Обновлено: 23 сентября 2026
Prima Casa и «второй дом» в Италии часто сравнивают как два типа недвижимости. Но с точки зрения налогов это не совсем правильно. Главное различие не в том, первая это квартира в вашей жизни или вторая, а в том, можно ли применить к конкретной покупке налоговую льготу Prima Casa.
Именно от этого могут сильно измениться налоги при покупке. В типовой сделке у частного продавца регистрационный налог может составлять 2% при Prima Casa вместо 9% без льготы. При покупке у компании со сделкой, облагаемой IVA, разница обычно проходит уже между IVA 4% и 10%.
Поэтому считать бюджет нужно не после предложения о покупке, а до caparra. Сначала подтверждается право на Prima Casa, затем определяется тип продавца и налоговый режим сделки, после этого рассчитывается полная сумма.
Если вы пока не уверены, что именно означает льгота, начните со страницы Prima Casa в Италии: что это и кому она положена. Здесь разбираем именно сравнение налоговой нагрузки.
- Коротко о главном
- Prima Casa и seconda casa: в чём реальная разница
- Покупка у частного лица
- Покупка у компании и IVA
- Как влияет valore catastale
- Если у покупателя уже есть жильё
- Есть ли льготы на вторую недвижимость
- Что будет при потере Prima Casa
- Как сравнить полный бюджет сделки
- Что проверить до caparra
- FAQ
Коротко о главном
- Prima Casa означает налоговую льготу, а не просто «первую квартиру в жизни».
- При покупке у частного продавца или компании с продажей без IVA регистрационный налог обычно составляет 2% с льготой и 9% без неё.
- Ипотечный и кадастровый налоги в этих типовых сценариях составляют по 50 евро каждый.
- При покупке у компании со сделкой, облагаемой IVA, для Prima Casa обычно применяется IVA 4%, а для обычной жилой покупки без льготы - 10%.
- Для жилья категорий A/1, A/8 и A/9 правила отличаются, и льгота Prima Casa к таким объектам не применяется.
- Если у вас уже есть недвижимость, это не всегда автоматически исключает Prima Casa: нужно проверять, где находится объект, как он был приобретён и использовалась ли льгота ранее.
- Налоги нужно считать до caparra, а не после того, как нотариус уже начал готовить rogito.
Prima Casa и seconda casa: в чём реальная разница
В бытовой речи «Prima Casa» часто переводят как «первая недвижимость», а seconda casa как «вторая». Для налогового расчёта такая логика слишком грубая.
Правильный вопрос звучит так:
«Имеет ли покупатель право применить agevolazioni Prima Casa к этой конкретной сделке?»
Чтобы ответить, нужно проверить несколько условий: категорию объекта, местонахождение недвижимости, резиденцию или работу покупателя, уже существующие права на другое жильё и историю использования самой льготы.
Полный набор условий вынесен отдельно: что такое Prima Casa и кто имеет право на льготу.
Если задача уже не в условиях, а именно в структуре налогов, смотрите также страницу налоги при покупке Prima Casa в Италии.
Покупка у частного лица: Prima Casa против покупки без льготы
Самое понятное сравнение возникает при покупке жилой недвижимости у частного продавца или у компании в случае, когда продажа освобождена от IVA.
| Налог | Prima Casa | Без льготы Prima Casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% | 9% |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
Процент регистрационного налога при этом нельзя механически умножать на цену в объявлении. В подходящих сделках физическое лицо может запросить применение системы prezzo-valore, когда налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Отдельно механизм самого налога разобран здесь: Imposta di Registro при покупке недвижимости.
Покупка у компании: когда появляется IVA
Одна из самых дорогих ошибок - взять таблицу «2% против 9%» и использовать её для любой покупки у строительной компании.
Если продажа подпадает под IVA, структура налогов меняется.
| Налог | Prima Casa | Обычная жилая покупка без льготы |
|---|---|---|
| IVA | 4% | 10% |
| Imposta di registro | 200 € | 200 € |
| Imposta ipotecaria | 200 € | 200 € |
| Imposta catastale | 200 € | 200 € |
Для объектов категорий A/1, A/8 и A/9 налоговая логика отдельная: такие объекты исключены из обычной льготы Prima Casa, а при облагаемой IVA продаже может применяться ставка 22%.
Поэтому первым вопросом при расчёте становится не «Prima Casa или seconda casa», а кто продавец и облагается ли конкретная продажа IVA.
Почему valore catastale меняет расчёт
При сделках, не облагаемых IVA, для жилья может использоваться система prezzo-valore. В этом случае регистрационный налог рассчитывается не с договорной цены, а с кадастровой стоимости, если выполнены установленные условия и покупатель прямо просит применить этот механизм в акте.
Для Prima Casa кадастровая база рассчитывается с коэффициентом 110 после установленной переоценки rendita catastale. Для обычной жилой покупки без льготы используется коэффициент 120.
Именно поэтому две квартиры с одинаковой ценой продажи могут дать разную налоговую сумму, если у них отличается rendita catastale.
Подробно: valore catastale и расчёт кадастровой стоимости в Италии.
Если у покупателя уже есть квартира
Наличие другой недвижимости не всегда даёт одинаковый ответ.
Имеет значение:
- где находится уже имеющееся жильё;
- какое право на него имеет покупатель;
- покупалось ли оно с льготой Prima Casa;
- находится ли оно в том же Comune;
- планируется ли продажа предыдущей Prima Casa;
- соблюдаются ли предусмотренные законом сроки.
Например, существующая квартира в другом Comune, которая ранее была приобретена без льготы Prima Casa, не создаёт автоматически тот же сценарий, что жильё в том же Comune.
Именно для таких случаев есть отдельный owner: можно ли использовать Prima Casa, если недвижимость уже есть.
Есть ли льготы при покупке второй недвижимости
Фраза «вторая недвижимость» тоже требует осторожности. Она не является отдельным универсальным налоговым режимом.
В одних случаях покупатель действительно оплачивает сделку без Prima Casa по обычным ставкам. В других нужно проверить специальные обстоятельства, структуру уже имеющейся собственности или возможность снова использовать льготу после выполнения определённых условий.
Поэтому эта страница не должна забирать отдельный запрос о возможных исключениях. Он находится здесь: льготы при покупке второй недвижимости в Италии.
Что происходит при потере льготы Prima Casa
Ошибочно заявленная или впоследствии потерянная льгота может превратить первоначально выгодный налоговый расчёт в гораздо более дорогой сценарий.
В предусмотренных законом случаях Agenzia delle Entrate восстанавливает обычный налоговый режим, к которому могут добавляться проценты и санкции.
Риск возникает, например, если покупатель не выполняет обязательство по переносу резиденции или нарушает другие существенные условия льготы.
Это отдельный intent: что происходит при нарушении условий Prima Casa.
Prima Casa vs seconda casa: сравниваем полный бюджет, а не одну ставку
Даже правильное сравнение 2% и 9% показывает только часть расходов.
В бюджет покупки входят:
- цена недвижимости;
- imposta di registro или IVA;
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale;
- нотариус;
- техническая проверка;
- возможная комиссия посредника;
- регистрация предварительного договора;
- расходы по ипотеке, если она есть;
- ремонт и расходы сразу после передачи объекта.
Полный центр расчёта находится здесь: налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии.
Именно эта страница должна быть верхним владельцем финансовой части покупки, а текущий материал остаётся узким сравнением Prima Casa и покупки без льготы.
Что проверить до caparra
- Имеете ли вы право на Prima Casa.
- Есть ли уже недвижимость или доля в Италии.
- Использовалась ли льгота ранее.
- В каком Comune находится существующая недвижимость.
- К какой кадастровой категории относится новый объект.
- Кто продавец: физическое лицо или компания.
- Облагается ли сделка IVA.
- Можно ли применить prezzo-valore.
- Какова rendita catastale.
- Как меняется полный бюджет сделки без льготы.
Сравнить Prima Casa и покупку без льготы до задатка
Можно посчитать оба сценария до caparra: проверить право на Prima Casa, тип продавца, кадастровую базу, налоги, нотариальные расходы и итоговый бюджет сделки. Это особенно важно, если у вас уже есть недвижимость или ситуация не укладывается в стандартный пример.
FAQ: Prima Casa и второй дом
Если это первая квартира в Италии, я автоматически получаю Prima Casa?
Нет. Prima Casa является налоговой льготой с конкретными условиями. Сам факт первой покупки недвижимости в Италии ещё не подтверждает право на льготный режим.
Какой налог платят при Prima Casa у частного продавца?
В типовом случае применяется imposta di registro 2%, а ипотечный и кадастровый налоги составляют по 50 евро. База расчёта зависит от структуры сделки и возможного применения prezzo-valore.
Какой налог платят при покупке без Prima Casa?
При типовой покупке жилья у частного продавца без льготы регистрационный налог составляет 9%, а ипотечный и кадастровый налоги обычно по 50 евро.
Что меняется при покупке у строительной компании?
Если продажа облагается IVA, для Prima Casa обычно применяется ставка IVA 4%, а для обычного жилого объекта без льготы - 10%. Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги в этом сценарии оплачиваются фиксированными суммами.
Можно ли использовать Prima Casa, если квартира уже есть?
Иногда да. Ответ зависит от местонахождения существующей недвижимости, характера права на неё и того, применялась ли ранее льгота. Поэтому наличие жилья нужно проверять по отдельному сценарию.
Есть ли льготы на покупку второй недвижимости?
«Вторая недвижимость» не является единым налоговым режимом. В некоторых ситуациях существуют исключения или возможность снова использовать Prima Casa, но их нужно проверять отдельно, а не предполагать автоматически.
Когда лучше проверять право на Prima Casa?
До подписания обязательной proposta или внесения caparra. Тогда можно заранее увидеть налоговую разницу и понять, сохраняется ли бюджет покупки, если льгота не применяется.
Главное: сначала подтвердить льготу, потом считать сделку
Разница между Prima Casa и покупкой без льготы может составлять тысячи или десятки тысяч евро, но размер этой разницы зависит не только от ставки налога. Важны продавец, IVA, кадастровая стоимость, уже имеющаяся недвижимость и структура конкретной сделки.
Поэтому правильная последовательность выглядит так: проверить право на Prima Casa, определить налоговый режим продавца, рассчитать налоги по двум сценариям и только после этого принимать решение о caparra.
