Как стать администратором кондоминиума в Италии: нужна ли регистрация в ANACI?

Обновлено: 5 октября 2026

Как стать администратором кондоминиума в Италии? Для этой профессии не требуется государственная лицензия или вступление в обязательный профессиональный орден. Но это не означает, что работать администратором может любой человек без подготовки: итальянское законодательство устанавливает конкретные требования к репутации, образованию и профессиональному обучению.

Основная норма - art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Она определяет, кто может выполнять функции amministratore di condominio. Порядок обязательного обучения дополнительно регулируется D.M. 140/2014.

ANACI является одной из крупных профессиональных ассоциаций администраторов, но членство в ней добровольное. Получать «лицензию ANACI» для самой возможности работать администратором закон не требует.

• Коротко: как стать администратором
• Нужна ли лицензия или Albo
• Требования art. 71-bis
• Обязательный курс: 72 часа
• Ежегодное обучение: 15 часов
• Если администратор является собственником квартиры
• Что такое ANACI
• Обязательно ли вступать в ANACI
• Можно ли работать иностранцу
• Нужен ли итальянский диплом
• Partita IVA и ATECO
• Может ли администратором быть компания
• Как получают первый condominio
• Сколько получает администратор
• Что нужно знать на практике
• Главные ошибки новичков
• FAQ

Как стать администратором кондоминиума: коротко

1. Проверить соответствие требованиям art. 71-bis.
2. Иметь диплом scuola secondaria di secondo grado, если не применяется исключение.
3. Пройти начальный профессиональный курс минимум 72 часа.
4. Получить документ о прохождении предусмотренного обучения.
5. Каждый год проходить минимум 15 часов aggiornamento.
6. Если деятельность ведётся самостоятельно и регулярно, оформить подходящую налоговую позицию.
7. Подготовить профессиональное предложение и условия гонорара.
8. Получить назначение решением assemblea condominiale.
9. После назначения соблюдать обязанности Codice Civile и налоговые требования condominio.

Нужна ли лицензия или государственный реестр администратора

В Италии нет обязательного государственного Albo degli amministratori di condominio.

Профессия администратора не организована по модели адвокатов, commercialisti, архитекторов или инженеров, где для осуществления определённой профессиональной деятельности требуется обязательное членство в ordine или collegio.

Это соответствует системе Legge 4/2013 о профессиях, не организованных в обязательные профессиональные ордена.

Но отсутствие государственного Albo не означает отсутствие правил. Кандидат должен соответствовать требованиям art. 71-bis и, если он профессионально управляет чужими condomini, выполнить требования по обучению.

Требования к администратору по art. 71-bis

Для профессионального администратора закон предусматривает несколько групп требований.

• Гражданские права: кандидат должен пользоваться гражданскими правами.
• Судимость: не допускаются определённые приговоры за преступления против публичной администрации, правосудия, публичного доверия, собственности и некоторые другие преступления установленной тяжести.
• Меры предупреждения: не должно быть окончательных preventive measures, если не наступила rehabilitation.
• Дееспособность: кандидат не должен быть interdetto или inabilitato.
• Protesti cambiari: имя не должно находиться в соответствующем elenco protesti.
• Образование: требуется диплом scuola secondaria di secondo grado.
• Обучение: требуется начальная профессиональная подготовка и последующее периодическое обучение.

Если прекращаются некоторые базовые требования о гражданской и профессиональной надёжности, это может повлечь прекращение полномочий администратора.

Обязательный курс администратора: минимум 72 часа

D.M. 140/2014 устанавливает минимальную продолжительность начального курса для профессионального amministratore di condominio - 72 часа.

Минимум одна треть курса, то есть 24 часа при минимальной продолжительности, должна быть посвящена практическим упражнениям.

Программа охватывает, в частности:

• нормы Codice Civile о condominio;
• полномочия и обязанности администратора;
• assemblea condominiale;
• бухгалтерию и rendiconto;
• безопасность здания;
• отопление и инженерные системы;
• лифты;
• пожарную безопасность;
• энергоэффективность;
• обслуживание общих частей;
• договоры и отношения с подрядчиками;
• практические случаи управления домом.

При выборе курса нужно проверять не красивое название «corso amministratore», а его соответствие D.M. 140/2014, программу, responsabile scientifico и порядок итоговой проверки.

После курса обучение не заканчивается: 15 часов каждый год

Профессиональный администратор обязан проходить ежегодное aggiornamento не менее 15 часов.

Обновление должно касаться изменений законодательства, новой судебной практики и практических вопросов управления condominio.

Это принципиальная разница между простой выдачей сертификата после первого курса и реальным соблюдением профессиональных требований на протяжении всей деятельности.

Если администратор является собственником квартиры в этом доме

Для так называемого amministratore interno действует важное исключение.

Если администратор назначается из числа condomini именно этого здания, закон не требует от него:

• диплом scuola secondaria di secondo grado;
• начальный профессиональный курс;
• периодическое обучение, предусмотренное буквой g art. 71-bis.

Это исключение не означает, что на внутреннего администратора вообще не распространяются требования закона. Требования о гражданских правах, определённых судимостях, preventive measures, дееспособности и protesti сохраняются.

Также это исключение нельзя использовать профессионалу, который хочет управлять чужими домами за вознаграждение.

Что такое ANACI

ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari - крупная итальянская профессиональная ассоциация администраторов недвижимости.

ANACI является частной профессиональной ассоциацией, а не государственным органом.

Ассоциация занимается:

• начальной подготовкой и aggiornamento;
• профессиональной поддержкой;
• юридическими и техническими материалами;
• мероприятиями и seminari;
• профессиональными стандартами;
• страховыми и другими услугами для участников;
• представлением интересов категории.

У ANACI есть собственный реестр участников и собственные правила приёма. Но этот ассоциативный реестр нельзя путать с государственным Albo, необходимым для законного осуществления профессии.

Обязательно ли вступать в ANACI

Нет.

Art. 71-bis не требует членства именно в ANACI, A.N.AMM.I., ANAIP или другой профессиональной ассоциации.

Можно соответствовать требованиям законодательства и работать без членства в ANACI.

При этом членство может быть полезно для:

• постоянного aggiornamento;
• доступа к профессиональным материалам;
• страхованию;
• контактам с другими администраторами;
• профессиональной репутации;
• получения дополнительных частных attestazioni и сертификаций.

Условия вступления устанавливает сама ассоциация и они могут быть строже минимальных требований закона.

Может ли иностранец стать администратором кондоминиума

Итальянское гражданство в art. 71-bis не указано как обязательное требование.

Поэтому гражданин другой страны может работать amministratore di condominio при выполнении профессиональных требований.

Но нужно отдельно учитывать право человека работать в Италии:

• гражданам ЕС для работы permesso di soggiorno не требуется;
• гражданам стран вне ЕС необходимо иметь законный статус, допускающий соответствующую трудовую или самостоятельную деятельность;
• если деятельность ведётся как самостоятельная профессиональная деятельность, отдельно решаются налоговые и previdenziali вопросы.

То есть «быть иностранцем» не является препятствием профессии само по себе. Препятствием может быть неподходящий immigration status или несоблюдение art. 71-bis.

Подойдёт ли иностранный диплом

Art. 71-bis требует наличие diploma di scuola secondaria di secondo grado.

Если образование получено за границей, вопрос о том, какой документ и подтверждение его уровня потребуется организатору курса, ассоциации или другому субъекту, нужно проверять под конкретную процедуру.

Не следует автоматически начинать полноценную процедуру equipollenza без проверки: далеко не для каждой профессиональной ситуации требуется именно признание диплома в форме полной академической эквивалентности.

Если признание всё же требуется, смотрите отдельное руководство: признание иностранного диплома в Италии.

Partita IVA и ATECO администратора кондоминиума

Если человек профессионально и регулярно оказывает услуги управления condomini самостоятельно, необходимо отдельно оформить подходящую налоговую позицию.

В действующей классификации ATECO 2025 деятельность администратора condominio прямо включена в код:

68.32.01 - Gestione di beni immobili per conto terzi.

Официальные пояснения ISTAT прямо относят сюда:

• amministrazione di condomini;
• независимых профессиональных amministratori di condominio;
• управление недвижимостью за вознаграждение или по договору;
• часть деятельности property management.

При этом форма работы может быть разной: индивидуальная деятельность, компания, работа как сотрудник организации. Поэтому Partita IVA не является универсальной формальностью для абсолютно каждого человека, который выполняет функции администратора.

Если нужно открыть самостоятельную деятельность, смотрите как открыть деятельность в Италии иностранцу.

Может ли администратором condominio быть компания

Да. Закон прямо допускает выполнение функций amministratore di condominio определёнными обществами.

В таком случае требования art. 71-bis должны соблюдаться лицами, которые фактически обеспечивают деятельность:

• соответствующими участниками с неограниченной ответственностью;
• администраторами общества;
• работниками, непосредственно выполняющими функции управления condomini.

Поэтому создать SRL и считать, что требования профессиональной квалификации больше не имеют значения, нельзя.

Как администратор получает свой первый condominio

Сам курс не назначает человека администратором конкретного дома.

Администратора выбирает assemblea condominiale.

Если condomini больше восьми и assemblea не назначает администратора, при предусмотренных законом условиях назначение может произвести судебный орган по обращению одного или нескольких condomini либо уходящего администратора.

При принятии назначения администратор сообщает установленные законом персональные и профессиональные данные и принимает конкретный mandato на управление домом.

Профессиональная практика обычно начинается не с крупных condomini, а с небольшого портфеля объектов, где можно выстроить систему бухгалтерии, поставщиков, собраний и работы с собственниками.

Сколько зарабатывает администратор кондоминиума

Единой государственной ставки или официальной зарплаты администратора condominio не существует.

Вознаграждение зависит от:

• количества квартир и собственников;
• размера здания;
• наличия отопления, лифтов и персонала;
• объёма бухгалтерии;
• количества собраний;
• наличия крупных lavori straordinari;
• судебных споров и задолженностей;
• дополнительных услуг;
• города и конкуренции на локальном рынке.

Поэтому цифру вроде «€500-1 500 в месяц за один дом» нельзя использовать как универсальный ориентир.

Есть другое юридически важное правило: при принятии назначения и при каждом rinnovo администратор должен аналитически указать размер своего compenso. Закон связывает с невыполнением этого требования серьёзные последствия для самого назначения.

Что на практике должен уметь профессиональный администратор

Юридического курса недостаточно, чтобы эффективно управлять несколькими домами.

Профессионалу приходится работать одновременно с:

• assemblea и verbali;
• preventivi и consuntivi;
• банковским счётом condominio;
• распределением расходов;
• неплательщиками;
• подрядчиками;
• страховыми компаниями;
• техниками;
• ремонтами;
• авариями;
• налоговыми обязательствами;
• защитой персональных данных;
• документацией здания;
• конфликтами между соседями.

Подробно о том, что обязан делать назначенный администратор: обязанности amministratore di condominio.

О рисках профессии: ответственность администратора condominio.

Главные ошибки при входе в профессию

1. Считать ANACI государственной лицензией.
2. Покупать любой онлайн-курс без проверки соответствия D.M. 140/2014.
3. Не учитывать ежегодные 15 часов aggiornamento.
4. Считать, что отсутствие Albo означает отсутствие требований к профессии.
5. Путать исключение для собственника своего дома с профессиональным управлением чужими condomini.
6. Считать итальянское гражданство обязательным.
7. И наоборот, игнорировать immigration status гражданина non-EU.
8. Открывать Partita IVA до проверки правильного режима деятельности.
9. Использовать устаревший код ATECO.
10. Обещать фиксированный доход «с одного дома».
11. Брать первый condominio без системы бухгалтерии, документов и профессиональной ответственности.

Связанные материалы

• Condominio в Италии
• Обязанности администратора condominio
• Ответственность администратора condominio
• Администратор и задолженности condomini
• Как открыть самостоятельную деятельность в Италии

FAQ: как стать администратором кондоминиума в Италии

Нужно ли вступать в ANACI, чтобы работать администратором?

Нет. ANACI является частной профессиональной ассоциацией. Итальянский закон не делает членство в ANACI обязательным условием работы amministratore di condominio.

Существует ли государственный реестр администраторов condominio?

Обязательного государственного Albo, аналогичного профессиональным орденам адвокатов или инженеров, нет. При этом администратор обязан соответствовать требованиям art. 71-bis.

Сколько часов нужно учиться на администратора?

Начальный курс должен длиться не менее 72 часов, причём не менее одной трети времени предназначено для практических занятий. Далее профессиональный администратор проходит ежегодное aggiornamento минимум 15 часов.

Нужен ли диплом для работы администратором?

Для профессионального внешнего администратора art. 71-bis предусматривает diploma di scuola secondaria di secondo grado. Исключение действует, когда администратором назначается один из condomini именно этого здания.

Может ли иностранец стать администратором condominio?

Да. Итальянское гражданство не входит в требования art. 71-bis. Гражданину non-EU при этом отдельно необходим законный immigration status, позволяющий соответствующую работу или самостоятельную деятельность.

Нужна ли Partita IVA администратору?

При регулярной самостоятельной профессиональной деятельности обычно требуется соответствующая налоговая позиция. Но администратором также может выступать компания или человек может работать в иной организационной форме, поэтому вопрос Partita IVA зависит от фактической модели деятельности.

Какой ATECO используется для администратора condominio в 2026 году?

В классификации ATECO 2025 деятельность amministrazione di condomini прямо относится к 68.32.01 - Gestione di beni immobili per conto terzi.

Официальные источники

• Normattiva - art. 71-bis, требования к amministratore di condominio
• Normattiva - D.M. 140/2014, профессиональное обучение
• Normattiva - Legge 4/2013, professioni non organizzate
• ISTAT - ATECO 2025
• ANACI - официальный сайт ассоциации