Застекленные балконы в Италии: можно ли установить без разрешения? Разбор законов и практики

Обновлено: 27 сентября 2026

В Италии действительно можно установить некоторые виды панорамного остекления без CILA, SCIA или permesso di costruire. Но это правило относится не к любому «застеклённому балкону», а к конструкциям, которые соответствуют требованиям VEPA - Vetrate Panoramiche Amovibili e totalmente trasparenti.

После Decreto Salva Casa правила стали шире: кроме выступающих балконов и внутренних лоджий, VEPA при определённых условиях допускаются в edilizia libera также на некоторых porticati.

Но главный принцип не изменился:

VEPA не должна превращать открытое пространство в новую постоянно закрытую комнату, создавать дополнительный объём или полезную площадь либо менять назначение помещения.

Поэтому перед заказом конструкции нужно проверить не только рекламную фразу производителя «не требует разрешения», но и сам балкон, форму остекления, Comune, eventuali vincoli и правила condominio.

Коротко: когда VEPA может быть edilizia libera

• конструкция действительно является VEPA, а не стационарной верандой;
• стекло является amovibile и totalmente trasparente;
• не создаётся стабильно закрытое пространство;
• не увеличиваются объём и полезная площадь;
• не меняется destinazione d’uso;
• сохраняется естественная микроаэрация;
• минимизируется визуальное воздействие;
• не изменяются существующие архитектурные линии здания;
• соблюдаются правила Comune и sector regulations;
• проверены eventuali vincoli paesaggistici;
• учтены ограничения condominio.

• Что такое VEPA
• Где VEPA допускаются после Salva Casa
• Какие условия обязательны
• Что изменил Salva Casa
• Когда VEPA превращается в veranda
• Когда может понадобиться строительное разрешение
• Нужно ли разрешение condominio
• Что такое decoro architettonico
• Исторический центр и paesaggistica
• Что показывает судебная практика
• Что проверить до заказа
• FAQ

Что такое VEPA

VEPA - это Vetrate Panoramiche Amovibili e totalmente trasparenti, то есть съёмные или полностью открываемые панорамные прозрачные стеклянные системы.

Их функция по закону временная и вспомогательная:

• защита от атмосферных воздействий;
• уменьшение теплопотерь;
• частичная защита от дождя;
• улучшение акустических характеристик;
• защита открытого пространства без создания новой комнаты.

Поэтому ключевой признак VEPA - не просто наличие стекла и не маркетинговое название конструкции.

Юридически важно, что система остаётся amovibile и не создаёт постоянного закрытого строительного объёма.

Где можно устанавливать VEPA в edilizia libera

Действующая редакция art. 6, comma 1, lett. b-bis DPR 380/2001 предусматривает возможность VEPA на:

• balconi aggettanti - выступающих балконах;
• logge rientranti - лоджиях, расположенных внутри контура здания;
• porticati - в случаях, добавленных Decreto Salva Casa.

Но для porticati закон устанавливает отдельные исключения.

Режим VEPA не распространяется, в частности, на porticati, полностью или частично обременённые правом общественного пользования, а также на porticati на внешних фасадах здания, обращённых к публичным пространствам, в предусмотренных законом случаях.

Каким требованиям должна соответствовать VEPA

Чтобы конструкция оставалась в рамках edilizia libera, одного признака «стекло складывается в сторону» недостаточно.

Закон требует одновременно соблюдать несколько условий.

1. Конструкция должна быть amovibile

Система должна сохранять характер съёмной или полностью открываемой панорамной конструкции, а не постоянной стены.

2. Стекло должно быть totalmente trasparente

Именно прозрачность и минимальное визуальное воздействие являются частью законодательной модели VEPA.

3. Нельзя создавать новую площадь или объём

VEPA не должна образовывать стабильно закрытое пространство, из которого появляется новая volumetria или superficie utile.

4. Нельзя менять назначение пространства

Открытый балкон нельзя посредством VEPA фактически превратить в дополнительную жилую комнату.

5. Необходимо сохранить естественную вентиляцию

Закон прямо требует natural microaeration, обеспечивающую постоянный поток воздуха и санитарную пригодность внутренних помещений.

6. Нельзя существенно менять архитектурные линии

Конструкция должна иметь технические и эстетические характеристики, минимизирующие визуальное воздействие и apparent bulk, и не изменять существующие архитектурные линии здания.

Что изменил Decreto Salva Casa

Первоначально специальный режим VEPA был введён в 2022 году и относился прежде всего к balconi aggettanti и logge rientranti.

Decreto-Legge 69/2024 Salva Casa расширил art. 6 DPR 380/2001, добавив также определённые porticati.

В 2025 году Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti отдельно подтвердил это в официальных Linee Guida по Salva Casa.

Поэтому старая информация «VEPA разрешены без titolo только на балконе или внутренней лоджии» уже неполна.

Но Salva Casa не превратил любую стеклянную пристройку в edilizia libera. Все остальные требования art. 6 сохранились.

VEPA и veranda - это не одно и то же

Это самое важное различие всей темы.

VEPA	Veranda / постоянное закрытие
amovibile	постоянная конструкция
полностью прозрачная	может иметь постоянные стены и профили
пространство остаётся по своей функции открытым	создаётся устойчиво закрытое помещение
нет новой полезной площади	может увеличиваться superficie utile
нет новой volumetria	может появляться дополнительный объём
может подпадать под edilizia libera	обычно требуется иной строительный режим

Поэтому продавец стеклянной системы не может юридически решить вопрос просто надписью «VEPA» в коммерческом предложении.

Если конструкция фактически закрывает пространство и превращает балкон в дополнительное помещение, Comune будет оценивать её по реальным характеристикам, а не по названию производителя.

Когда может понадобиться CILA, SCIA или permesso

Нельзя составить универсальную таблицу «эта конструкция = всегда CILA, эта = всегда SCIA» без проекта.

Но VEPA перестаёт пользоваться специальным режимом art. 6, если, например:

• конструкция не является действительно amovibile;
• образуется новое стабильно закрытое помещение;
• создаётся новая superficie или volumetria;
• меняется destinazione d’uso;
• существенно меняются архитектурные характеристики здания;
• затрагиваются конструкции или выполняются дополнительные строительные работы, требующие отдельного titolo;
• местные или sector regulations требуют дополнительного согласования.

В таком случае tecnico должен определить правильный regime edilizio по фактическому проекту.

Нужно ли получать разрешение condominio

Не существует универсального правила, по которому для каждой VEPA нужно предварительное голосование assemblea.

Но квартира находится внутри condominio, поэтому действует отдельный гражданско-правовой уровень.

Art. 1122 c.c. запрещает собственнику выполнять работы в своей unità immobiliare, если они:

• повреждают общие части;
• создают риск для устойчивости здания;
• нарушают безопасность;
• наносят ущерб decoro architettonico.

Кроме того, собственник должен предварительно сообщить amministratore о работах, а тот информирует assemblea.

Отдельно необходимо проверить regolamento condominiale. Regolamento contrattuale может содержать дополнительные ограничения на изменение фасада и балконов.

Поэтому старая рекомендация «сначала получите согласие condominio» слишком категорична. Правильнее:

проверьте regolamento, decoro, общие части и заранее уведомите amministratore в случаях, к которым применяется art. 1122.

Что такое decoro architettonico

Даже если Comune не требует строительного titolo, остаётся вопрос внешнего вида condominio.

VEPA может быть прозрачной и технически допустимой, но при этом её установка может вызвать спор, если конструкция заметно нарушает архитектурную композицию фасада.

Особенно чувствительны:

• исторические здания;
• симметричные фасады;
• дома с единым оформлением балконов;
• объекты с architectural restrictions;
• ситуации, когда только один балкон закрывается заметной системой профилей.

Поэтому отсутствие permesso edilizio не означает автоматического отсутствия condominium risk.

Исторический центр и paesaggistica

Ещё одно важное различие: edilizia libera и paesaggistica - разные уровни контроля.

Art. 6 DPR 380/2001 прямо сохраняет действие законодательства о beni culturali e paesaggio.

Поэтому для объекта:

• в историческом центре;
• на территории под paesaggistico vincolo;
• в здании, находящемся под культурной охраной;
• на особо регулируемом фасаде

нужно отдельно проверить, требуется ли autorizzazione paesaggistica или другая процедура.

Фраза «VEPA относится к edilizia libera, поэтому разрешения вообще не нужны» в таких случаях может быть ошибочной.

Что показывает судебная практика

Интересный пример - TAR Lazio n. 15129/2023.

Спор касался стеклянной конструкции на пространстве, которое суд квалифицировал не как balcone aggettante и не как loggia rientrante в значении тогдашней редакции art. 6.

Кроме того, суд обратил внимание на способность конструкции создавать объём, допускающий иное использование пространства.

Поэтому конкретная конструкция не была признана VEPA в edilizia libera, и простой SCIA оказалось недостаточно.

Но это решение нужно читать с учётом времени: оно относится к редакции закона до Salva Casa 2024, когда porticati ещё не были добавлены в art. 6.

Главный принцип дела остаётся актуальным: суд оценивает реальные технические характеристики конструкции и пространства, а не только название VEPA.

Что проверить перед заказом VEPA

1. Определите тип пространства: balcone, loggia, porticato или terrazza.
2. Получите техническое описание системы.
3. Проверьте, является ли она amovibile и totalmente trasparente.
4. Убедитесь, что не создаётся новая superficie или volumetria.
5. Проверьте, не меняется ли destinazione d’uso.
6. Проверьте Regolamento Edilizio Comune.
7. Проверьте eventuali vincoli paesaggistici.
8. Прочитайте regolamento condominiale.
9. Оцените влияние на decoro architettonico.
10. Сообщите amministratore, если ситуация подпадает под art. 1122 c.c.
11. Если есть сомнение, покажите проект geometra, architetto или ingegnere до заказа конструкции.

Особенно важно сделать проверку до внесения невозвратного аванса производителю. Коммерческое обещание «это VEPA, разрешение не требуется» не заменяет проверку конкретного объекта.

Официальные источники

• DPR 380/2001 - art. 6, edilizia libera
• MIT - Linee Guida Decreto Salva Casa
• D.L. 69/2024 - Salva Casa
• DPR 31/2017 - autorizzazione paesaggistica semplificata и исключения.
• Art. 1122 Codice Civile - работы внутри собственности в condominio.

Продолжить по теме

• Salva Casa: что изменилось в строительных правилах
• Condominio: что может запрещать regolamento
• Техническая проверка: кто такой geometra
• Difformità: что считается строительным нарушением
• Главный раздел: condominio в Италии

Часто задаваемые вопросы

Можно ли установить VEPA в Италии без CILA?

Да, если конструкция и место установки полностью соответствуют требованиям art. 6 DPR 380/2001 и не требуется отдельное согласование по другим нормам.

Можно ли установить VEPA на лоджии?

Закон прямо предусматривает logge rientranti. Для других конфигураций нужно проверять фактическую форму пространства и действующую редакцию art. 6.

Что изменил Salva Casa для VEPA?

С 2024 года режим edilizia libera расширен на определённые porticati при соблюдении установленных законом условий и исключений.

Если стекло раздвижное, это автоматически VEPA?

Нет. Нужно одновременно соблюдать требования по amovibilità, полной прозрачности, отсутствию нового объёма и площади, вентиляции, назначению пространства и архитектурному воздействию.

Нужно ли голосование condominio?

Не существует общего правила, требующего голосования для любой VEPA. Но нужно проверить regolamento, decoro architettonico и возможное воздействие на общие части. Art. 1122 также предусматривает предварительное уведомление amministratore о соответствующих работах.

Можно ли поставить VEPA в историческом центре?

Не следует исходить только из edilizia libera. Если объект или зона находятся под культурным или paesaggistico vincolo, может потребоваться отдельная проверка и autorizzazione.

Чем VEPA отличается от обычной застеклённой веранды?

VEPA сохраняет временный, открываемый характер пространства и не должна создавать новую площадь или объём. Постоянная veranda фактически создаёт закрытое пространство и поэтому имеет другой строительный режим.