- Почему Генуя
- Лучшие морские районы и цены
- Налоги и расходы при покупке
- Риски и проверка объекта
- Пошаговый процесс покупки
- Советы инвестору
- FAQ
Почему Генуя
Генуя соединяет городской комфорт, железнодорожные линии вдоль Лигурийского побережья и большое предложение квартир у моря. Средняя запрашиваемая цена по городу в августе 2025 составила около 1 740 € за м², но прибрежные «левантийские» кварталы заметно дороже, а «поненте» даёт компромисс цена-вид. Это подтверждают открытые рыночные обзоры по Генуе.
Лучшие морские районы и цены
Ниже ориентировочная карта выбора по побережью. Диапазоны опираются на рыночные панели и каталоги объявлений с реальными медианами по зонам, актуальными на 2025. Сверяйте конкретный адрес с зоной OMI и свежими выборками перед сделкой.
| Район | Сильные стороны | На что смотреть | Ориентир цены продажи |
|---|---|---|---|
| Альбаро — Боккадассе | Вид на море, престиж, пляжная бухта, историческая ткань | Тихие улицы vs туристический поток, парковка, кондоминиум | зона Альбаро-Стурла в ср. 3 450 € за м², по Боккадассе точечно до 5 000-6 000 € за м² по адресным срезам. |
| Нерви | Променад Аниита, парки, виллы, море почти «под окнами» | Лифты, террасы, доступ к ж/д, кондиции дома | часто 3 200-3 900 € за м² по выборкам, предложения «вид на море» ощутимо выше. |
| Куартo — Квинто — Сант’Иларио | Протяжённый берег, спокойнее центра, хорошие школы | Состояние фасадов, энергоэффективность, шум Via Aurelia | около 3 250-3 350 € за м² по зонам. |
| Пегли — Пра’ — Вольтри | Ближе к аэропорту, бюджеты ниже, набережные | Инфраструктура, шумовые факторы, время до центра | в Пегли и соседних зонах медианы заметно ниже, ориентир 1 250-1 600 € за м². |
| Сестри Поненте | Городская жизнь у моря, мебельные метры выгоднее | Состояние зданий, транспортная доступность | бюджеты проще городского среднего. |
Подтверждать локальную зону для оценки лучше через банк данных OMI и адресные страницы по кварталам.
Налоги и расходы при покупке
- Первая покупка «прима каса» (prima casa). Покупая у частного лица, налог на регистрацию 2% вместо 9%, плюс фиксированные ипотечный и кадастровый налоги по 50 €. Требуется соответствие условиям «первая покупка».
- IMU Генуя 2025. Для второго жилья применяются муниципальные ставки. Город публикует действующие аликунты и особые случаи на официальном портале. Для расчёта используется кадастровая доходность «рендита катастале» с корректировками.
- Нотариус и регистрация. Услуги нотариуса «нотаио» зависят от цены и сложности. В Генуе действует ПУК города, влияющий на градостроительные аспекты, что иногда требует дополнительных справок.
- Энергоэффективность. Сертификат энергоэффективности APE обязателен при продаже. В 2025 обсуждаются уточнения методик, но требование иметь актуальный APE сохраняется.
Мини-шпаргалка по терминам: предварительный договор купли-продажи (compromesso), безотзывное предложение на покупку (proposta irrevocabile), задаток как гарантия сделки (caparra confirmatoria), выписка из ипотечного реестра и кадастра (visura ipotecaria e catastale), кадастровая доходность для налогов (rendita catastale).
Риски и проверка объекта
Генуя известна сложным рельефом и водосборными долинами. Для квартиры у моря это значит: проверяем карту гидрорисков региона и рекомендации городской гражданской защиты, оцениваем этаж, дренаж и страховку. В Лигурии действуют региональные карты опасности и городской гид по поведению при штормах.
Чек-лист due diligence:
- адрес и зона OMI, градострой нормы ПУК, наличие «вынкло пейзажистико»
- соответствие плану БТИ и фактической планировке
- задолженности кондоминиума, состояние фасада и лифта
- APE и прогноз коммунальных расходов
- шумовые факторы и транспорт
- доступ к пляжу и променаду, парковка резидента
Пошаговый процесс покупки
- Выбор района и бюджета. Сравниваем Альбаро-Боккадассе, Нерви и Квинто для премиум вида или Пегли-Сестри для экономии.
- Проигрыш рисков. Сверяем карты гидрорисков и правила гражданской защиты.
- Оферта «пропоста» и задаток «капарра». Агенция готовит документы, юрист проверяет «висуры».
- Compromesso. Фиксируем цену, сроки, санкции.
- Нотариальный «рожетто». Оплата, переход права, регистрация.
- После сделки. Подача деклараций для налогов и коммуналка на вас.
Советы инвестору
- Для аренды короткими периодами близость к променаду и вокзалам важнее, чем лишние 10 м².
- Этаж и терраса влияют на ликвидность. «Первые линии» у моря дорожают быстрее среднего по городу.
- Следите за общегородскими ярмарками и сезонным турпотоком это влияет на доходность.
FAQ
Какие районы Генуи у моря самые дорогие
Альбаро — Боккадассе и Нерви держат самые высокие уровни за счёт вида и статуса.
Где искать баланс цена — море
Куартo — Квинто — Сант’Иларио и западное побережье Пегли — Пра’ — Вольтри дают экономию при доступе к набережным.
Какие налоги при первой покупке
Налог на регистрацию 2% вместо 9% плюс фиксированные по 50 € для ипотеки и кадастра при соблюдении условий «прима каса».
IMU в Генуе для второго жилья
Применяются ставки, установленные Comune di Genova, расчёт от «рендита катастале» с коэффициентами.
Нужен ли APE при продаже
Да, энергетический сертификат обязателен, его просят на публикации и при сделке.
Риск наводнений стоит учитывать у моря
Да, проверяйте региональные карты опасности и инструкции гражданской защиты Генуи.
Где проверить нормы по зданию и участку
По ПУК Генуи и сопроводительным материалам на городском портале.
Что ещё может заинтересовать
- Как посчитать доходность аренды у моря в Лигурии
- Проверка «visura ipotecaria» перед сделкой
- Перевод ипотеки и расходы на «перидзия» банка для иностранцев
Краткое заключение
Генуя даёт редкое сочетание вид на море, городской ритм и нормальные бюджеты по сравнению с «звёздными» соседями Лигурии. Выберите квартал под ваш сценарий, подтвердите цифры по OMI и граднормам, проверьте гидрориски и APE — и выходите на сделку. Если нужен русскоязычный риэлтор, команда LIVETOITALY подберёт варианты с видом, проверит документы и сопроводит на нотариуса.
Использованные итальянские источники
- Рыночные панорамы и цены Гены в 2025, а также квартальные срезы по Альбаро-Стурла, Куартo-Квинто-Сант’Иларио, Боккадассе и Нерви. mercato-immobiliare.info
- База OMI и справочная страница по котировкам Agenzia delle Entrate. Agenzia Entrate
- Официальные ставки IMU в Генуе и методика расчёта. comune.genova.it
- «Первая покупка» — правила и налоги. Agenzia Entrate+1
- APE — обязательность при продаже и обновления 2025. biblus.acca.it+1
- Карты гидрорисков Лигурии и рекомендации гражданской защиты Генуи. regione.liguria.it
- ПУК Генуи — действующий городской план с картами. Genova Smart
