Покупка недвижимости в Италии пошагово: порядок действий, проверки и роль нотариуса

Обновлено: 24 июля 2026

Покупка недвижимости в Италии состоит не из одного визита к нотариусу, а из последовательности решений: определить бюджет, выбрать объект, получить документы, проверить риски, согласовать условия, оформить предложение или предварительный договор и только затем подписать нотариальный акт.

Главная ошибка покупателя — переходить к задатку раньше, чем понятны документы, расходы и условия выхода из сделки. Ниже дан полный маршрут от подготовки до получения ключей.

• Кратко
• Шаг 1. Цель и бюджет
• Шаг 2. Налоговый код, банк и ипотека
• Шаг 3. Поиск и первичный отбор
• Шаг 4. Просмотр и запрос документов
• Шаг 5. Проверка объекта
• Шаг 6. Расчёт налогов и расходов
• Шаг 7. Предложение о покупке
• Шаг 8. Задаток и условия защиты
• Шаг 9. Предварительный договор
• Шаг 10. Нотариус и ипотека
• Шаг 11. Нотариальный акт и расчёты
• Шаг 12. Ключи и действия после покупки
• Дистанционная покупка
• Сколько длится покупка
• Частые ошибки
• Частые вопросы

Кратко

• Сначала определите полный бюджет, а не только цену объекта.
• До предложения запросите основные документы и проведите первичную проверку.
• Принятое продавцом предложение может стать обязательным предварительным договором.
• Нужно чётко различать задаток и аванс, поскольку последствия отказа разные.
• Техническую проверку выполняет специалист, нотариус её не заменяет.
• Нотариуса обычно выбирает покупатель.
• Налоги зависят от продавца, НДС, кадастровой стоимости и льготы первой покупки.
• Остаток цены можно в предусмотренном порядке передать на депозит нотариуса до регистрации акта.

Шаг 1. Определить цель и полный бюджет

До поиска нужно понять, зачем приобретается недвижимость:

• для постоянного проживания;
• как второе жильё;
• для сдачи в аренду;
• для ремонта и перепродажи;
• для детей или родственников;
• для сезонного использования;
• для переезда в будущем.

Цель влияет на город, район, транспорт, состояние, налоговый режим, ежегодные расходы и допустимую доходность.

Что включить в бюджет

• цену объекта;
• налоги по покупке;
• нотариуса;
• комиссию агентства;
• техническую и правовую проверку;
• ипотечные расходы;
• переводчика и доверенность;
• ремонт и мебель;
• внеочередные расходы кондоминиума;
• ежегодный IMU, TARI и содержание;
• резерв на непредвиденные расходы.

Универсальная надбавка в процентах не подходит для всех объектов. Фиксированные расходы особенно заметны при покупке дешёвой недвижимости.

Шаг 2. Получить налоговый код и подготовить оплату

Иностранному покупателю понадобится итальянский налоговый код. Его данные должны одинаково отображаться в паспорте, договорах, банковских документах и нотариальном акте.

Если покупка без ипотеки

• проверить лимиты и сроки международного перевода;
• подготовить документы о происхождении средств;
• согласовать валютную конвертацию;
• уточнить у нотариуса допустимые способы оплаты;
• не переводить остаток цены по непроверенным реквизитам.

Если нужна ипотека

Предварительную оценку банка лучше получить до активного поиска. Она не гарантирует кредит на любой объект, но показывает доступный бюджет и перечень документов.

• доходы и налоговые декларации;
• трудовой или предпринимательский статус;
• первоначальный взнос;
• возраст и срок кредита;
• налоговое резидентство;
• страна получения дохода;
• ликвидность выбранного объекта.

В предложении о покупке условие о получении ипотеки должно быть сформулировано точно, а не общими словами.

Шаг 3. Найти объект и провести первичный отбор

До просмотра проверьте не только фотографии и цену.

• точное расположение;
• кадастровую категорию;
• этаж и наличие лифта;
• отопление и энергетический класс;
• площадь и планировку;
• размер кондоминиальных расходов;
• занят ли объект;
• нужен ли ремонт;
• наличие подвала, гаража и других принадлежностей;
• причину продажи и сроки освобождения.

Цена объявления не показывает полного состояния объекта. Низкая цена может быть связана с арендатором, незаконной перепланировкой, отсутствием лифта, крупным ремонтом дома или сложной историей собственности.

Шаг 4. Осмотреть объект и запросить документы

На просмотре нужно оценивать квартиру, дом и само здание.

• влажность и трещины;
• окна, кровлю и фасад;
• электрику, сантехнику и отопление;
• шум и естественное освещение;
• состояние общих частей;
• лифт и доступность;
• реальное соответствие планировки;
• наличие мебели и оборудования, которые останутся.

Основные документы

• предыдущий акт собственности;
• актуальная кадастровая выписка;
• кадастровый план;
• строительные и градостроительные документы;
• энергетический сертификат;
• документы кондоминиума;
• сведения об ипотеке и других обременениях;
• договор аренды, если объект занят;
• документы о наследстве или дарении;
• согласования на выполненные работы.

Фраза «нотариус всё проверит потом» не должна заменять получение документов до обязательного предложения.

Шаг 5. Проверить объект до внесения денег

Правовая проверка

• кто является собственником;
• имеет ли продавец право подписывать документы;
• есть ли ипотеки, аресты и судебные записи;
• как продавец получил объект;
• есть ли наследственные или дарственные риски;
• существуют ли права арендаторов или других лиц;
• каков семейный режим продавца.

Техническая проверка

• соответствие фактической планировки кадастровой;
• соответствие строительным разрешениям;
• законность перепланировок;
• возможность исправления расхождений;
• назначение помещений;
• пригодность объекта для предполагаемого использования.

Кондоминиум

• текущая задолженность;
• утверждённые внеочередные работы;
• судебные споры;
• последние протоколы собраний;
• правила использования объекта;
• распределение расходов между продавцом и покупателем.

Нотариус проверяет юридическую часть, но не заменяет геометра, архитектора или инженера.

Шаг 6. Рассчитать налоги и все расходы

До предложения нужно определить, облагается ли продажа регистрационным налогом или НДС.

Сценарий	Основные налоги
Покупка без НДС с льготой первой покупки	Регистрационный налог 2%, ипотечный и кадастровый по 50 €
Покупка без НДС без льготы	Регистрационный налог 9%, ипотечный и кадастровый по 50 €
Покупка с НДС и льготой	НДС 4%, регистрационный, ипотечный и кадастровый по 200 €
Покупка с НДС без льготы	Обычно НДС 10%, три фиксированных налога по 200 €

К налогам добавляются нотариус, агент, техническая проверка, ипотека, перевод, доверенность и ремонт.

Шаг 7. Подготовить предложение о покупке

Предложение о покупке нельзя считать безобидной заявкой. После принятия продавцом оно может превратиться в обязательный предварительный договор.

До подписания проверьте:

• точные данные объекта и принадлежностей;
• цену и график платежей;
• размер и правовую природу передаваемой суммы;
• срок действия предложения;
• дату нотариального акта;
• условия получения ипотеки;
• условия положительной проверки документов;
• обязанность продавца устранить несоответствия;
• освобождение объекта и передачу ключей;
• мебель и оборудование;
• распределение внеочередных расходов кондоминиума;
• последствия невыполнения условий.

Слишком общее условие «при получении ипотеки» может не защитить покупателя. Желательно определить сумму кредита, срок обращения, срок ответа банка и последствия отказа.

Шаг 8. Разобраться с задатком и авансом

Передаваемая продавцу сумма может иметь разную юридическую природу.

Вид платежа	Практическое значение
Caparra confirmatoria	Подтверждающий задаток с предусмотренными законом последствиями нарушения договора
Acconto prezzo	Аванс в счёт цены, который сам по себе не создаёт тех же последствий, что задаток
Deposito fiduciario	Сумма временно хранится у посредника или специалиста до наступления согласованного условия

В договоре должно быть прямо написано, чем является сумма, когда она передаётся продавцу и при каких условиях возвращается покупателю.

Шаг 9. Предварительный договор

Предварительный договор фиксирует обязанность сторон заключить окончательную сделку. В нём указывают объект, цену, сроки, платежи, документы и условия нотариального акта.

• точное описание объекта;
• кадастровые данные;
• принадлежности;
• цена и ранее уплаченные суммы;
• срок окончательного акта;
• условия освобождения;
• состояние документов;
• ипотека;
• распределение расходов;
• штрафы и последствия нарушения.

Предварительный договор подлежит регистрации. В более рискованных ситуациях его можно оформить у нотариуса и зарегистрировать в реестрах недвижимости. Такая регистрация усиливает защиту покупателя от последующей продажи объекта другому лицу, новых ипотек и некоторых действий кредиторов продавца.

Особенно внимательно к нотариальной форме предварительного договора следует относиться при длительном сроке до акта, крупном задатке, покупке строящегося объекта или проблемах продавца.

Шаг 10. Выбрать нотариуса и подготовить акт

Нотариуса обычно выбирает покупатель. Его лучше подключать до подписания обязательных документов, а не за несколько дней до акта.

• передать документы сторон;
• передать предложение и предварительный договор;
• сообщить обо всех платежах;
• заявить льготу первой покупки;
• предоставить документы по ипотеке;
• подготовить происхождение средств;
• согласовать переводчика;
• проверить доверенность;
• получить письменную смету;
• согласовать проект акта.

Если используется ипотека, банк и нотариус должны синхронизировать оценку объекта, кредитное решение, акт покупки и ипотечный акт.

Шаг 11. Подписать нотариальный акт и провести расчёты

На подписании нотариус устанавливает личности сторон, проверяет полномочия, зачитывает и разъясняет акт, фиксирует способы оплаты и удостоверяет подписи.

До подписания покупатель должен получить:

• финальный проект акта;
• подтверждение суммы налогов и нотариуса;
• точные банковские реквизиты;
• список чеков или переводов;
• подтверждение снятия или порядка снятия ипотек;
• документы кондоминиума;
• согласованный акт передачи.

Депозит остатка цены у нотариуса

Покупатель может потребовать, чтобы остаток цены хранился на специальном счёте нотариуса до регистрации акта. После подтверждения регистрации нотариус перечисляет деньги продавцу в соответствии с согласованными условиями.

Этот механизм особенно полезен при наличии обременений, необходимости удержать часть суммы или повышенном риске между подписанием и регистрацией.

Шаг 12. Получить ключи и закрыть действия после покупки

Подписание акта не завершает все практические действия.

• подписать акт передачи ключей;
• зафиксировать показания счётчиков;
• получить ключи, пульты и документы;
• сменить договоры на электричество, газ и воду;
• уведомить управляющего кондоминиума;
• подать заявление по TARI;
• проверить обязанность по IMU;
• оформить страхование;
• получить зарегистрированную копию нотариального акта;
• сохранить все документы и подтверждения платежей.

Если объект передаётся не в день акта, условия освобождения, ответственность и удержание части цены должны быть оформлены письменно.

Можно ли купить недвижимость дистанционно

Во многих случаях да. Покупатель может поручить представителю подписать документы по специальной доверенности.

Для дистанционной сделки нужно:

• согласовать проект доверенности с итальянским нотариусом;
• оформить её в допустимой форме;
• получить апостиль или легализацию, когда требуется;
• перевести документ;
• проверить полномочия представителя;
• организовать безопасную оплату;
• провести независимый просмотр и техническую проверку;
• получить видео, документы и письменные отчёты.

Сколько длится покупка

Единого срока нет. На продолжительность влияют:

• готовность документов продавца;
• технические несоответствия;
• ипотека;
• наличие обременений;
• наследство или дарение;
• занятость объекта;
• иностранные документы;
• доверенность и перевод;
• сроки нотариуса;
• договорённости сторон.

Простая покупка с готовыми документами может пройти сравнительно быстро. Сделка с ипотекой, исправлениями, наследством или иностранной доверенностью требует большего запаса времени.

Частые ошибки

• искать объект без полного бюджета;
• вносить задаток до получения документов;
• считать предложение необязательной заявкой;
• не различать задаток и аванс;
• использовать общее условие об ипотеке;
• полагаться только на нотариальную проверку;
• не проверять кондоминиум;
• не учитывать налоговый режим продавца;
• выбирать нотариуса в последний момент;
• переводить деньги по реквизитам из незащищённой переписки;
• оформлять доверенность без согласования проекта;
• не фиксировать освобождение объекта и передачу ключей.

Частые вопросы

Когда нужно проверять объект?

Основные документы и риски желательно проверить до обязательного предложения и передачи задатка.

Обязывает ли предложение о покупке?

После принятия продавцом предложение может стать обязательным предварительным договором, поэтому его нужно проверять до подписания.

Нотариус проверяет техническую законность?

Нотариус выполняет юридические и регистрационные проверки, но технический анализ планировки и строительных документов проводит профильный специалист.

Кто выбирает нотариуса?

При покупке недвижимости нотариуса обычно выбирает покупатель.

Можно ли купить объект без приезда?

Во многих случаях да, через специальную доверенность, заранее согласованную с итальянским нотариусом.

Когда передавать остаток цены?

Порядок расчёта согласуется к нотариальному акту. Покупатель может запросить депозит остатка цены у нотариуса до регистрации перехода права.

Что делает LiveToItaly?

LiveToItaly организует проверку объекта, документы, расчёт расходов, нотариуса и сопровождение покупки до передачи ключей.