Введение Сдаю квартиру на Airbnb в Италии: какие налоги платить и можно ли учесть расходы
В Италии тысячи собственников сдают квартиры на Airbnb и Booking. Но почти все задают один и тот же вопрос: какие налоги платить и можно ли учитывать расходы? Разберём подробно на простых примерах.
Закон и правила для физлиц
- До 4 квартир можно сдавать как физлицо, без открытия фирмы (partita IVA).
- При 5 и более квартирах → автоматически считается предпринимательская деятельность.
- Для физлиц действует режим locazioni brevi (срок до 30 дней, максимум услуги: бельё и уборка).
- Обязательства одинаковые для всех: регистрация гостей в Questura (Alloggiati Web), уплата tassa di soggiorno в Comune, указание CIN/CIR в объявлениях.
Варианты налогообложения
Есть два пути:
- Cedolare secca
– 21% (для первой квартиры), с 2024 года — 26% со второй и далее.
– Платится с валового дохода (gross).
– Расходы не учитываются. - IRPEF (обычный режим)
— Доход плюсуется к вашему общему IRPEF.
— Расходы можно учитывать (при наличии документов).
— Ставки прогрессивные: 23% → 25% → 35% → 43%.
Какие расходы можно списывать
Если выбран IRPEF, то допустимы:
- уборка и бельё (если есть счета от фирмы/фрилансера с partita IVA),
- комиссии Airbnb/Booking,
- мебель и техника (амортизация),
- коммунальные услуги (если оплачены именно для сдачи квартиры).
Если выбран cedolare secca — расходы не учитываются вообще.
Пример расчётов: cedolare vs IRPEF
Условие: квартира сдаётся 200 ночей в году по 100 €, доход = 20 000 €. Расходы = 5 000 €.
- Cedolare secca 21%
Налог: 4 200 €
Чистый доход: 15 800 € - IRPEF 23% (расходы учтены)
Налог: 3 450 € (с 15 000 €)
Чистый доход: 11 550 €
➡ При таких условиях выгоднее cedolare secca, даже без вычета расходов.
Сравнительная таблица
| Параметр | Cedolare secca | IRPEF (обычный режим) |
|---|---|---|
| Ставка | 21% (26% со второй кв.) | 23–43% (прогрессивно) |
| База налога | Весь доход | Доход минус расходы |
| Можно списывать расходы? | ❌ Нет | ✅ Да (с документами) |
| Простота учёта | Высокая | Нужен бухгалтер |
| Когда выгоднее | Если мало расходов и стабильный доход | Если расходов много и доход небольшой |
Короткий вывод
Физлицо в Италии может сдавать до 4 квартир без фирмы. Налоговый режим выбирается:
- cedolare secca — проще, фиксированный %, без расходов;
- IRPEF — сложнее, но позволяет списывать траты.
FAQ
1. Нужно ли открывать фирму для одной квартиры?
Нет, до 4 квартир можно сдавать как физлицо.
2. Cedolare secca — это всегда 21%?
Нет. С 2024 года для второй квартиры ставка повышена до 26%.
3. Airbnb автоматически платит налоги за меня?
Нет. Airbnb может удерживать налог у источника, но окончательный расчёт вы делаете в своей декларации.
4. Комиссии Airbnb/Booking можно списать?
Да, но только в режиме IRPEF, не при cedolare secca.
5. Мебель и техника учитываются в расходах?
Да, в IRPEF. Обычно через амортизацию (несколько лет).
6. Что с tassa di soggiorno?
Её собирает хост и перечисляет в Comune. Airbnb в некоторых городах делает это автоматически.
7. Какой вариант выбрать?
Если квартира одна и расходов мало — проще cedolare secca. Если расходов много — считать IRPEF.
