Decreto Salva Casa в Италии: что изменилось с 2024 года и как работает в 2026

Обновлено: 27 сентября 2026

Decreto Salva Casa появился в Италии весной 2024 года и тогда подавался как крупное упрощение строительного законодательства. Прошло больше двух лет, появились официальные разъяснения MIT, обновилась строительная документация, а сами изменения окончательно встроились в Testo Unico dell’Edilizia.

Поэтому сегодня правильный вопрос звучит уже не «что обещал Salva Casa в 2024 году?», а:

какие правила, введённые Salva Casa, реально действуют сейчас и можно ли применить их к конкретной квартире или дому?

Сразу важное уточнение: Salva Casa не является новой всеобщей строительной амнистией и не позволяет автоматически узаконить любое незаконное строение за штраф.

Реформа главным образом упростила работу с определёнными видами difformità, строительными допусками, доказательством stato legittimo, отдельными процедурами sanatoria, изменением назначения помещений и некоторыми требованиями к существующему жилому фонду.

Salva Casa: что произошло с 2024 по 2026 год

Дата	Что произошло
29 мая 2024	Опубликован Decreto-Legge n. 69/2024, получивший название Salva Casa.
24 июля 2024	Декрет преобразован с изменениями в Legge n. 105/2024.
28 июля 2024	Окончательная после conversione редакция основных изменений входит в действие.
30 января 2025	MIT публикует подробные Linee di indirizzo по применению Salva Casa.
апрель 2025	Обновляется унифицированная строительная modulistica: CILA, SCIA, permesso di costruire и SCIA alternativa.
2026	Основные правила Salva Casa продолжают действовать как часть DPR 380/2001. При этом нужно учитывать региональное законодательство и административную практику конкретного Comune.

То есть Salva Casa сегодня - это уже не «новость 2024 года», а часть действующего строительного законодательства Италии.

• Почему Salva Casa не является общим condono
• Что действительно изменилось
• Stato legittimo
• Tolleranze costruttive
• Tolleranze esecutive
• Новая sanatoria по art. 36-bis
• Что произошло с doppia conformità
• Старые варианты до 1977 года
• Silenzio-assenso
• Cambio di destinazione d’uso
• Высота и минимальная площадь жилья
• Recupero sottotetti
• Недвижимость под vincolo
• Что Salva Casa не легализует автоматически
• Как проверить свой объект
• Что проверить перед покупкой
• FAQ

Salva Casa не является новым всеобщим condono edilizio

Это принципиальное отличие.

В Италии уже существовали масштабные строительные condoni, при которых законодатель создавал специальную исключительную возможность урегулировать определённые незаконные объекты.

Salva Casa устроен иначе.

Он изменил существующие нормы DPR 380/2001 и создал более гибкие механизмы для конкретных категорий несоответствий.

Поэтому нельзя исходить из формулы:

«постройка незаконная, но теперь есть Salva Casa, значит её можно узаконить».

Сначала нужно определить вид нарушения.

Это может быть:

• обычная tolleranza;
• tolleranza esecutiva;
• parziale difformità;
• variazione essenziale;
• работа без SCIA или в difformità da SCIA;
• полное отсутствие необходимого permesso;
• totale difformità;
• нарушение paesaggistico;
• проблема только Catasto;
• либо совершенно другой вид несоответствия.

От этой квалификации зависит, применяется ли Salva Casa вообще.

Что Salva Casa действительно изменил

• упростил доказательство stato legittimo;
• расширил специальные tolleranze для работ, выполненных до 24 мая 2024 года;
• ввёл art. 34-ter для некоторых старых varianti ante 1977;
• создал новую процедуру art. 36-bis;
• ослабил doppia conformità для определённых частичных нарушений;
• допустил в некоторых случаях sanatoria con opere;
• изменил правила cambio di destinazione d’uso;
• расширил отдельные случаи edilizia libera;
• изменил подход к recupero sottotetti;
• ввёл особый переходный механизм по некоторым санитарным параметрам жилья.

Stato legittimo: что изменилось

Stato legittimo - один из центральных элементов реформы.

Он нужен, чтобы установить юридически разрешённое строительное состояние здания или отдельной unità immobiliare.

После Salva Casa art. 9-bis DPR 380/2001 позволяет определять stato legittimo с учётом не только первоначального строительного titolo, но при соблюдении предусмотренных законом условий также последующего titolo, который охватил весь объект и при выдаче которого администрация проверила предыдущую законность.

В stato legittimo также могут входить результаты процедур по art. 34-ter, 36, 36-bis, 38, отдельные уплаченные санкции и dichiarazione delle tolleranze.

Ещё одно важное правило: при определении stato legittimo отдельной квартиры несоответствия общих частей здания сами по себе не должны блокировать определение статуса этой квартиры. И наоборот, difformità отдельной квартиры не определяют автоматически stato legittimo всего здания.

Tolleranze costruttive: специальные проценты Salva Casa

До реформы базовая строительная tolleranza составляла 2%.

Для вмешательств, выполненных до 24 мая 2024 года, Salva Casa ввёл специальные повышенные пределы в зависимости от полезной площади unità immobiliare.

Полезная площадь	Специальная tolleranza для работ до 24.05.2024
свыше 500 м²	2%
300-500 м²	3%
100-300 м²	4%
менее 100 м²	5%
менее 60 м²	6%

Это один из самых практичных элементов реформы.

Но проценты не означают разрешение «достроить ещё 5% площади» сегодня. Они применяются для оценки существующих отклонений в условиях, установленных art. 34-bis.

Для определения площади учитывается площадь, разрешённая соответствующим titolo edilizio, а последующие дробления объекта не должны искусственно увеличивать допустимый процент.

Tolleranze esecutive: ошибки и небольшие изменения при строительстве

Для работ, выполненных до 24 мая 2024 года, законодатель отдельно перечислил ряд ситуаций, которые при соблюдении условий могут квалифицироваться как tolleranze esecutive.

• меньший размер здания по сравнению с проектом;
• неисполнение отдельных неструктурных архитектурных элементов;
• незначительные исполнительные отклонения наружных и внутренних стен;
• другое расположение внутренних проёмов;
• отдельные отличия в ordinary maintenance;
• проектные ошибки, исправленные непосредственно в ходе строительства;
• ошибки графического отображения проекта.

Но это не универсальный способ объявить tolleranza любую самовольную перепланировку.

Art. 36-bis: главное новое правило sanatoria

Одно из центральных новшеств Salva Casa - новый art. 36-bis DPR 380/2001.

Он применяется, в частности, к:

• parziali difformità от permesso di costruire или соответствующей SCIA;
• отсутствию или несоответствию SCIA в случаях art. 37;
• variazioni essenziali.

Именно здесь Salva Casa существенно изменил старую логику doppia conformità.

Для ситуаций, подпадающих под art. 36-bis, нужно установить:

• соответствие действующей urbanistica на момент подачи заявления;
• соответствие строительным требованиям, действовавшим на момент выполнения работ.

То есть требования по времени как бы разделяются.

Именно это в практическом смысле называют преодолением классической doppia conformità для соответствующих категорий частичных нарушений.

Отменила ли реформа doppia conformità полностью?

Нет.

Это одна из наиболее опасных ошибок в материалах о Salva Casa.

Упрощённая модель art. 36-bis действует только для предусмотренных этой статьёй категорий.

Для других случаев, в том числе ситуаций, подпадающих под обычный art. 36, продолжает действовать иная логика accertamento di conformità.

Поэтому перед sanatoria нужно сначала юридически квалифицировать нарушение.

Можно ли получить sanatoria с дополнительными работами

Важное практическое новшество art. 36-bis - возможность так называемой sanatoria con opere в предусмотренных случаях.

Sportello Unico может связать положительный результат процедуры, например, с выполнением работ, необходимых для соблюдения технических требований безопасности, либо с удалением элементов, которые не могут быть легализованы.

Это означает, что ситуация не всегда сводится к выбору «узаконить всё как есть или снести всё».

Особые случаи для старых изменений до 1977 года

Новый art. 34-ter ввёл специальную процедуру для отдельных varianti in corso d’opera, выполненных в частичном отклонении от titolo, выданного до вступления в силу Legge Bucalossi n. 10/1977.

Это особенно интересно для старого итальянского жилого фонда, где фактическое состояние десятилетиями может отличаться от архивного проекта.

Для подтверждения времени выполнения работ могут использоваться исторические документы, кадастровые материалы, фотографии, картографические данные и другие доказательства, предусмотренные законом.

Если объективные документы отсутствуют, закон предусматривает возможность attestazione tecnico под его ответственностью, но это не формальность: ложная декларация имеет последствия.

Silenzio-assenso: действительно ли молчание Comune означает согласие?

Для процедур art. 36-bis законодатель ввёл механизм silenzio-assenso по истечении предусмотренных сроков.

Но воспринимать его как правило «отправил документы и через месяц всё автоматически законно» опасно.

Нужно проверить:

• какую именно процедуру подали;
• полноту документов;
• наличие vincoli;
• были ли запросы интеграции;
• приостанавливались ли сроки;
• требуются ли дополнительные согласования.

Особенно осторожно нужно работать с paesaggio и недвижимостью, находящейся под охраной.

Cambio di destinazione d’uso после Salva Casa

Salva Casa изменил art. 23-ter DPR 380/2001 и упростил некоторые случаи изменения функционального назначения отдельных unità immobiliari.

В частности, законодатель расширил возможности изменения назначения:

• внутри одной функциональной категории;
• между определёнными функциональными категориями для отдельных помещений в предусмотренных городских зонах;
• в том числе в отдельных случаях без обычных строительных работ.

Но это не означает, что любой магазин теперь автоматически можно превратить в квартиру или любую квартиру в коммерческое помещение.

Сохраняются sector regulations, условия регионального и муниципального планирования и требования к конкретному объекту.

Помещения 2,40 м и квартиры от 20 м²: что на самом деле разрешил Salva Casa

Ещё одна широко обсуждаемая часть реформы касается agibilità.

Art. 24 предусматривает переходный механизм, при котором квалифицированный progettista в установленных законом условиях может asseverare соответствие санитарным требованиям:

• для помещений с внутренней высотой ниже 2,70 м, но не ниже 2,40 м;
• для monolocale площадью от 20 м² для одного человека;
• для monolocale площадью от 28 м² для двух человек.

Но это не универсальное снижение минимальной площади всех квартир в Италии.

Закон предусматривает дополнительные условия, в том числе адаптируемость помещения и либо восстановительные работы с улучшением санитарных характеристик, либо проект с альтернативными решениями, обеспечивающими нормальные условия проживания.

Recupero sottotetti

Salva Casa упростил отдельные аспекты восстановления чердачных помещений, прежде всего в части расстояний между зданиями и границами.

Но возможность сделать sottotetto жилым по-прежнему тесно связана с региональным законодательством.

При использовании государственного упрощения нельзя автоматически увеличивать существующий объём, менять площадь чердака или поднимать здание, если такая возможность отдельно не допускается применимыми нормами.

Что происходит с объектами под vincolo paesaggistico

Наличие paesaggistico или другого специального vincolo существенно усложняет анализ.

Salva Casa предусмотрел специальные механизмы взаимодействия между sanatoria edilizia и accertamento di compatibilità paesaggistica для случаев art. 36-bis.

MIT в официальных разъяснениях 2025 года отдельно подтвердил применимость процедуры и необходимость прохождения специального согласования через компетентные органы.

Поэтому для vincolato объекта нельзя использовать обычный чек-лист квартиры без ограничений.

Что Salva Casa не узаконивает автоматически

• полностью самовольный дом только потому, что он существует много лет;
• любую новую пристройку;
• любое увеличение объёма;
• любую веранду;
• любую антресоль;
• любое нарушение paesaggistico;
• любую totale difformità;
• работы, которые не соответствуют требованиям применимой процедуры;
• кадастровое несоответствие вместо строительного нарушения и наоборот.

Поэтому старое популярное объяснение «платим штраф и узакониваем» юридически опасно.

Как понять, можно ли применить Salva Casa к вашей квартире

1. Получить строительные документы из Comune.
2. Определить stato legittimo.
3. Сделать фактический rilievo объекта.
4. Сравнить разрешённое и фактическое состояние.
5. Установить, когда были выполнены изменения.
6. Квалифицировать каждую difformità.
7. Проверить, является ли она tolleranza.
8. Если нет - определить, применимы ли art. 34-ter, 36-bis, 36, 37 или другая процедура.
9. Проверить vincoli и региональные нормы.
10. Только после этого рассчитывать sanatoria, работы и санкции.

Именно поэтому Salva Casa - это прежде всего работа для tecnico, а не заявление, которое собственник заполняет по универсальному шаблону.

Почему Salva Casa особенно важен перед покупкой квартиры

Для покупателя реформа полезна не потому, что теперь «любую проблему можно исправить после покупки».

Наоборот: она даёт больше инструментов правильно классифицировать старые отклонения ещё до rogito.

Если geometra обнаружил:

• другую стену;
• изменённое окно;
• не тот проём;
• старую variant;
• расхождение размеров;
• неправильно отображённую внутреннюю планировку;

нельзя сразу делать вывод, что квартира «незаконная» либо, наоборот, что «Salva Casa всё исправит».

Сначала определяется юридическая природа каждого отклонения.

Для сделки это позволяет понять:

• можно ли закрыть проблему до rogito;
• кто должен заниматься sanatoria;
• сколько времени требуется;
• есть ли риск отказа;
• нужно ли корректировать цену или условия предварительного договора.

Сколько стоит sanatoria по Salva Casa

Универсальной цены нет.

Она может включать:

• работу tecnico;
• доступ к архивам Comune;
• rilievo;
• подготовку практики;
• eventuali opere di conformazione;
• oblazione или другую предусмотренную законом санкцию;
• paesaggistica, structural или иные дополнительные процедуры;
• кадастровое обновление после урегулирования строительной части.

Art. 36-bis содержит собственные механизмы расчёта oblazione. Для отдельных SCIA-ситуаций закон предусматривает диапазоны от 1 032 до 10 328 евро либо от 516 до 5 164 евро при более полном соответствии, однако это не единый тариф Salva Casa.

Для permesso in sanatoria применяется другая формула, связанная с contributo di costruzione.

Поэтому цифру штрафа нельзя определять, пока tecnico не квалифицировал нарушение.

Что изменилось после 2024 года

2025 год не принёс «второй Salva Casa». Главное изменение было практическим: государство начало уточнять, как применять реформу.

• MIT опубликовал подробные Linee Guida 30 января 2025 года.
• Были отдельно разобраны stato legittimo, cambio d’uso, tolleranze, art. 34-ter, 36-bis, sottotetti и agibilità.
• Весной 2025 года унифицированная строительная modulistica была адаптирована под новые нормы.
• Регионы продолжили приводить своё законодательство в соответствие с государственными изменениями.
• Comune стали использовать новые процедуры в обычной административной практике.

Поэтому в 2026 году правильнее говорить не «действует ли ещё Salva Casa», а «какая статья DPR 380/2001 после реформы применяется к моей ситуации».

Официальные источники

• DPR 380/2001 - Testo Unico dell’Edilizia
• Decreto-Legge 69/2024 - Salva Casa
• MIT - Linee Guida DL Salva Casa, 30 gennaio 2025

Продолжить по теме

• Difformità: что считается строительным нарушением в Италии
• Rilievo: новый обмер и техническая планировка
• Catasto: проверка planimetria catastale
• Продажа: conformità catastale перед rogito
• Специалист: кто такой geometra и что он может подписывать

Часто задаваемые вопросы

Действует ли Decreto Salva Casa в 2026 году?

Да. Основные изменения были преобразованы в Legge 105/2024 и внесены в DPR 380/2001. Это не временная акция, закончившаяся в 2024 году.

Salva Casa - это строительная амнистия?

Не в классическом смысле общего condono edilizio. Реформа упростила определённые процедуры и категории несоответствий, но не разрешила автоматически легализовать любое незаконное строительство.

Можно ли по Salva Casa узаконить перенесённую стену?

Возможно, но сначала нужно определить, когда и на каком основании была сделана перепланировка и к какой категории difformità она относится. Иногда это tolleranza, иногда sanatoria, а иногда нужна другая процедура.

Можно ли узаконить незаконную веранду?

Не автоматически. Нужно проверить объём, тип работ, исходный titolo, urbanistica, строительные нормы и возможные vincoli. Само существование Salva Casa не является основанием для sanatoria любой веранды.

Что такое упрощённая doppia conformità?

Для ситуаций, подпадающих под art. 36-bis, проверяется соответствие urbanistica на момент подачи заявления и соответствие требованиям edilizia на момент выполнения работ. Это отличается от классического требования полного двойного соответствия.

Нужно ли обращаться к geometra?

Для практической проверки и официальной процедуры почти всегда нужен квалифицированный tecnico, который восстановит stato legittimo, выполнит rilievo, классифицирует difformità и подпишет необходимые документы.

Стоит ли покупать квартиру с нарушением, если продавец говорит, что её можно исправить по Salva Casa?

Самого заявления продавца недостаточно. До обязательств по сделке лучше получить техническую оценку применимости конкретной нормы и понять стоимость, сроки и риск отказа.