Льгота prima casa Покупка первой недвижимости в Италии

Обновлено: 22 июля 2026 года

Льгота prima casa позволяет уменьшить налоги при покупке жилья в Италии. Но название часто вводит в заблуждение. Это не обязательно первая квартира в жизни, не молодёжная программа и не автоматическая скидка для любого покупателя без недвижимости.

Право на льготный режим зависит от категории объекта, места резиденции или работы, уже имеющейся недвижимости и заявлений, которые покупатель делает в нотариальном акте. Ошибка на одном из этих этапов может привести к доплате налога, процентам и штрафу. Если вы только строите маршрут сделки, начните с пошагового плана покупки недвижимости в Италии.

Кратко

• Prima casa означает льготный налоговый режим, а не обязательно первую недвижимость в жизни.
• При покупке у частного продавца регистрационный налог обычно снижается с 9% до 2%, если выполнены условия льготы.
• Резиденцию обычно нужно иметь или перенести в муниципалитет покупки в течение 18 месяцев. Жить именно в купленной квартире для этой льготы не обязательно.
• Объекты категорий A/1, A/8 и A/9 не подходят для льготного режима.
• Наличие другого жилья оценивается по двум правилам: отдельно для того же муниципалитета и отдельно для ранее использованной льготы prima casa.
• До подписания предложения нужно проверить продавца, кадастровую категорию, кадастровый доход, режим налогообложения и возможность выполнить обязательства по резиденции.

Что означает льгота prima casa

Prima casa представляет собой налоговую льготу при покупке жилой недвижимости. Она уменьшает налог на саму сделку, если покупатель, объект и обстоятельства покупки отвечают установленным требованиям.

Слово «первая» здесь не означает, что человек никогда раньше не владел жильём. Например, покупатель может иметь долю в определённых ситуациях или недвижимость за пределами Италии и при этом сохранить право на льготу. Одновременно человек, который действительно впервые покупает квартиру, может не получить льготу, если объект относится к исключённой кадастровой категории или покупатель не выполнит требования по месту резиденции.

Льгота не зависит от возраста. Отдельные программы для молодых покупателей, ипотечные гарантии и временные меры поддержки имеют собственные условия. Они рассматриваются отдельно в материале о покупке первой квартиры молодыми покупателями в Италии.

Основные условия льготы prima casa

1. Объект должен относиться к подходящей кадастровой категории

Льгота применяется к жилым объектам, но не предоставляется для категорий A/1, A/8 и A/9. Это престижные дома, виллы, замки и здания особого исторического характера в кадастровой классификации.

Вместе с жильём льгота может распространяться на относящиеся к нему помещения категорий C/2, C/6 и C/7, например кладовую, гараж или навес. Обычно допускается по одному объекту каждой категории, если он действительно является принадлежностью основного жилья. Отдельная покупка гаража требует проверки связи с квартирой и формулировок нотариального акта.

2. Резиденция должна быть в муниципалитете покупки

Покупатель должен иметь резиденцию в муниципалитете, где находится объект, либо перенести её туда в течение 18 месяцев после нотариальной сделки. В нотариальном акте фиксируется соответствующее заявление.

Ключевой момент: для самой льготы prima casa не требуется регистрироваться именно в купленной квартире. Достаточно выполнить условие по территории муниципалитета. Покупатель может жить по другому адресу в том же городе или купить квартиру, которая временно сдана в аренду.

Это правило нельзя смешивать с освобождением от муниципального налога IMU и с вычетом процентов по ипотеке. Для них понятие основного жилья и фактическая регистрация в конкретной квартире имеют отдельное значение.

Альтернативой резиденции может быть нахождение объекта в муниципалитете, где покупатель ведёт свою деятельность. Однако этот вариант нужно подтверждать документами и согласовывать с нотариусом до сделки, а не после подписания акта.

3. Нельзя владеть другим подходящим жильём в том же муниципалитете

Покупатель не должен быть единоличным собственником либо владельцем совместно с супругом прав собственности, пользования, проживания или узуфрукта на другое жилое помещение в том же муниципалитете.

Формулировка «у меня есть только доля» сама по себе ничего не решает. Значение имеют вид права, основание его получения, состав совладельцев и пригодность объекта для проживания. До нотариального акта нужно показать документы на имеющуюся недвижимость нотариусу, а не ограничиваться устным описанием ситуации.

4. Нужно учитывать ранее использованную льготу prima casa

Если покупатель уже владеет в Италии жильём, приобретённым с льготой prima casa, по общему правилу новое льготное приобретение возможно при условии продажи прежнего объекта.

С 2025 года срок продажи ранее приобретённого льготного жилья увеличен с одного года до двух лет после новой покупки. Это изменение не отменяет остальные ограничения и не означает, что любое другое жильё можно продать позже. Нужно различать объект в том же муниципалитете и прежнее жильё, приобретённое с льготой.

5. Заявления в нотариальном акте должны быть правдивыми

Право на льготу подтверждается заявлениями покупателя в нотариальном акте. Нотариус фиксирует сведения, но покупатель отвечает за их достоверность. Скрытое право на другую недвижимость, невыполнимое обязательство по резиденции или неправильное понимание семейного режима собственности способны привести к утрате льготы.

Покупатели, живущие за пределами Италии

Регистрация в AIRE или иностранное место жительства не дают автоматического освобождения от условий. После изменений законодательства специальные правила применяются, в частности, к лицам, которые переехали за границу по работе и до переезда не менее пяти лет жили или работали в Италии. В таком случае учитывается связь объекта с муниципалитетом рождения, прежней резиденции или прежней деятельности.

Для живущего за границей покупателя особенно опасно копировать старые разъяснения из интернета. Условия менялись, а решение зависит от причины переезда, прежней связи с Италией и места нахождения недвижимости. Этот вопрос нужно проверить до предложения о покупке.

Какие налоги уменьшаются

Размер экономии зависит от того, кто продаёт объект и облагается ли сделка НДС. Поэтому фраза «налог prima casa равен 2%» верна не для каждой покупки.

При покупке жилого объекта физическим лицом у частного продавца можно запросить применение системы «цена и стоимость». Тогда регистрационный налог рассчитывается не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, полученной из кадастрового дохода. Цена сделки при этом всё равно полностью указывается в акте.

При покупке с НДС налог рассчитывается от фактической цены продажи. Поэтому объект за одинаковую цену может иметь разную налоговую нагрузку в зависимости от статуса продавца и режима сделки.

Пример расчёта налога

Предположим, квартира покупается у частного продавца, её кадастровый доход составляет 700 евро, а покупатель просит применить систему «цена и стоимость».

Кадастровая стоимость для prima casa:
700 × 1,05 × 110 = 80 850 евро.

Регистрационный налог по льготе:
80 850 × 2% = 1 617 евро.

К этой сумме добавляются ипотечный и кадастровый налоги по 50 евро. Общая сумма этих трёх налогов составит 1 717 евро.

Для сравнения, без льготы кадастровая база рассчитывается с другим коэффициентом:

700 × 1,05 × 120 = 88 200 евро.
88 200 × 9% = 7 938 евро.
С учётом двух фиксированных налогов итог составит 8 038 евро.

Разница в этом примере равна 6 321 евро. Это не полный бюджет сделки. В него не включены нотариус, агентская комиссия, техническая проверка, ипотечные расходы и возможная регистрация предварительного договора.

Что проверить до предложения о покупке

Льготу нельзя рассматривать отдельно от самой сделки. Если покупатель ошибся с объектом или подписал слишком жёсткое предложение, налоговая экономия не компенсирует юридические и технические риски.

1. Кадастровую категорию. В документах должен быть указан объект, который допускает применение льготы.
2. Кадастровый доход. Он нужен для предварительного расчёта налогов при применении системы «цена и стоимость».
3. Статус продавца. Покупка у частного лица и покупка у компании могут облагаться по разным правилам.
4. Все права покупателя на другую недвижимость. Проверяются собственность, доли, узуфрукт, право проживания, режим имущества супругов и прежние льготные покупки.
5. Реальный план резиденции. Обещание перенести её за 18 месяцев должно быть выполнимым.
6. Состав сделки. Гараж, кладовая и другие помещения должны быть правильно идентифицированы и связаны с жильём.
7. Полный бюджет. Льготный налог является только одной строкой расходов.

Лучший момент для проверки льготы наступает до подписания обязательного предложения и до внесения крупного задатка. После появления жёстких обязательств пространство для изменения структуры сделки сокращается.

Когда льготу prima casa можно потерять

Не перенесена резиденция в течение 18 месяцев

Если покупатель взял на себя обязательство перенести резиденцию, но не выполнил его, налоговая служба может пересчитать сделку по обычному режиму. Как правило, взыскиваются разница налога, проценты и санкция.

Когда ещё до окончания 18 месяцев становится понятно, что условие выполнить невозможно, можно обратиться в налоговую службу с заявлением о пересчёте налогов. При своевременном обращении покупатель уплачивает разницу и проценты, не дожидаясь формального нарушения и полной санкции.

В нотариальном акте указаны неверные сведения

Ложное заявление о недвижимости, резиденции или прежнем использовании льготы способно привести к утрате режима. Формулировки акта нужно проверять до подписания, особенно при долевой собственности, браке, наследстве или проживании за границей.

Жильё продано или подарено в первые пять лет

Продажа или дарение льготного жилья до истечения пяти лет обычно приводит к утрате льготы, если в течение одного года после отчуждения не приобрести другой объект, который будет использоваться как основное жильё.

Здесь часто путают два разных срока:

• Два года даются на продажу прежнего жилья, приобретённого с prima casa, когда новое жильё уже куплено с льготой.
• Один год применяется при продаже льготного жилья в первые пять лет, чтобы купить другое основное жильё и избежать утраты льготы.

Налоговые последствия ранней продажи раскрываются отдельно в материалах о продаже недвижимости в Италии до пяти лет и о продаже квартиры, купленной с льготой prima casa.

Prima casa, основное жильё и IMU: в чём разница

Для налога при покупке достаточно соответствовать требованиям prima casa. Для освобождения от IMU объект обычно должен быть основным жильём собственника, где он имеет зарегистрированную резиденцию и фактически живёт.

Поэтому возможна ситуация, когда покупатель законно получил льготу при покупке, но продолжает платить IMU, поскольку зарегистрирован по другому адресу. Аналогично отдельные требования действуют для вычета процентов по ипотеке. Нельзя переносить одно налоговое определение на другое.

Документы, которые стоит подготовить

• паспорт или удостоверение личности и налоговый код;
• сведения о семейном положении и режиме имущества супругов;
• документы на другую недвижимость и доли в собственности;
• акты прежних покупок, особенно если применялась prima casa;
• документы о продаже прежнего льготного жилья;
• подтверждение резиденции или деятельности в нужном муниципалитете;
• для живущих за границей документы о причине переезда и прежней связи с Италией;
• кадастровая выписка с категорией и кадастровым доходом объекта.

Практический вывод

Prima casa может значительно снизить налог при покупке, но льгота работает только внутри правильно выстроенной сделки. Сначала проверяются объект, продавец, кадастровые данные и права покупателя на другую недвижимость. Затем рассчитываются налоги по конкретному режиму и только после этого формулируются заявления для нотариального акта.

Главная ошибка состоит в том, чтобы увидеть ставку 2%, посчитать экономию и отложить проверку условий на день сделки. На этом этапе покупатель уже может быть связан предложением, предварительным договором и задатком.

Официальные источники

• Agenzia delle Entrate: льгота при покупке prima casa
• Agenzia delle Entrate: случаи утраты льготы
• Consiglio Nazionale del Notariato: налоги при покупке жилья

FAQ: льгота prima casa в Италии

Prima casa означает, что я никогда раньше не должен был владеть недвижимостью?

Нет. Название льготы не означает абсолютное отсутствие недвижимости в прошлом. Проверяется наличие определённых прав на жильё в муниципалитете новой покупки и наличие в Италии объекта, ранее приобретённого с той же льготой. Вид права, доля, способ приобретения и состав совладельцев имеют значение.

Нужно ли жить именно в квартире, купленной с льготой prima casa?

Для льготы на покупку обычно достаточно иметь или перенести резиденцию в тот же муниципалитет в течение 18 месяцев. Регистрироваться именно в купленной квартире не обязательно. Но для освобождения от IMU и для некоторых ипотечных вычетов действуют другие требования к основному жилью.

Какие налоги платятся при покупке prima casa у частного продавца?

Регистрационный налог составляет 2% с минимальной суммой 1 000 евро, ипотечный налог равен 50 евро и кадастровый налог равен 50 евро. Если применима система «цена и стоимость», база рассчитывается по кадастровому доходу, а не по рыночной цене.

Как облагается prima casa при покупке у застройщика?

Если сделка облагается НДС, при наличии условий prima casa применяется ставка НДС 4% от цены продажи. Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги обычно уплачиваются в фиксированном размере по 200 евро каждый.

Что делать, если я не успеваю перенести резиденцию за 18 месяцев?

Не нужно ждать, пока срок истечёт. До окончания 18 месяцев можно обратиться в Agenzia delle Entrate с просьбой пересчитать налоги по обычному режиму. Обычно это позволяет уплатить разницу и проценты без полной санкции за уже совершённое нарушение.

Можно ли купить новую prima casa, если старая ещё не продана?

Да, при выполнении остальных требований прежнее жильё, ранее приобретённое с льготой, можно продать после новой покупки. Действующий срок составляет два года. При этом отдельное владение подходящим жильём в том же муниципалитете может создавать самостоятельное препятствие.

Что произойдёт при продаже prima casa раньше пяти лет?

Льгота обычно утрачивается, и налоговая служба взыскивает разницу налога, проценты и санкцию. Избежать утраты можно, если в течение одного года после продажи или дарения купить другое жильё и использовать его как основное место проживания.