Обновлено: 21 июля 2026 года
Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости в Италии
Кадастровая стоимость, или valore catastale, не является рыночной ценой и обычно не указана готовой суммой в кадастровой выписке. Для расчёта сначала находят rendita catastale, затем применяют переоценку и коэффициент, зависящий от объекта и налоговой операции.
Получение исходной выписки разобрано отдельно в материале о visura catastale.
Кратко
- Valore catastale рассчитывается из rendita catastale.
- Для prima casa у типового жилья часто используется общий множитель 115,5.
- Без prima casa для большинства жилых объектов часто применяется множитель 126.
- Коэффициент зависит от категории и конкретного налога.
- TARI не рассчитывается по valore catastale.
Нужно проверить налоговую базу конкретной покупки?
Рассчитаем стоимость по категории, ренте, продавцу и применимой льготе.
Rendita и valore catastale
| Понятие | Значение |
|---|---|
| Rendita catastale | Кадастровая рента из visura |
| Valore catastale | Расчётная налоговая стоимость |
| Prezzo di mercato | Рыночная цена |
Формула
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × коэффициент
Пример prima casa
При rendita catastale 800 евро: 800 × 1,05 × 110 = 92 400 евро. Упрощённо: 800 × 115,5.
Пример без prima casa
При той же ренте: 800 × 1,05 × 120 = 100 800 евро. Упрощённо: 800 × 126.
Непонятно, какой коэффициент применять?
Проверим категорию, цель расчёта и условия сделки.
Когда используется
- При допустимом применении prezzo-valore.
- Для отдельных расчётов регистрационного налога.
- При наследовании и дарении в предусмотренных случаях.
- Для IMU используется собственная база, также связанная с rendita catastale.
Где взять данные
- Получить актуальную visura.
- Найти rendita catastale.
- Проверить категорию.
- Определить налоговый сценарий.
- Применить коэффициент.
Когда расчёт меняется
Рента может измениться после разделения, объединения, расширения или изменения назначения. Характеристики обновляет уполномоченный техник через кадастровую процедуру.
Rendita catastale: откуда берётся исходная сумма
Кадастровая рента не определяется собственником самостоятельно. Она связана с кадастровой категорией, классом, консистенцией и тарифами конкретной кадастровой зоны. Для обычной квартиры в visura обычно уже указана готовая rendita catastale, которую используют как исходную величину.
Если объект недавно разделили, объединили, расширили или перевели в другое назначение, старая рента может больше не соответствовать фактическому состоянию. В таком случае расчёт налогов по старой visura создаёт ложное ощущение точности.
Пример сделки с квартирой и гаражом
Покупатель приобретает квартиру A/2 с rendita 760 евро и гараж C/6 с rendita 95 евро. Если гараж соответствует требованиям принадлежности к основному жилью и включается в льготный сценарий, нотариус проверяет возможность применения prima casa к обеим единицам.
| Единица | Rendita | Условный расчёт prima casa |
|---|---|---|
| Квартира A/2 | 760 евро | 760 × 115,5 = 87 780 евро |
| Гараж C/6 | 95 евро | 95 × 115,5 = 10 972,50 евро |
| Итого | 855 евро | 98 752,50 евро |
Этот пример показывает, почему нельзя смотреть только на rendita квартиры. Каждая самостоятельная кадастровая единица может иметь собственную ренту и отдельную роль в сделке.
Когда prezzo-valore не решает весь вопрос
Система prezzo-valore может использоваться только при соблюдении установленных условий. Она не означает, что все расходы нотариального акта рассчитываются исключительно от кадастровой стоимости.
- Комиссия агентства обычно связана с фактической ценой сделки.
- Гонорар нотариуса зависит от сложности и состава акта.
- Ипотечные расходы зависят от суммы кредита и условий банка.
- НДС при покупке у компании рассчитывается по своим правилам.
- Ремонт, кондоминиум и страхование не зависят от valore catastale.
Кадастровая стоимость при наследстве и дарении
При наследстве или дарении стоимость недвижимости используется вместе с правилами конкретного налога, родственными отношениями, долями и возможными льготами. Недостаточно взять множитель из статьи о покупке жилья и применить его автоматически.
Особенно внимательно проверяют несколько единиц: квартиру, гараж, подвал, землю и доли в общих объектах. Каждая позиция может иметь собственную rendita или иной порядок оценки.
Что делать, если rendita кажется слишком высокой
Высокая rendita сама по себе не доказывает ошибку. Сначала нужно проверить категорию, класс, консистенцию и историю объекта. Если кадастровые данные не соответствуют фактическому и законному состоянию, техник оценивает возможность корректировки.
- Получить актуальную и историческую visura.
- Сравнить планиметрию с фактическим состоянием.
- Проверить строительные документы.
- Установить, не было ли расширения или изменения назначения.
- Определить основание для DOCFA или другой процедуры.
Нельзя подавать изменение только потому, что собственник хочет платить меньше налогов. Должно существовать техническое и документальное основание.
Что проверяет нотариус, а что проверяет техник
| Специалист | Задача |
|---|---|
| Нотариус | Налоговый режим сделки, prima casa, prezzo-valore, права и акт |
| Geometra, архитектор или инженер | Категория, план, соответствие объекта, необходимость DOCFA |
| Бухгалтер | Наследство, дарение, IMU и налоговые последствия владения |
| Comune | Строительная история и разрешённое назначение |
Главный вывод
Нужно не искать готовую сумму в выписке, а правильно рассчитать её из rendita catastale. Ошибка в коэффициенте меняет оценку налогов и расходов.
Нужен расчёт перед покупкой, наследством или дарением?
Проверим ренту, категорию и налоговый сценарий.
Частые вопросы
Что такое valore catastale?
Это налоговая стоимость, рассчитываемая из rendita catastale с применением переоценки и коэффициента для конкретной операции.
Где найти valore catastale?
Готовая сумма обычно не указана в visura catastale. В выписке находят rendita catastale и выполняют расчёт.
Как рассчитать prima casa?
Для типового жилья часто используют rendita catastale × 1,05 × 110, то есть общий множитель 115,5.
Как рассчитать без prima casa?
Для большинства жилых объектов часто используют rendita catastale × 1,05 × 120, то есть общий множитель 126.
Равна ли она рыночной цене?
Нет. Рыночная цена формируется рынком, а valore catastale используется для определённых налоговых расчётов.
TARI считается по valore catastale?
Нет. TARI обычно зависит от площади и муниципальных правил.
Когда меняется rendita catastale?
После объединения, разделения, изменения назначения, площади, класса или другого оформленного кадастрового изменения.
