При покупке квартиры в Италии один пропущенный срок способен обернуться доначислением налогов, процентами и санкциями. В проекте бюджета на 2027 год правительство предлагает дать покупателям больше времени: до двух лет на перенос резиденции и некоторые операции с повторной покупкой жилья. Но новые правила пока не приняты, а ранее истёкшие сроки автоматически не восстановятся.
Изменения затрагивают налоговую льготу Prima Casa. Это не государственная выплата на покупку квартиры, а особый режим налогообложения при соблюдении установленных условий. Для покупателей, которые уже владеют недвижимостью или планируют переезд, наиболее опасная ошибка - перепутать действующие правила с предложениями на 2027 год.
Что меняется: коротко о главном
- Срок переноса резиденции в муниципалитет купленной квартиры предлагается увеличить с 18 до 24 месяцев.
- После продажи жилья с льготой Prima Casa в первые пять лет на приобретение другого основного жилья предлагается дать 24 месяца вместо 12.
- Срок повторной покупки для получения налогового кредита также предлагается увеличить с 12 до 24 месяцев.
- Правило о продаже прежнего жилья в течение 24 месяцев после новой покупки с льготой уже действует с 2025 года.
- Новые сроки планируется распространить на некоторые ранее совершённые сделки, если прежний срок ещё не закончился на дату вступления закона в силу.
- По состоянию на 5 ноября 2026 года изменения находятся в законопроекте, поэтому действующие обязанности необходимо соблюдать.
Правовая основа предложений - статья 41 проекта бюджета Италии на 2027 год, внесённого в Палату депутатов под номером C.3174. Документ предусматривает согласование нескольких сроков, которые сейчас различаются в зависимости от ситуации собственника.
Таблица: действующие и предлагаемые сроки Prima Casa
| Ситуация | На 5 ноября 2026 | Проект 2027 |
|---|---|---|
| Перенос резиденции в муниципалитет приобретённого жилья | 18 месяцев | 24 месяца |
| Продажа прежнего жилья, купленного с льготой, после новой льготной покупки | 24 месяца | 24 месяца, без изменений |
| Повторная покупка основного жилья после продажи льготной квартиры раньше пяти лет | 12 месяцев | 24 месяца |
| Повторная покупка для получения налогового кредита Prima Casa | 12 месяцев | 24 месяца |
На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону. При планировании сделки ориентироваться нужно на правило, действующее в конкретную дату, а не только на опубликованный проект.
Перенос резиденции: два года вместо 18 месяцев
При стандартном сценарии Prima Casa покупатель должен иметь резиденцию в муниципалитете, где расположено приобретаемое жильё, либо перенести её туда в установленный срок. Сейчас этот срок составляет 18 месяцев со дня нотариальной покупки. Проект бюджета предлагает увеличить его до двух лет.
Пример. Семья покупает квартиру в Турине 15 января 2027 года. При принятии закона в предлагаемой редакции и наличии обязанности перенести резиденцию конечным ориентиром станет 15 января 2029 года, а не июль 2028 года. Фактические даты и применимость закона необходимо подтвердить по нотариальному акту и окончательному тексту нормы.
Есть существенная деталь: налоговое правило говорит о резиденции в том же Comune, а не обязательно по адресу купленной квартиры. Это позволяет правильно оценить ситуацию, если жильё требует ремонта, находится в кондоминиуме с затянувшимися работами или собственник уже зарегистрирован в другом помещении того же муниципалитета.
Также существуют специальные основания применения льготы, при которых стандартное условие переноса резиденции может не требоваться. Например, необходимо отдельно проверить место работы и некоторые предусмотренные законом категории покупателей. Нельзя считать, что каждый приобретатель обязан регистрироваться именно в новом объекте.
Покупаете квартиру и рассчитываете на льготу Prima Casa?
Поможем проверить сроки, имеющуюся недвижимость и документы по объекту до подписания предложения о покупке. При необходимости согласуем налоговые вопросы с нотариусом и профильным специалистом.
Продажа квартиры в первые пять лет: зачем нужны 24 месяца
Продать квартиру, приобретённую с Prima Casa, до истечения пяти лет закон не запрещает. Проблема возникает с сохранением полученной налоговой льготы.
По действующему правилу собственник, который продаёт такое жильё раньше пятилетнего срока, может избежать потери льготы, если в течение года приобретёт другое жильё и выполнит предусмотренные условия его использования как основного места проживания. Проект 2027 года увеличивает срок повторной покупки до двух лет.
Пример. Квартира была куплена с Prima Casa в 2024 году и продана в сентябре 2026 года. По действующим правилам отсчёт обычно составляет 12 месяцев со дня продажи. Если закон вступит в силу с переходной нормой в опубликованной редакции, срок может продлиться до сентября 2028 года, потому что на 1 января 2027 года прежние 12 месяцев ещё не истекут.
Это не означает, что можно купить любую недвижимость и автоматически сохранить льготу. Повторная покупка должна соответствовать требованиям конкретной нормы. Один только предварительный договор без перехода собственности обычно не заменяет приобретение нового жилья для целей сохранения льготы.
Ещё один принципиальный момент: потеря Prima Casa и налог на прибыль от продажи недвижимости - разные вопросы. Продажа в первые пять лет может требовать отдельной оценки налогообложения прироста стоимости. Подробнее об этом - в разборе налогов при продаже квартиры в Италии.
Уже есть квартира: срок её продажи увеличили раньше
Эта ситуация часто вызывает путаницу. Человек уже купил жильё с Prima Casa, затем приобретает другое с применением той же льготы и обязуется продать прежний объект.
С 1 января 2025 года для предусмотренных законом случаев срок продажи ранее приобретённой льготной недвижимости составляет два года с даты новой покупки. Ранее он был равен одному году.
Это правило уже действует и не является нововведением бюджета 2027 года. Но его можно применять не во всех ситуациях владения недвижимостью. Значение имеют основание приобретения, местонахождение жилья, права собственности и история применения льготы.
Если у покупателя уже есть квартира или доля в недвижимости, рекомендуем сначала ознакомиться с отдельным руководством Prima Casa, если уже есть жильё. В подобных сделках правильная последовательность действий зачастую важнее самого нового срока.
Налоговый кредит при повторной покупке: что предлагают изменить
При продаже квартиры, ранее купленной с налоговой льготой, и приобретении нового жилья при соблюдении установленных требований может возникнуть право на credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Это налоговый кредит, связанный с налогом, который был уплачен при предыдущем льготном приобретении.
По действующему стандартному правилу повторная покупка должна быть совершена в течение одного года после продажи. Проект увеличивает этот срок до двух лет. Предусматривается также согласование порядка применения кредита с ситуацией, когда новое льготное жильё куплено раньше продажи прежнего.
Пример расчёта. При первой льготной покупке собственник уплатил 3 000 евро регистрационного налога. При покупке следующего жилья сумма соответствующего налога составляет 2 400 евро. При соблюдении всех условий максимальный применимый налоговый кредит в этом примере ограничивается 2 400 евро, а не 3 000 евро.
Налоговый кредит не означает автоматическую выплату денег на банковский счёт. Закон предусматривает способы его зачёта в установленных налоговых обязательствах. Конкретный механизм нужно проверить до нотариального оформления второй сделки.
Сам размер налогов при приобретении жилья и различия между регистрационным налогом и НДС подробно рассмотрены на странице Prima Casa: налоги при покупке.
Кого коснутся переходные правила 2027 года
Одна из наиболее полезных частей законопроекта относится к людям, которые совершили покупку или продажу до его вступления в силу. Предлагается применять новые сроки к таким сделкам, если на дату начала действия закона прежний срок ещё не истёк.
| Пример ситуации | Что нужно проверить |
|---|---|
| Квартира куплена 1 октября 2025 года, резиденция ещё не перенесена | 18 месяцев заканчиваются в апреле 2027 года. При принятии переходной нормы возможно продление общего срока до октября 2027 года. |
| Льготная квартира продана 1 июня 2026 года раньше пяти лет | Старый годичный срок ещё будет идти на 1 января 2027 года. При принятии проекта возможен срок до июня 2028 года. |
| Льготная квартира продана 1 ноября 2025 года, повторной покупки нет | Обычный годичный срок завершился бы до 1 января 2027 года. Проект не предусматривает автоматического восстановления уже истёкшего срока. |
Самое опасное решение - ждать принятия бюджета, игнорируя срок, который действует сегодня. До вступления новых норм в силу налоговые обязанности сохраняются. Если дедлайн близко, необходимо заранее обратиться к нотариусу или налоговому специалисту.
У вас уже идёт срок Prima Casa?
Если квартира куплена или продана в 2025-2026 годах, не рассчитывайте сроки только по новостям. Проверим дату акта, прежние льготы, дальнейшую покупку и документы, чтобы подготовить вопросы нотариусу до наступления дедлайна.
Где покупатели чаще всего ошибаются
- Путают residenza и проживание именно в купленной квартире. Для стандартного требования Prima Casa ориентиром является муниципалитет, но условия отдельных налоговых последствий могут отличаться.
- Считают все двухлетние сроки одинаковыми. У продажи старой квартиры после новой покупки и у повторного приобретения после досрочной продажи разные отправные точки.
- Путают налоговый кредит с возвратом денег. Кредит ограничен правилами зачёта и размером соответствующих налогов.
- Думают, что достаточно подписать proposta или compromesso. Для многих последствий Prima Casa требуется завершённая операция с переходом права собственности.
- Не учитывают наличие другой недвижимости. Доли, совместное владение, прежнее использование льготы и место нахождения объектов требуют отдельной проверки.
- Смешивают сохранение Prima Casa с налогом на прибыль от продажи. Даже если льгота сохранена, это ещё не решает все налоговые вопросы продавца.
- Откладывают проверку до дня нотариального акта. К этому моменту уже могут быть подписаны обязывающие документы и внесён задаток.
Если срок уже нарушен или есть риск нарушения, необходимо отдельно оценивать последствия и допустимые способы урегулирования. Для этого есть специальный разбор нарушений условий Prima Casa.
Что проверить до покупки или продажи квартиры
Если вы планируете сделку в Турине, Пьемонте или другом регионе Италии, подготовьте для нотариуса не только данные нового объекта, но и историю предыдущей недвижимости. Для безопасного расчёта сроков желательно иметь следующие сведения.
- Даты нотариальных актов покупки и продажи всех связанных объектов.
- Подтверждение, применялась ли раньше льгота Prima Casa.
- Сведения о собственности, долях, супруге и других правах на недвижимость.
- Текущую резиденцию и муниципалитет нового жилья.
- Документы новой квартиры: кадастровую выписку, план, правоустанавливающий акт, данные о возможных обременениях.
- План продажи прежнего жилья и реалистичные сроки подготовки сделки.
- Предварительный расчёт регистрационного налога, НДС и возможного налогового кредита.
Для проверки самой квартиры используйте список документов и рисков перед покупкой. Если вы ещё не определили порядок действий, полезен пошаговый маршрут сделки от предложения до нотариуса.
Законодательство и официальные источники
Изменения предложены в статье 41 законопроекта бюджета Италии на 2027 год, внесённого в Палату депутатов 30 октября 2026 года. Текст предусматривает согласование сроков налоговой льготы при покупке первого жилья и переходные условия для отдельных ранее заключённых сделок.
- Camera dei Deputati: законопроект бюджета 2027, C.3174.
- Agenzia delle Entrate: официальный справочник по покупке жилья и Prima Casa.
- PMI.it: анализ статьи 41 и переходных сроков.
Статус на 5 ноября 2026 года: это законодательное предложение, а не вступившее в силу изменение. Перед сделкой в 2027 году необходимо проверить окончательный опубликованный текст закона и его применение к вашей ситуации.
Частые вопросы о Prima Casa в 2027 году
1. Правда ли, что с 2027 года резиденцию можно будет перенести за 24 месяца?
Это предусмотрено законопроектом бюджета на 2027 год. Пока он не принят, общий действующий срок составляет 18 месяцев. После утверждения закона нужно проверить дату вступления нормы в силу и применимость к вашей покупке.
2. Нужно ли регистрироваться именно в квартире, купленной с Prima Casa?
При стандартном требовании переноса резиденции достаточно зарегистрироваться в муниципалитете, где находится приобретённая недвижимость. Но для сохранения льготы после досрочной продажи и для других налоговых вопросов могут действовать дополнительные условия использования жилья. Не следует смешивать эти правила.
3. Если я купил новую Prima Casa, сколько времени есть на продажу старой?
В предусмотренном законом сценарии продажи прежней недвижимости, купленной с этой льготой, действует срок 24 месяца после новой покупки. Он установлен с 1 января 2025 года. Его применение зависит от характера уже имеющихся прав на недвижимость и других условий сделки.
4. Что произойдёт, если продать Prima Casa раньше пяти лет?
Продажа сама по себе возможна, но может повлечь потерю налоговой льготы. Сейчас предусмотрен год на приобретение другого основного жилья при выполнении необходимых условий. Проект бюджета 2027 предлагает увеличить этот срок до двух лет.
5. Можно ли использовать новые сроки для квартиры, купленной в 2025 или 2026 году?
Проект предусматривает переходное применение, если старый срок ещё не истёк на дату вступления закона в силу. Если срок уже закончился, автоматическое восстановление не предусмотрено. Поэтому решающими являются даты нотариальных актов и момент вступления новых правил в силу.
6. Дадут ли деньги обратно при повторной покупке квартиры?
Налоговый кредит Prima Casa не является обычной денежной выплатой. В предусмотренных случаях его можно использовать для уменьшения определённых налоговых обязательств. Размер ограничен налогами, уплаченными при предыдущем приобретении, и налогом по новой сделке.
7. Что делать, если срок Prima Casa закончится ещё до принятия бюджета?
Нельзя рассчитывать на продление, которое пока существует только в проекте. Нужно проверить документы и срок с нотариусом или налоговым специалистом. Если обязательство выполнить невозможно, следует заранее оценить законные варианты урегулирования и возможные налоговые последствия.
Полезные материалы LiveToItaly
- Prima Casa: кому доступна налоговая льгота.
- Налоги при покупке жилья с Prima Casa.
- Покупка с льготой, если уже есть недвижимость.
- Нарушение условий льготы: последствия.
- Полный бюджет покупки недвижимости в Италии.
- Покупка квартиры в Италии по этапам.
Покупка Prima Casa в Турине и Пьемонте: помощь до нотариального акта
LiveToItaly сопровождает покупателей недвижимости: помогаем проверить документы, рассчитать расходы, оценить сроки и согласовать действия с нотариусом и профильными специалистами. Если у вас уже есть квартира или вы планируете продать жильё и купить другое, разберём последовательность действий до подписания обязывающих документов.
