Decreto Sicurezza и арендатор: можно ли применить art. 634-bis вместо sfratto

Обновлено: 29.09.2026

Арендатор перестал платить. Или договор уже закончился, но человек продолжает жить в квартире. После Decreto Sicurezza 2025 у собственников появился логичный вопрос: можно ли теперь не ждать обычного sfratto, а заявить об occupazione arbitraria и вернуть квартиру через полицию?

Автоматически - нет.

Новый art. 634-bis Codice penale действительно ввёл уголовную ответственность за определённые случаи самовольного занятия жилья, а art. 321-bis Codice di procedura penale предусмотрел новую процедуру reintegrazione nel possesso.

Но обычный арендатор-должник, законно вошедший в квартиру по договору, и occupante arbitrario - не одно и то же. Даже окончание договора само по себе не означает, что любой оставшийся в квартире бывший conduttore автоматически подпадает под ускоренную уголовную процедуру.

На этой странице разбираем только эту границу: когда действует обычный sfratto, когда может возникнуть art. 634-bis и когда действительно возможна ускоренная reintegrazione через полицию.

• Коротко о главном
• Какой вопрос разбираем на этой странице
• Что именно изменил Decreto Sicurezza
• Что требуется для art. 634-bis
• Как работает reintegrazione по art. 321-bis
• Почему moroso не становится автоматически occupante abusivo
• Что если договор уже закончился
• Почему важно выражение unica abitazione effettiva
• Когда действительно может вмешаться полиция
• Таблица: sfratto или 634-bis
• Не путать с реформой выселений 2026
• Главные ошибки собственника
• Чек-лист перед denuncia или sfratto
• Официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• Decreto Sicurezza не отменил обычный sfratto.
• Арендатор с действующим договором, который перестал платить, остаётся прежде всего inquilino moroso.
• Неуплата сама по себе не превращается в уголовное occupazione arbitraria.
• Art. 634-bis имеет собственные элементы состава. Наличие только факта «у него больше нет моего согласия» недостаточно для автоматического применения.
• Если договор закончился, это также не означает автоматическое применение 634-bis. Сначала нужно проверить scadenza и фактическое поведение бывшего арендатора.
• Ускоренная непосредственная reintegrazione силами polizia giudiziaria имеет специальное условие: занятый объект должен быть unica abitazione effettiva заявителя.
• Для инвестиционной квартиры нельзя автоматически обещать такой же немедленный механизм.
• В 2026 году обсуждается отдельная реформа гражданского rilascio degli immobili, но она пока не является законом.

Какой вопрос разбираем на этой странице

Не объясняем здесь всю процедуру sfratto per morosità и не разбираем полностью незаконный захват недвижимости.

Нас интересует пограничный вопрос:

может ли собственник взять правила Decreto Sicurezza об occupazione arbitraria и применить их к человеку, который когда-то вошёл в квартиру законно как арендатор?

Если договор действует и проблема только в долге, используйте отдельный owner: sfratto per morosità при неуплате аренды.

Если договор законно закончился, но квартира не возвращена: sfratto per finita locazione.

Что именно изменил Decreto Sicurezza

Decreto-legge 11 aprile 2025 n. 48, позднее конвертированный в Legge 9 giugno 2025 n. 80, ввёл две связанные нормы.

• Art. 634-bis Codice penale - новый состав occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui.
• Art. 321-bis Codice di procedura penale - специальный механизм reintegrazione nel possesso.

Это серьёзное изменение именно для незаконного завладения жильём. Но закон не переписал через эти статьи обычные правила жилой аренды и не заменил гражданский sfratto новой полицейской процедурой для любого конфликта locatore-conduttore.

Что требуется для art. 634-bis

Art. 634-bis не говорит просто: «кто находится в чужой недвижимости без действующего договора, совершает это преступление».

Норма описывает конкретные формы поведения, включая:

• занятие или удержание без титула недвижимости, предназначенной для чужого domicilio, с применением насилия или угроз;
• воспрепятствование возвращению собственника или законного detentore при предусмотренных нормой обстоятельствах;
• завладение недвижимостью посредством artifizi или raggiri;
• передачу другим лицам занятой недвижимости;
• определённые формы участия или посредничества в незаконной оккупации.

За основной состав предусмотрено лишение свободы от двух до семи лет.

По общему правилу производство начинается по querela потерпевшего; законом предусмотрены случаи procedibilità d’ufficio, например если потерпевший является неспособным по возрасту или состоянию здоровья.

Официальный текст: art. 10 Decreto-legge 48/2025.

Как работает reintegrazione по art. 321-bis

Art. 321-bis c.p.p. предусматривает reintegrazione nel possesso недвижимости, являющейся объектом occupazione arbitraria по art. 634-bis.

На основании запроса pubblico ministero судья может вынести мотивированный decreto о восстановлении владения.

Но закон отдельно устанавливает ещё более быстрый механизм именно для случая, когда занятая недвижимость является unica abitazione effettiva del denunciante.

В этом сценарии polizia giudiziaria после первоначальной проверки arbitrarietà оккупации должна без задержки прибыть к объекту.

Если существуют достаточные основания считать оккупацию самовольной, полиция может приказать немедленно освободить помещение и восстановить заявителя во владении. При сопротивлении или отказе закон предусматривает принудительное освобождение после предусмотренного разрешения pubblico ministero и последующую процедуру convalida.

Почему moroso не становится автоматически occupante abusivo

Если человек вошёл в квартиру на основании действующего contratto di locazione, первоначальное занятие недвижимости было законным.

Если затем он перестал перечислять canone, возникает morosità.

Для жилой аренды это ведёт к гражданским механизмам расторжения и sfratto per morosità.

Нельзя рассуждать так:

«Перестал платить → больше не имеет права находиться в квартире → стал abusivo → вызываю полицию по 634-bis».

Неуплата и состав уголовного преступления - разные юридические вопросы.

Процедура неуплаты: что делать собственнику при morosità.

Что если договор уже закончился

Этот случай сложнее, и здесь особенно опасны слишком простые советы из интернета.

После законной scadenza бывший conduttore может действительно больше не иметь действующего договорного титула.

Но из этого ещё не следует автоматический вывод:

«нет действующего договора = art. 634-bis».

Для уголовной нормы нужно проверять фактические элементы поведения, которые предусмотрены самой статьёй: наличие насилия, угроз, artifizi/raggiri, воспрепятствование возвращению и другие обстоятельства конкретного случая.

Если человек просто не возвращает квартиру после законной scadenza, базовая гражданская ветка остаётся finita locazione.

Если одновременно присутствуют дополнительные обстоятельства, потенциально подпадающие под уголовную норму, вопрос уже требует отдельной правовой оценки. Но это нельзя определять только по факту окончания договора.

Почему важно выражение unica abitazione effettiva

Это один из самых важных нюансов Decreto Sicurezza, который часто теряется в заголовках о «мгновенном выселении occupanti».

Art. 321-bis предусматривает специальное непосредственное вмешательство polizia giudiziaria, когда незаконно занятый объект является единственным фактическим жильём заявителя.

То есть ситуация:

«Я вернулся домой, а в моём единственном жилье находятся посторонние и не дают мне войти»

не равна ситуации:

«У меня есть инвестиционная квартира, которую когда-то законно снял арендатор, а теперь между нами спор».

Art. 321-bis содержит механизмы reintegrazione и для дела об occupazione arbitraria в целом, но специальную непосредственную police procedure нельзя автоматически обещать каждому владельцу любого объекта.

Когда действительно может вмешаться полиция

Нужно разделять четыре вопроса:

1. Есть ли факты, соответствующие art. 634-bis?
2. Является ли занятие действительно arbitrario?
3. Кто имел законный титул и когда?
4. Является ли объект unica abitazione effettiva заявителя?

Если это настоящий захват чужого жилья при наличии элементов уголовного состава, возможно применение новой уголовной процедуры.

Если же перед вами обычный спор по зарегистрированному договору аренды, полиция не заменяет Tribunale и ufficiale giudiziario только потому, что собственник называет жильца «abusivo».

Таблица: sfratto или art. 634-bis

Ситуация	Базовая правовая ветка
Действующий договор, арендатор не платит	Sfratto per morosità
Договор законно закончился, арендатор просто не выезжает	Finita locazione; 634-bis не возникает автоматически
Посторонние самовольно заняли чужой domicilio с элементами, предусмотренными art. 634-bis	Возможна уголовная ветка art. 634-bis
Незаконно занято единственное фактическое жильё заявителя	При наличии условий art. 634-bis возможна специальная reintegrazione ex art. 321-bis
Инвестиционная квартира и гражданский спор с бывшим арендатором	Нельзя автоматически обещать немедленное полицейское освобождение

Не путать Decreto Sicurezza с реформой выселений 2026

В 2026 году появился ещё один важный документ - Disegno di legge S.1896 «Disposizioni in materia di rilascio di immobili».

Он направлен уже именно на изменение гражданских процедур освобождения недвижимости: finita locazione, morosità, сроки исполнения и другие механизмы rilascio.

Но по состоянию на 29 сентября 2026 года это законопроект, а не действующий закон.

Официальная карточка Senato показывает, что 24 сентября 2026 года S.1896 всё ещё находился на рассмотрении комиссии.

Поэтому нельзя брать предлагаемые этим DDL сокращённые сроки или новые процедуры и описывать их как уже действующие правила.

Проверять актуальный статус законопроекта можно здесь: Senato della Repubblica - DDL S.1896.

Главные ошибки собственника после Decreto Sicurezza

1. Считать любого moroso occupante abusivo.
2. Считать окончание договора достаточным для art. 634-bis.
3. Обещать себе «выселение полицией за несколько дней» без проверки art. 321-bis.
4. Не учитывать условие unica abitazione effettiva для специальной ускоренной полицейской процедуры.
5. Путать уголовную denuncia и гражданское sfratto.
6. Самостоятельно менять замки, считая, что новый закон это разрешил.
7. Отключать utenze для давления на арендатора.
8. Использовать старый или неподходящий шаблон denuncia без проверки фактов.
9. Путать действующий Decreto Sicurezza 2025 с законопроектом о rilascio 2026.

Чек-лист перед denuncia или sfratto

1. Как человек первоначально попал в квартиру?
2. Был ли у него договор или другой законный титул?
3. Договор ещё действует?
4. Если договор закончился, юридически корректно ли определена scadenza?
5. Проблема только в неуплате?
6. Есть ли насилие, угрозы, raggiri или другие обстоятельства art. 634-bis?
7. Препятствует ли человек возвращению того, кто законно владеет или detiene объект?
8. Является ли квартира unica abitazione effettiva заявителя?
9. Есть ли документы, подтверждающие собственность или законное владение?
10. Нужно ли начинать гражданский sfratto вместо уголовной denuncia?

Официальные источники

• Decreto-legge 48/2025, art. 10 - artt. 634-bis c.p. и 321-bis c.p.p.
• Legge 9 giugno 2025 n. 80 - conversione del Decreto-legge 48/2025
• Senato - DDL S.1896, Disposizioni in materia di rilascio di immobili

FAQ: Decreto Sicurezza, art. 634-bis и арендаторы

Можно ли подать denuncia по art. 634-bis на арендатора, который не платит?

Обычная неуплата аренды при действующем договоре относится к гражданской morosità. Сам долг не превращает conduttore автоматически в occupante arbitrario. Для освобождения жилья используется sfratto per morosità.

Если договор закончился, бывший арендатор уже считается abusivo?

Не автоматически для целей art. 634-bis. Нужно отдельно проверить законность scadenza и фактическое поведение человека. Для обычного отказа освободить объект после окончания договора существует гражданская процедура finita locazione.

Правда ли, что после Decreto Sicurezza полиция может сразу освободить любую квартиру?

Нет. Art. 321-bis содержит конкретные условия. Особый механизм непосредственной reintegrazione через polizia giudiziaria предусмотрен для случая, когда незаконно занятый объект является unica abitazione effettiva заявителя и имеются основания считать оккупацию arbitraria.

Что если occupata моя вторая квартира, которую я сдаю?

Нужно определить, является ли ситуация вообще составом art. 634-bis. Специальное правило art. 321-bis об оперативной reintegrazione polizia giudiziaria прямо выделяет unica abitazione effettiva заявителя, поэтому нельзя автоматически переносить этот механизм на любую seconda casa или инвестиционный объект.

Art. 634-bis заменил sfratto per morosità?

Нет. Это разные правовые механизмы. Sfratto per morosità остаётся гражданской процедурой для арендатора, который нарушает обязанность платить canone.

Уже действует новый закон 2026 года об ускоренном выселении?

На дату обновления статьи правительственный DDL S.1896 о rilascio degli immobili ещё рассматривается Сенатом и не является действующим законом. Следует отличать его предложения от уже действующего Decreto Sicurezza 2025.

Можно ли поменять замки, если я считаю человека незаконным жильцом?

Не следует самостоятельно заменять предусмотренную законом процедуру. Сначала необходимо правильно квалифицировать ситуацию: аренда, finita locazione или возможная occupazione arbitraria. Самовольное лишение человека доступа может создать отдельные юридические риски для собственника.