Налоги на недвижимость в Италии: что платят при покупке, владении и аренде

Обновлено: 23 сентября 2026

Налоги на недвижимость в Италии нельзя свести к одной ставке. У собственника возникают разные налоговые блоки на разных этапах: при покупке, во время владения, при сдаче в аренду и иногда при изменении способа использования объекта.

Поэтому вопрос «сколько налог на квартиру в Италии» слишком общий. Для правильного расчёта нужно понимать когда возникает налог, к какому этапу он относится и какой отдельный режим нужно проверить.

Эта страница работает как налоговая карта собственника. Она не заменяет отдельные расчёты по покупке, IMU или аренде, а показывает, какие налоговые блоки вообще нужно проверить, чтобы не забыть часть расходов.

• Коротко о главном
• Налоговая карта недвижимости
• 1. Налоги при покупке
• 2. Prima Casa и статус жилья
• 3. Налоги во время владения
• 4. IMU
• 5. TARI и другие платежи
• 6. Налоги при сдаче в аренду
• 7. Cedolare secca
• 8. Что особенно важно инвестору
• 9. Что проверить иностранному собственнику
• 10. Как собрать налоговый план объекта
• Типичные ошибки
• FAQ

Коротко о главном

• Налоги на недвижимость нужно считать минимум по трём этапам: покупка, владение и аренда.
• Налог при покупке зависит от продавца, типа сделки, кадастровой категории и возможности использовать льготу Prima Casa.
• После покупки может возникать IMU, но его применение зависит от статуса объекта и конкретной ситуации.
• Ставки IMU устанавливаются на муниципальном уровне, поэтому для точной суммы нужен конкретный Comune.
• TARI и IMU - разные платежи и рассчитываются по разной логике.
• Если объект сдаётся, появляется отдельный блок налогообложения дохода от аренды.
• Cedolare secca - отдельный налоговый режим, а не общий налог на всю недвижимость.
• Инвестору нужно считать налоги вместе с расходами, потому что именно чистая экономика определяет результат объекта.

Налоговая карта недвижимости в Италии

Удобнее всего рассматривать налоги не списком, а по жизненному циклу объекта.

Этап	Что проверяется	Отдельный owner
Покупка	Registro, IVA, imposta ipotecaria, catastale, Prima Casa	Налоги и расходы при покупке
Владение	IMU, TARI, статус объекта	IMU / первый и второй дом
Аренда	Налог с дохода, cedolare secca, регистрационный режим	Налог на аренду / cedolare secca
Инвестиционная модель	Чистая доходность после налогов	Расчёт доходности
Иностранный собственник	Налогообложение в Италии и стране резидентства	Двойное налогообложение

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

1. Налоги при покупке недвижимости

Первый налоговый блок возникает непосредственно при сделке. Он зависит не только от цены объекта.

На расчёт влияют:

• кто является продавцом - частное лицо или компания;
• облагается ли продажа IVA;
• применима ли льгота Prima Casa;
• кадастровая категория;
• какая база используется для расчёта налога;
• есть ли дополнительные особенности сделки.

Например, при покупке без льготы Prima Casa у частного лица стандартная imposta di registro составляет 9%, тогда как при применимой льготе Prima Casa - 2%. Но использовать эти цифры вне контекста нельзя: покупка у компании с IVA рассчитывается иначе.

Полный owner этой темы: налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии.

2. Prima Casa и статус жилья

Одна из самых частых ошибок - смешивать выражения «моя первая квартира», «основное жильё» и налоговую льготу Prima Casa.

Это не одно и то же.

Prima Casa - это налоговая льгота при покупке, которая применяется только при выполнении установленных требований.

Отдельный разбор: Prima Casa и второй дом: как различаются налоги при покупке.

Для налогов после покупки дополнительно имеет значение, становится ли объект abitazione principale и как он фактически используется.

Сравнение первого и второго жилья находится здесь: налоги на первое и второе жильё в Италии.

3. Какие налоги возникают во время владения

После rogito налоговая картина не заканчивается.

У собственника могут появляться:

• IMU;
• TARI;
• налогообложение дохода, если объект сдаётся;
• другие обязательства в зависимости от сценария использования.

При этом condominio, коммунальные услуги, страхование и ремонт тоже нужно учитывать в бюджете владения, но они не являются налогами.

4. IMU: главный ежегодный налог, но не для всех объектов одинаково

IMU - Imposta Municipale Propria - рассчитывается по правилам, в которых важны кадастровые данные, статус недвижимости и ставка конкретного Comune.

Для обычной abitazione principale действует освобождение от IMU, но для объектов категорий A/1, A/8 и A/9 предусмотрено исключение.

Для второго жилья, инвестиционного объекта или другого сценария IMU часто становится регулярной частью бюджета владения.

В 2026 году актуальные ставки нужно проверять по официальной delibera конкретного Comune, а не по старой общенациональной таблице.

Полный owner: налог IMU в Италии.

5. TARI: не путать с IMU

TARI относится к финансированию услуги по обращению с бытовыми отходами и рассчитывается по другой логике, чем IMU.

Сумма зависит от правил конкретного Comune, площади и параметров использования недвижимости.

Поэтому формулировка «на квартиру в Италии ежегодный налог составляет X процентов» некорректна: разные платежи имеют разные базы и правила.

6. Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Как только недвижимость начинает приносить доход, появляется отдельная налоговая модель.

Нужно определить:

• какой тип договора используется;
• какой налоговый режим применяется;
• может ли использоваться cedolare secca;
• есть ли регистрационные налоги;
• как доход отражается в декларации;
• как налоги влияют на чистую доходность.

Полный разбор вынесен отдельно: налог на доход от аренды недвижимости в Италии.

7. Cedolare secca - отдельный налоговый режим

Cedolare secca нельзя воспринимать как общий «налог на аренду 21%» для любого договора и любого собственника.

Для применимых договоров жилой аренды используются специальные ставки, в том числе 21% и 10% в предусмотренных законом сценариях.

Для locazioni brevi действует отдельная налоговая логика, поэтому краткосрочную аренду нельзя автоматически считать по той же модели, что обычный договор 4+4 или canone concordato.

Отдельный owner: cedolare secca в Италии.

8. Что особенно важно инвестору

Для инвестиционной недвижимости налоги нельзя считать отдельным блоком после покупки. Они должны входить в экономику объекта ещё до предложения.

Минимальная модель включает:

• налоги сделки;
• IMU;
• TARI;
• налог с аренды;
• condominio;
• ремонтный резерв;
• управление;
• простои.

Только после этого имеет смысл сравнивать gross и net доходность.

Отдельный расчёт: как оценить доходность квартиры в Италии.

9. Что проверить иностранному собственнику

Для иностранца налоговая карта может состоять не только из итальянских обязательств.

Если собственник остаётся налоговым резидентом другой страны, нужно отдельно проверить:

• как доход от итальянской недвижимости облагается в Италии;
• нужно ли декларировать его в стране налогового резидентства;
• есть ли соглашение об избежании двойного налогообложения;
• каким образом засчитывается налог, уже уплаченный в Италии.

Это отдельный международный налоговый intent: двойное налогообложение дохода от недвижимости в Италии.

10. Как собрать налоговый план объекта до покупки

До сделки достаточно собрать короткую карту из нескольких вопросов.

1. Кто продавец?
2. Применяется ли IVA или imposta di registro?
3. Можно ли использовать Prima Casa?
4. Какой будет статус объекта после покупки?
5. Возникает ли IMU?
6. Какая delibera IMU действует в конкретном Comune?
7. Будет ли недвижимость сдаваться?
8. Какой тип договора аренды планируется?
9. Применима ли cedolare secca?
10. Есть ли международный налоговый вопрос?

После этого уже можно считать первый год владения и сравнивать несколько объектов по одинаковой модели.

Типичные ошибки при расчёте налогов

1. Считать только налог при покупке.
2. Путать Prima Casa с обычным понятием «первая квартира».
3. Считать, что основное жильё автоматически означает отсутствие всех налогов.
4. Использовать одну ставку IMU для всей Италии.
5. Путать IMU и TARI.
6. Считать cedolare secca универсальным режимом для любой аренды.
7. Считать инвестиционную доходность до налогов и регулярных расходов.
8. Для иностранного собственника игнорировать страну налогового резидентства.

FAQ о налогах на недвижимость в Италии

Какие основные налоги связаны с недвижимостью в Италии?

Нужно разделять налоги при покупке, налоги во время владения и налогообложение дохода от аренды. Это разные блоки с разными правилами.

Какой налог платится при покупке квартиры?

Это зависит от продавца, применимости IVA, Prima Casa и параметров объекта. При покупке у частного лица без льготы обычно применяется imposta di registro 9%, а при Prima Casa - 2%.

Всегда ли собственник платит IMU?

Нет. Для обычной abitazione principale действует освобождение, но существуют исключения, в частности для категорий A/1, A/8 и A/9. Для второго или инвестиционного жилья IMU обычно нужно учитывать.

Одинакова ли ставка IMU по всей Италии?

Нет. Для точного расчёта нужно проверять действующую ставку конкретного Comune и данные самого объекта.

Что платит собственник, если сдаёт квартиру?

Возникает налог с дохода от аренды. Конкретный режим зависит от типа договора и возможности применять cedolare secca или обычное налогообложение.

Cedolare secca всегда составляет 21%?

Нет. Для некоторых договоров применяется ставка 10%, а краткосрочная аренда имеет отдельные правила. Нужно проверять конкретный тип договора и ситуацию собственника.

Можно ли посчитать налоги ещё до покупки?

Да. Именно так и стоит делать: отдельно рассчитать налоги сделки, ежегодное владение и предполагаемое налогообложение аренды, если объект покупается как инвестиция.

Налог нужно считать не один раз, а по всему жизненному циклу объекта

Главная ошибка покупателя - узнать налог сделки и считать вопрос закрытым. У недвижимости может быть совершенно другая налоговая нагрузка после покупки, особенно если это второй дом или инвестиционный объект.

Поэтому рабочая логика такая: сначала покупка, затем владение, затем аренда или другой способ использования. Только вместе эти блоки показывают реальную стоимость недвижимости.