Продажа квартиры prima casa до пяти лет: как сохранить льготу

Обновлено: 23 июля 2026 года

Если квартира была куплена с льготой prima casa и продаётся или передаётся в дар раньше пяти лет, покупатель рискует потерять налоговую экономию, полученную при покупке. Сохранить льготу можно, если в течение одного года приобрести другое жильё и использовать его как основное.

Это правило нельзя смешивать с налогом на прибыль от продажи. Утрата prima casa связана с возвратом льготных налогов. Налогооблагаемый прирост стоимости рассчитывается отдельно на странице налог при продаже недвижимости в Италии до пяти лет. Общий порядок подготовки документов, предложения покупателя и нотариального акта находится в руководстве как продать дом или квартиру в Италии.

Кратко

• Продажа или дарение жилья prima casa раньше пяти лет обычно приводит к утрате льготы.
• Льготу можно сохранить, если в течение одного года приобрести другое жильё, которое станет основным.
• Новая покупка может быть платной или безвозмездной, но объект нужно реально использовать как основное жильё в разумный срок.
• Годичный срок после ранней продажи не заменён двухлетним сроком, введённым для другого сценария.
• При утрате льготы взыскиваются разница налогов, проценты и санкция 30 процентов.
• Если до окончания года понятно, что новой покупки не будет, можно запросить добровольный перерасчёт и не ждать полного нарушения.

Когда льгота prima casa теряется

Льгота обычно утрачивается, если жильё продаётся или передаётся в дар до истечения пяти лет с даты льготной покупки и собственник не выполняет условие о новом основном жилье.

Имеет значение именно передача права на объект. Обычная аренда квартиры сама по себе не является ранней продажей. Но отдельные налоговые последствия аренды, IMU и ипотечных вычетов требуют собственной проверки.

Продажа доли, передача части объекта, раздел после изменения планировки и сделки между совладельцами нельзя оценивать по одному общему правилу. Нужно определить, происходит ли юридический переход права, на какую часть и на каком основании.

Как сохранить льготу после ранней продажи

Чтобы не потерять льготу, продавец должен в течение одного года после отчуждения приобрести другое жилое помещение и использовать его как своё основное жильё.

Официальные разъяснения допускают приобретение нового объекта как за плату, так и безвозмездно. Но формальной записи в акте недостаточно. Новое жильё нужно фактически предназначить для основного проживания в разумный срок.

Не следует считать, что подходит любая небольшая доля или любое право на недвижимость. Вид приобретаемого права, пригодность жилья, дата перехода собственности и фактическое использование нужно согласовать с нотариусом до сделки.

Что означает основное жильё

Для сохранения льготы после ранней продажи новый объект должен стать основным жильём собственника. Это более строгое требование, чем обычное условие prima casa о резиденции в том же муниципалитете.

Регистрация резиденции в новой квартире является главным практическим шагом. Если переезд задерживается по причине ремонта, документов или других обстоятельств, нужно сохранять доказательства намерения и фактических действий. Понятие разумного срока оценивается по обстоятельствам, а не по универсальному числу дней. Базовые требования к объекту, другой недвижимости и заявлениям в нотариальном акте раскрыты в материале условия льготы prima casa в Италии.

Налоговый кредит при повторной покупке

При покупке другого жилья с условиями prima casa может возникнуть право на налоговый кредит, связанный с налогом, уплаченным при предыдущем льготном приобретении. Размер кредита ограничен налогом по прежней и новой покупке.

Кредит и сохранение старой льготы являются связанными, но не полностью одинаковыми вопросами. Их нужно рассчитывать по обоим нотариальным актам и выбранному порядку новой покупки. Если собственник относится к молодым покупателям, возрастные ипотечные гарантии и региональные программы проверяются отдельно на странице первая квартира для молодых покупателей в Италии.

Почему годичный и двухлетний сроки нельзя смешивать

В 2025 году срок продажи прежнего жилья после новой льготной покупки был увеличен с одного года до двух лет. Но это другой сценарий.

Двухлетнее правило не продлевает годичный срок после ранней продажи. Ошибка в последовательности сделок может привести к утрате льготы даже при намерении купить другую квартиру.

Сколько придётся вернуть при утрате льготы

Если условие о новой покупке не выполнено, налоговая служба восстанавливает обычное налогообложение первоначальной сделки.

Покупка у частного продавца

При льготе prima casa регистрационный налог обычно рассчитывался по ставке 2 процента вместо 9 процентов. При утрате льготы взыскивается разница между обычным и льготным налогом, а также проценты и санкция 30 процентов от разницы.

Покупка с НДС

При покупке у компании с применением НДС льготная ставка могла составлять 4 процента вместо обычной ставки для жилого объекта. При утрате льготы взыскивается неуплаченная разница НДС, проценты и санкция 30 процентов.

Точный расчёт нельзя делать только по цене квартиры. Для сделки без НДС регистрационный налог мог рассчитываться по кадастровой базе. Нужно поднять первоначальный акт, налоговые квитанции и данные о способе приобретения.

Пример логики расчёта

Это условный пример. Фактические суммы зависят от первоначальной налоговой базы, даты нарушения, ставки процентов и дальнейших действий собственника.

Что делать, если новой покупки не будет

Если до окончания одного года становится понятно, что новое жильё не будет приобретено, не обязательно ждать формального нарушения. Собственник может обратиться в компетентное подразделение Agenzia delle Entrate, сообщить об отказе от новой покупки и попросить перерасчитать первоначальные налоги.

При обращении до окончания годичного срока уплачиваются разница налога и проценты. Такой порядок позволяет избежать полной санкции 30 процентов, поскольку условие ещё не было нарушено на дату обращения.

Если год уже истёк, может применяться добровольное исправление с уменьшенной санкцией. Размер и процедура зависят от даты нарушения и момента платежа. В этой ситуации расчёт нужно поручить налоговому специалисту.

Почему нельзя просто ждать письма налоговой службы

Ожидание увеличивает проценты и может лишить собственника возможности использовать более мягкий порядок исправления. Кроме того, письмо может прийти по старому адресу или в электронный налоговый кабинет, а срок ответа окажется коротким.

Если новая покупка сорвалась, нужно сохранить отказ банка, переписку с продавцом, предварительный договор и документы о возврате задатка. Они не отменяют налог автоматически, но помогают восстановить обстоятельства и выбрать правильную процедуру.

Отдельно проверьте налог на прибыль от продажи

Сохранение или утрата prima casa не отвечает на вопрос о налогооблагаемой прибыли. Для неё проверяются цена покупки, цена продажи, подтверждённые расходы, использование квартиры как основного жилья, наследство, дарение и возможный Superbonus.

Например, квартира могла быть основным жильём и поэтому не создавать налога на прибыль, но при отсутствии новой покупки собственник всё равно потеряет льготу prima casa. Возможен и обратный сценарий, когда льгота сохраняется, но возникает прибыль, требующая отдельного расчёта.

Документы для проверки

• нотариальный акт первоначальной покупки;
• налоговые квитанции по первоначальной сделке;
• акт продажи или проект будущего акта;
• дата фактического перехода права;
• документы о резиденции и использовании жилья;
• предложение или предварительный договор на новое жильё;
• ипотечные документы и решение банка;
• переписка с нотариусом и налоговым специалистом;
• уведомления Agenzia delle Entrate, если они уже поступили.

Практический порядок действий

1. Проверить дату первоначальной покупки и дату продажи.
2. Установить размер полученной льготы.
3. Отдельно рассчитать возможную прибыль от продажи.
4. Определить, будет ли новая покупка в течение одного года.
5. Проверить пригодность нового объекта для основного проживания.
6. Согласовать резиденцию, ипотеку и дату нотариального акта.
7. Если покупка невозможна, вовремя запросить перерасчёт.

Типичные ошибки

• считать, что двухлетний срок автоматически действует после любой продажи;
• покупать объект, который не будет использоваться как основное жильё;
• назначать новую сделку на последние дни годичного срока;
• не проверять ипотечные сроки и возможность отказа банка;
• смешивать налог на прибыль и возврат льготы;
• ждать уведомления налоговой службы после пропуска срока;
• не сохранять первоначальный акт и подтверждение уплаченных налогов.

Особые ситуации при ранней продаже

Жильё передаётся в дар родственнику

Дарение раньше пяти лет рассматривается для prima casa так же серьёзно, как продажа. Сам факт передачи ребёнку, супругу или другому родственнику не сохраняет льготу автоматически. Собственнику всё равно нужно проверить условие о приобретении другого основного жилья в течение одного года.

Продаётся только доля квартиры

При продаже доли нужно определить, какая часть льготной покупки фактически отчуждается и как это влияет на первоначальные налоги. Нельзя исходить из предположения, что частичная продажа всегда безопасна или всегда приводит к полной утрате льготы.

У квартиры несколько собственников

Каждый собственник проверяет свою дату приобретения, долю, использованную льготу и дальнейшую покупку. Один владелец может сохранить льготу, а другой потерять её, если их налоговые обстоятельства и планы отличаются.

Новое жильё покупается с ипотекой

Годичный срок не останавливается автоматически на время банковской проверки. Нужно заранее оценить сроки одобрения кредита, технической оценки, подготовки документов и нотариального акта. Предварительное одобрение банка ещё не является приобретением нового жилья.

Если покупка зависит от продажи другого объекта, наследства или получения документов из другой страны, календарь следует строить с запасом. Назначение нотариального акта на последние недели срока создаёт риск потерять льготу при любой задержке банка, продавца или муниципальных документов.

Что проверить в новом объекте

• жилую кадастровую категорию и пригодность для проживания;
• возможность оформить право собственности в пределах года;
• условия prima casa на дату новой покупки;
• возможность перенести резиденцию и реально использовать жильё как основное;
• наличие других объектов, которые могут препятствовать новой льготе;
• правильные заявления в нотариальном акте;
• право на налоговый кредит по предыдущей покупке.

Проверка нового объекта должна идти параллельно с расчётом последствий старой продажи. Это позволяет увидеть полный бюджет, а не только цену новой квартиры и ипотечный платёж.

Официальные источники

• Agenzia delle Entrate: утрата льготы prima casa
• Agenzia delle Entrate: резолюция 112/E о добровольном перерасчёте
• Agenzia delle Entrate: действующие условия prima casa

FAQ: продажа prima casa до пяти лет

Всегда ли теряется prima casa при продаже раньше пяти лет?

Нет. Льготу можно сохранить, если в течение одного года после продажи или дарения приобрести другое жильё и использовать его как основное место проживания.

Сколько времени даётся на покупку нового жилья?

После ранней продажи действует срок один год. Двухлетний срок относится к другой ситуации, когда новая prima casa покупается до продажи уже имеющегося льготного жилья.

Нужно ли регистрировать резиденцию в новой квартире?

Новое жильё должно стать основным. Регистрация резиденции является главным практическим доказательством. Переезд и использование объекта должны произойти в разумный срок с учётом обстоятельств.

Что возвращается при утрате льготы?

Налоговая служба взыскивает разницу между обычными налогами и суммой, уплаченной с prima casa, проценты и санкцию 30 процентов от налоговой разницы.

Можно ли избежать санкции, если новой покупки не будет?

До окончания годичного срока можно сообщить налоговой службе об отказе от новой покупки и запросить перерасчёт. В таком случае обычно уплачиваются разница налога и проценты без полной санкции 30 процентов.

Возникает ли одновременно налог на прибыль от продажи?

Возможно. Налог на прибыль и утрата prima casa являются разными последствиями. Каждый риск проверяется отдельно по истории использования квартиры, цене, расходам и условиям первоначальной покупки.

Можно ли сохранить льготу при покупке нового жилья в дар?

Официальные правила допускают новое приобретение также безвозмездно. Однако объект должен подходить для проживания и стать основным жильём собственника в разумный срок.