Коммерческая недвижимость в Италии: что нужно знать покупателю без ВНЖ
Можно ли физлицу купить коммерческую недвижимость в Италии?
Да, граждане других стран, включая Россию и СНГ, могут покупать коммерческую недвижимость в Италии. Для этого не требуется ВНЖ или статус предпринимателя. Однако если вы планируете использовать помещение в коммерческих целях (открытие бизнеса, сдача в аренду), важно учесть законодательные нюансы и режим налогообложения.
Какие виды коммерческой недвижимости подойдут под магазин?
- Locale commerciale (помещение под магазин)
- Negozio (небольшой магазин уличного типа)
- Laboratorio (цех или мастерская)
- Unità immobiliare uso commerciale (универсальное коммерческое помещение)
- Immobile a reddito (готовый объект с арендатором)
Важно: у объекта должна быть категория C/1 или A/10 (реже — D/8, если речь о торговом центре).
Пошаговая инструкция покупки коммерческой недвижимости
- Выбор региона и типа помещения
- Проверка кадастровых данных и назначения (destinazione d’uso)
- Анализ доходности (если покупка под аренду)
- Подписание предварительного договора (compromesso)
- Нотариальное оформление сделки (rogito notarile)
- Оплата налогов и регистрация собственности
Оформление сделки происходит через нотариуса. После подписания договора данные передаются в налоговую (Agenzia delle Entrate).
Налоги и дополнительные расходы
- Налог на регистрацию: 9% от кадастровой стоимости (для физлиц)
- Ипотечный налог и кадастровый сбор: по 50 €
- Если продавец — компания: возможен НДС 22% вместо налога на регистрацию
- Нотариус: от 1.500 € до 3.500 €
- Технический отчёт (perizia): от 300 до 800 €
- Услуги агента: обычно 3–5% от стоимости объекта
Доходность и сдача в аренду
Коммерческие помещения сдаются в аренду в среднем по:
- 500–1.200 € в месяц — в зависимости от региона и формата
- Доходность: от 4 до 8% годовых
Важно оформить контракт locazione commerciale, с регистрацией в налоговой. При аренде возможны налоговые вычеты при владении через ИП или компанию.
Риски и советы покупателям
- Не вся коммерческая недвижимость допускает смену назначения
- Часто занижена катастральная стоимость — возможны доначисления
- Объекты без арендатора требуют времени на поиск
- В некоторых зонах действуют ограничения на типы деятельности
Рекомендовано:
- Заказать due diligence у юриста
- Проверить urbanistica (градостроительные нормы)
- Сравнить объекты по доходности и ликвидности
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли купить магазин в Италии без ВНЖ? Да, ВНЖ не требуется для покупки. Но он нужен, если вы хотите лично управлять бизнесом.
Какие налоги платит физлицо при покупке коммерческой недвижимости? Регистрационный налог 9%, по 50 € — ипотечный и катастральный. Иногда — НДС 22%.
Можно ли купить помещение и сразу сдавать его в аренду? Да, но убедитесь в правильности назначения помещения и зарегистрируйте договор.
Нужен ли бухгалтер? Желательно — для расчёта налогов и подачи декларации по доходам.
Где искать коммерческую недвижимость? На сайтах: idealista.it, immobiliare.it, casa.it. Также — через агентов и сервис LiveTOitaly.
📌 Хотите купить магазин или коммерческое помещение в Турин Италии? LiveTOitaly поможет вам подобрать лучшие варианты, организовать проверку объекта и провести сделку под ключ. Напишите нам — и мы подберем подходящий объект именно под вашу цель.
🏠 Покупка квартиры vs. коммерческой недвижимости в Италии
Покупка недвижимости в Италии — это инвестиция, требующая тщательного анализа. Выбор между жилой и коммерческой недвижимостью зависит от целей, налоговых последствий и юридических аспектов.
🔍 Основные различия
| Аспект | Жилая недвижимость (квартира) | Коммерческая недвижимость (магазин) |
|---|---|---|
| Цель использования | Личное проживание или сдача в аренду | Ведение бизнеса или сдача в аренду |
| Налогообложение при покупке | Возможность льгот для «первого жилья» (например, сниженная ставка налога) | Отсутствие льгот; стандартные налоговые ставки |
| Налог на доход от аренды | Возможность применения «cedolare secca» (плоская ставка 21%) | Обложение корпоративным налогом; возможность вычета расходов |
| Амортизация | Не применяется | Возможность амортизации стоимости недвижимости |
| Переход прав собственности | Стандартная процедура через нотариуса | Возможность передачи через продажу долей компании, владеющей недвижимостью |
| Налог на прирост капитала | Применяется при продаже в течение 5 лет после покупки | Применяется вне зависимости от срока владения |
⚖️ Юридические и налоговые аспекты
Жилая недвижимость
- Льготы для «первого жилья»: Сниженные налоговые ставки при покупке первого жилья.
- Налог на аренду: Возможность применения плоской ставки налога («cedolare secca») в размере 21%.
- Прирост капитала: Освобождение от налога при продаже после 5 лет владения.
Коммерческая недвижимость
- Налог на покупку: Стандартные ставки налога без льгот.
- Налог на аренду: Обложение корпоративным налогом; возможность вычета расходов.
- Амортизация: Возможность амортизации стоимости недвижимости.
- Прирост капитала: Обложение налогом вне зависимости от срока владения.
🏢 Покупка через компанию
Покупка недвижимости через компанию может предоставить дополнительные преимущества:
- Защита активов: Отделение личных и корпоративных активов.
- Налоговое планирование: Возможность оптимизации налогов через вычет расходов и амортизацию.
- Передача прав собственности: Упрощение процедуры через продажу долей компании.
Однако следует учитывать дополнительные административные расходы и сложности, связанные с управлением компанией.
Основные отличия между покупкой жилой и коммерческой недвижимости
Налогообложение при покупке
- Жилая недвижимость: При покупке жилья физическое лицо может воспользоваться налоговыми льготами, такими как сниженная ставка налога на регистрацию (2%) и фиксированные суммы для ипотечного и кадастрового налогов (по 50 евро).
- Коммерческая недвижимость: Приобретение коммерческой недвижимости облагается налогом на регистрацию по ставке 9%, а также ипотечным и кадастровым налогами по 50 евро каждый. Если продавцом является строительная компания и с момента завершения строительства прошло менее 5 лет, может применяться НДС по ставке 22% вместо налога на регистрацию.
Возможность получения налоговых льгот
- Жилая недвижимость: Физические лица могут претендовать на налоговые льготы при покупке первого жилья, включая снижение налоговых ставок и возможность вычета процентов по ипотеке.
- Коммерческая недвижимость: Для коммерческой недвижимости такие льготы не предусмотрены. Однако физическое лицо может учитывать расходы на содержание и ремонт объекта при расчете налогооблагаемой базы, если недвижимость используется в предпринимательской деятельности.
Использование недвижимости
- Жилая недвижимость: Предназначена для личного проживания или сдачи в аренду с возможностью применения режима «cedolare secca» (фиксированная ставка налога на доход от аренды).
- Коммерческая недвижимость: Может использоваться для ведения бизнеса, сдачи в аренду или последующей перепродажи. Доходы от такой недвижимости облагаются налогом на доходы физических лиц (IRPEF) по прогрессивной шкале.
Преимущества и недостатки покупки коммерческой недвижимости физическим лицом
Преимущества
- Гибкость использования: Возможность использовать объект как для собственного бизнеса, так и для сдачи в аренду.
- Потенциал доходности: Коммерческая недвижимость может приносить стабильный доход при правильном управлении.
Недостатки
- Отсутствие налоговых льгот: В отличие от жилой недвижимости, при покупке коммерческой недвижимости физическое лицо не может воспользоваться льготами для первого жилья.
- Сложности в управлении: Управление коммерческой недвижимостью может требовать больше времени и ресурсов, особенно если объект сдается в аренду или используется для бизнеса.
Рекомендации
Перед покупкой коммерческой недвижимости рекомендуется:
- Проконсультироваться с налоговым консультантом: Для оценки налоговых последствий и возможных выгод.
- Провести юридическую проверку объекта: Убедиться в отсутствии обременений и соответствия объекта всем нормативным требованиям.
- Оценить рыночную стоимость и потенциал доходности: Провести анализ рынка и рассчитать возможный доход от использования объекта.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли физическому лицу купить коммерческую недвижимость в Италии?
Да, физическое лицо имеет право приобрести коммерческую недвижимость в Италии. Однако следует учитывать особенности налогообложения и управления таким объектом.
Какие налоги придется уплатить при покупке коммерческой недвижимости?
При покупке коммерческой недвижимости физическое лицо уплачивает налог на регистрацию (обычно 9%), а также ипотечный и кадастровый налоги по 50 евро каждый. Если продавцом является строительная компания и с момента завершения строительства прошло менее 5 лет, может применяться НДС по ставке 22% вместо налога на регистрацию.
Можно ли использовать коммерческую недвижимость для собственного бизнеса?
Да, приобретенная коммерческая недвижимость может использоваться для ведения собственного бизнеса, сдачи в аренду или других коммерческих целей.
