кадастр, APE, visure, кондоминиумные долги, обременения и «хвосты» по эксклюзивам.
- Комиссии под контролем. Сравниваем ставки рынка, фиксируем понятные условия оплаты, исключаем двойную комиссию.
- Переговоры и дедлайны. Согласуем оферту, капарру, даты, штрафные условия. Экономим время и деньги.
- Комплаенс. Закрываем антиотмывочный пакет, координируем агента, техника и нотариуса.
- 20+ лет практики. Турин, Пьемонт и Лигурия. Знаем локальные требования домов и кондоминиумов.
Итог: вы продаёте по лучшей цене и без стресса, а мы берём на себя язык, бюрократию и переговоры. LIVETOITALY — ваш русскоязычный посредник и гарантия прозрачной сделки.
Чек-лист продавца под конкретный объект
- Объект
- Адрес и этаж
- Площадь по плану и факту
- Наличие террасы, лифта, парковки резидента
- Документы
- План БТИ и соответствие фактической планировке
- Visura catastale e ipotecaria — свежая выписка
- APE — действующий энергетический сертификат
- Справка кондоминиума об отсутствии долгов
- Статус ипотеки — остаток, согласие банка на погашение
- Маркетинг и доступ
- Профессиональные фото и планировки
- Ключи и расписание показов
- Чёткая стартовая цена и шаг торга
- Сделка
- Шаблон оферты и размер капарры
- Сроки: оферта — compromesso — rogito
- Нотариус и перечень документов к акту
- Комиссии и условия
- Процент и момент оплаты комиссии
- Условия при эксклюзиве и после его окончания
- Запрет «двойной» комиссии при нескольких посредниках
Готово к внедрению. Если пришлёте ссылку на объявление или базовые параметры вашего объекта, заполним чек-лист точными цифрами и добавим формулировки для оферты и капарры под вашу ситуацию.
