Как купить магазин в Италии: помещение, налоги, арендатор и разрешённая деятельность

Обновлено: 23 июля 2026 года

Покупка помещения под магазин не означает автоматическое право открыть в нём любую торговую или общественную деятельность. Покупателю нужно одновременно проверить право собственности, строительную законность, назначение помещения, правила общего дома, доступность, инженерные системы и требования конкретного вида бизнеса.

Отдельно определяется предмет сделки. Можно купить только стены, помещение с действующим арендатором либо действующее предприятие вместе с оборудованием, договорами и товарными остатками. Эти варианты имеют разные документы, налоги и риски.

Эта статья рассматривает покупку коммерческого помещения. Она не заменяет проверку самого предприятия, разрешений на торговлю или бухгалтерских обязательств продавца.

Кратко

• Покупка помещения не передаёт автоматически разрешения, предприятие, оборудование и товар.
• Для граждан стран вне Европейского союза возможность покупки зависит от законного проживания или проверки взаимности.
• Категория C/1 обычно используется для магазинов, но одной кадастровой категории недостаточно для открытия деятельности.
• Нужно проверить градостроительное назначение, строительную законность, доступность и санитарные требования.
• Коммерческий арендатор может иметь длительный договор, право на возмещение потери клиентской базы и в некоторых случаях преимущественное право покупки.
• Налоговый режим сильно зависит от того, является ли продавец частным лицом или плательщиком налога на добавленную стоимость.

Может ли иностранец купить магазин в Италии

Гражданин государства Европейского союза может приобретать недвижимость по общим правилам. Для гражданина страны вне Европейского союза нельзя использовать универсальное утверждение, что вид на жительство никогда не нужен.

Возможны два основных основания:

• покупатель законно проживает в Италии и имеет действительный вид на жительство;
• нотариус подтверждает условие взаимности для гражданства покупателя и конкретной сделки.

Проверка взаимности проводится нотариусом по конкретному случаю, при необходимости с использованием сведений Министерства иностранных дел.

Право купить помещение не означает право жить в Италии или лично вести бизнес. Для работы и управления деятельностью потребуются подходящий миграционный статус, налоговый номер, предпринимательское оформление и отраслевые разрешения.

Что именно покупается

В объявлении выражение «готовый магазин» может означать что угодно. До предложения нужно получить письменный перечень того, что входит в цену:

• недвижимость;
• мебель и торговое оборудование;
• вывеска;
• товарные остатки;
• кассовое и холодильное оборудование;
• договоры поставки;
• работники;
• название и клиентская база;
• разрешения и уведомления.

Кадастровая категория и разрешённое назначение

Основные категории, встречающиеся в коммерческих объявлениях:

Кадастровая категория используется для налогового описания. Возможность деятельности определяется также градостроительным назначением, строительными документами, муниципальными правилами и требованиями отрасли.

Помещение C/1 не гарантирует, что в нём можно открыть бар, ресторан, медицинский кабинет, мастерскую или продуктовый магазин. Для каждой деятельности проверяются собственные требования.

Какие документы проверить

• нотариальный акт продавца;
• кадастровую выписку и план;
• ипотеки, аресты и другие записи;
• историю строительных разрешений;
• законное назначение помещения;
• документ энергетической эффективности;
• пригодность и безопасность систем;
• правила общего дома;
• справку о расходах и утверждённых работах;
• договор аренды, если помещение занято;
• пожарные документы, если они требуются для здания или деятельности.

Кадастровый план должен соответствовать фактическому состоянию. Но этого недостаточно. Технический специалист отдельно проверяет, соответствуют ли стены, санузлы, антресоли, витрины, вытяжка и объединение помещений строительным разрешениям.

Особое внимание требуется к подвалам, внутренним дворам, складам и дополнительным помещениям. Они могут иметь отдельные кадастровые номера, других собственников или ограничения использования.

Можно ли открыть выбранную деятельность

До покупки полезно подготовить точное описание будущей деятельности и направить его техническому специалисту, муниципальному отделу предпринимательства и отраслевому консультанту.

• розничная торговля продуктами или непродовольственными товарами;
• приготовление и продажа еды;
• парикмахерская или косметические услуги;
• медицинский или профессиональный кабинет;
• мастерская;
• склад с выдачей товара;
• деятельность с шумом, запахами или оборудованием.

В зависимости от деятельности проверяются:

• уведомление о начале деятельности;
• санитарные требования;
• туалеты и раздевалки;
• доступность для людей с ограниченной подвижностью;
• вытяжка и выбросы;
• пожарная безопасность;
• шум;
• размещение вывески;
• использование тротуара или внешней площади;
• места погрузки и разгрузки.

Обещание агента «раньше здесь уже был магазин» не подтверждает возможность нового вида деятельности. Старое разрешение могло относиться к другому оператору, другой деятельности или старым нормам.

Правила общего дома и соседние помещения

Обязательные правила общего дома могут ограничивать отдельные виды деятельности, шум, запахи, использование двора, вывески и изменение фасада. Обычное решение собрания не может произвольно изменить право собственности, но договорные ограничения в нотариальных документах могут быть обязательными.

• разрешённые и запрещённые виды деятельности;
• часы погрузки;
• использование внутреннего двора;
• размещение наружного блока и вытяжки;
• вывески на фасаде;
• доступ к мусорным помещениям;
• расходы на крышу, фасад и общие системы;
• утверждённые крупные работы.

Нужно также проверить, не принадлежат ли вытяжка, санузел, склад или проход другому владельцу. Фактическое многолетнее использование не заменяет правового основания.

Покупка магазина с арендатором

Покупатель обычно вступает в положение арендодателя и принимает действующий договор. Освободить помещение сразу после покупки нельзя только потому, что новый собственник хочет использовать его сам.

Для обычной коммерческой деятельности минимальная продолжительность аренды составляет шесть лет. После первого срока договор обычно возобновляется ещё на шесть лет, если не прекращён по установленной процедуре.

• дата начала и окончания договора;
• регистрация договора;
• размер платы и её индексация;
• задолженность арендатора;
• обеспечительный платёж или банковская гарантия;
• разрешённая деятельность;
• право передать договор вместе с предприятием;
• распределение ремонта и расходов;
• переписка о расторжении и споры.

Для деятельности с прямым контактом с покупателями арендатор при определённых условиях может иметь право на возмещение утраты клиентской базы при прекращении договора не по его вине. Обычный размер составляет 18 месячных платежей.

В отдельных случаях арендатор имеет преимущественное право покупки. Продавцу требуется правильно сообщить цену и условия сделки. Нарушение процедуры может дать арендатору право потребовать переход недвижимости на себя.

Эти права имеют исключения. Они зависят от деятельности арендатора, причин прекращения договора и вида продажи. Поэтому помещение с арендатором проверяет специалист по коммерческой аренде.

Если одновременно покупается действующее предприятие

Покупка предприятия является отдельной сделкой и требует проверки, которая выходит за пределы недвижимости.

• налоговые и страховые долги;
• работники и выплаты;
• поставщики и задолженность;
• оборудование и его собственник;
• товарные остатки;
• разрешения и возможность их переоформления;
• судебные споры;
• финансовые результаты;
• название, сайт и клиентские данные;
• договор аренды помещения, если стены не покупаются.

Не следует включать стоимость предприятия в цену недвижимости без отдельной оценки и договора. Иначе покупателю трудно понять налоговую базу и предъявлять требования по отсутствующим активам.

Налоги при покупке коммерческого помещения

Продавец не применяет налог на добавленную стоимость

При обычной продаже частным лицом регистрационный налог обычно составляет 9 процентов. Ипотечный и кадастровый налоги применяются в фиксированном размере по 50 евро.

Для коммерческого помещения нельзя использовать правило расчёта налога по кадастровой стоимости, предусмотренное для жилья и его принадлежностей. Налоговая служба может проверять заявленную рыночную стоимость.

Продавец действует как предприятие

Для коммерческого здания естественным режимом часто является освобождение от налога на добавленную стоимость. Однако строительное предприятие в течение пяти лет после завершения строительства или восстановления обязано применять этот налог. В других случаях продавец может выбрать налогообложение в акте.

При облагаемой сделке обычно применяется обычная ставка налога на добавленную стоимость, если специальная норма не предусматривает иное. Регистрационный налог применяется в фиксированном размере. Для зданий, предназначенных по своей природе для предпринимательского использования, ипотечный и кадастровый налоги могут составлять соответственно 3 и 1 процент, в том числе при сделках в сфере налога на добавленную стоимость.

Это существенно отличается от упрощённой схемы «22 процента вместо 9 процентов». До предложения нотариус и налоговый консультант должны письменно определить режим конкретного продавца, покупателя и объекта.

Если покупателем является плательщик налога на добавленную стоимость, в отдельных сделках применяется особый порядок уплаты налога покупателем вместо продавца. Этот вопрос решает бухгалтер до подписания.

Расходы владения и коммерческой аренды

• муниципальный налог на недвижимость;
• сбор за отходы;
• расходы общего дома;
• страхование;
• ремонт фасада, крыши и систем;
• периоды без арендатора;
• налог на доход от аренды;
• расходы на регистрацию договора;
• возмещение арендатору при прекращении договора в установленных случаях.

При аренде коммерческого здания регистрационный налог обычно составляет 2 процента от платы. Если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость и применяются соответствующие условия, ставка регистрационного налога для здания предпринимательского назначения может составлять 1 процент.

Универсальная доходность 4 или 8 процентов не должна использоваться. Чистый результат зависит от цены, налога при покупке, срока аренды, расходов, простоя и стоимости будущей продажи.

Что включить в предложение о покупке

• точный перечень приобретаемых единиц;
• положительную правовую и строительную проверку;
• подтверждение допустимости выбранной деятельности;
• проверку обязательных правил общего дома;
• получение документов арендатора;
• проверку его преимущественного права;
• письменную налоговую смету;
• перечень оборудования и товарных остатков;
• срок освобождения помещения, если оно продаётся свободным;
• возврат задатка при отрицательном результате проверки.

Если покупается помещение с действующим предприятием, предложение должно разделять цену недвижимости и цену предприятия. Проверка каждого предмета проводится отдельно.

Полезные статьи

• Недвижимость в Италии
• Как купить недвижимость в Италии
• Проверка документов перед покупкой недвижимости
• Изменение назначения помещения в Италии

Официальные источники

• Нотариальная палата: сделки иностранных граждан и проверка взаимности
• Налоговая служба: кадастровые категории C/1, C/2, C/3, A/10 и D/8
• Закон 392/1978: коммерческая аренда и права арендатора
• Налоговая служба: продажа коммерческих зданий предприятием
• Налоговая служба: регистрация коммерческой аренды

Частые вопросы о покупке магазина

Можно ли иностранцу купить магазин без вида на жительство?

Для гражданина страны вне Европейского союза нотариус проверяет законное проживание либо условие взаимности для конкретной сделки.

Достаточно ли категории C/1 для открытия магазина?

Нет. Нужно проверить строительное и градостроительное назначение, правила дома и требования конкретной деятельности.

Можно ли купить помещение и сразу выселить арендатора?

Нет. Покупатель принимает действующий договор и должен соблюдать его срок и законную процедуру прекращения.

Имеет ли арендатор преимущественное право покупки?

В некоторых случаях да. Это зависит от деятельности, вида продажи и условий закона о коммерческой аренде.

Какой налог действует при покупке у частного лица?

Обычно регистрационный налог 9 процентов и фиксированные ипотечный и кадастровый налоги по 50 евро.

Всегда ли при покупке у предприятия действует 22 процента?

Нет. Продажа коммерческого здания может быть освобождена от налога или облагаться им в зависимости от продавца, срока и выбора в акте.

Переходит ли разрешение на бизнес вместе с помещением?

Не автоматически. Нужно проверить вид разрешения, оператора и процедуру переоформления или нового уведомления.