Договор аренды закончился, а арендатор не съезжает: sfratto per finita locazione в Италии

Обновлено: 29.09.2026

Договор аренды подходит к концу, собственник не хочет его продолжать, но арендатор говорит: «Мне пока некуда переезжать, останусь ещё несколько месяцев».

В Италии одного календарного окончания срока в договоре недостаточно, чтобы считать вопрос решённым.

Сначала необходимо установить, действительно ли договор юридически заканчивается, было ли своевременно исключено его автоматическое продление и какая именно процедура подходит: licenza per finita locazione или sfratto per finita locazione.

Эта страница посвящена только одному сценарию: договор жилой аренды заканчивается или уже закончился, но квартира не возвращена собственнику. Неуплата canone разбирается отдельно.

• Коротко о главном
• Когда применяется finita locazione
• Сначала проверьте: договор действительно заканчивается?
• Что происходит с договором 4+4
• Что происходит с договором 3+2
• Первая scadenza: особая ловушка для собственника
• Последующая scadenza: когда можно отказаться от нового продления
• Licenza per finita locazione: действие до окончания договора
• Sfratto per finita locazione: если срок уже истёк
• Какие документы проверить до суда
• Что происходит после подачи процедуры
• Что если арендатор возражает
• Что делать с платежами после окончания договора
• Чего собственнику нельзя делать самостоятельно
• Если одновременно существует долг по аренде
• Чек-лист перед finita locazione
• Официальные источники
• FAQ

Коротко о главном

• Окончание написанного в договоре периода не всегда означает окончание самой аренды. У жилых договоров существуют механизмы автоматического продления.
• Для 4+4 и 3+2 нужно различать первую и последующую scadenza.
• При первой scadenza собственник не может просто отказаться от продления по своему желанию. Нужны предусмотренные законом основания.
• На соответствующей последующей scadenza отказ от нового продления обычно требует коммуникации минимум за шесть месяцев.
• Licenza per finita locazione применяется до наступления scadenza, когда необходимо заранее получить судебный титул на освобождение.
• Sfratto per finita locazione применяется после уже наступившего окончания договора, если молчаливое продолжение исключено.
• Finita locazione и sfratto per morosità - разные процедуры.
• Самостоятельно менять замки, выносить вещи или отключать коммунальные услуги нельзя.
• До суда нужно проверить договор, регистрацию, scadenza и все уведомления. Ошибка в дате или disdetta может изменить весь процесс.

Когда применяется finita locazione

Finita locazione - это не универсальное название любого конфликта с арендатором.

Здесь речь о ситуации, когда право арендатора пользоваться квартирой заканчивается именно вследствие scadenza договора.

То есть основной вопрос:

договор должен был законно прекратиться, но фактический возврат квартиры не происходит.

Если проблема заключается в неуплате при ещё действующем договоре, используется другой owner: арендатор не платит: sfratto per morosità.

Сначала проверьте: договор действительно заканчивается?

Это главный вопрос всей процедуры.

Нельзя взять дату из первой страницы договора и автоматически сделать вывод, что после неё арендатор находится в квартире без титула.

Нужно проверить:

• тип договора;
• дату первоначальной stipula;
• дату начала аренды;
• первую или последующую scadenza;
• автоматическое продление;
• направлялась ли disdetta;
• когда арендатор её получил;
• требовалось ли специальное основание;
• не было ли последующего соглашения сторон.

Ошибка именно на этом этапе способна сделать дальнейшую стратегию неправильной ещё до обращения в суд.

Что происходит с договором 4+4

При обычной свободной жилой аренде по art. 2, comma 1 Legge 431/1998 минимальный срок составляет четыре года.

Но первые четыре года - не обычная окончательная scadenza.

По общему правилу после них договор продлевается ещё на четыре года.

Чтобы собственник отказался от этого первого автоматического продления, должен существовать один из специальных мотивов, предусмотренных art. 3 Legge 431/1998, и должна быть соблюдена соответствующая процедура.

И только при последующей scadenza появляется обычная логика отказа от нового продления с предусмотренным законом предварительным уведомлением.

Что происходит с договором 3+2

Для canone concordato 3+2 действует сходная логика.

После первых трёх лет при отсутствии согласованного нового договора аренда по общему правилу продлевается ещё на два года, если собственник не использует допустимое законом основание для diniego alla prima scadenza.

По окончании последующего двухлетнего периода уже применяется процедура решения о дальнейшем rinnovo или отказе от него с предварительной коммуникацией.

Поэтому фраза:

«У меня 3+2, прошло три года, значит квартира свободна»

сама по себе неверна.

Первая scadenza: особая ловушка для собственника

При первой scadenza обычного 4+4 или 3+2 собственник не может отказаться от rinnovo просто потому, что передумал сдавать квартиру.

Art. 3 Legge 431/1998 предусматривает конкретные основания, например:

• использование квартиры собственником или определёнными близкими родственниками;
• некоторые случаи капитальной реконструкции;
• определённые случаи продажи объекта;
• другие прямо перечисленные законом обстоятельства.

Сообщение должно быть направлено минимум за шесть месяцев и содержать конкретное законное основание.

Причина должна быть указана правильно: закон связывает с её отсутствием или дефектностью серьёзные последствия.

Кроме того, для diniego di rinnovo alla prima scadenza действует специальная процессуальная логика. Это не тот же самый простой сценарий convalida, который применяется при обычной finita locazione после окончательной scadenza.

Последующая scadenza: когда можно отказаться от нового продления

На соответствующей последующей scadenza собственнику уже не требуется один из специальных мотивов первой scadenza.

Но требуется соблюдать процедуру.

Для жилых договоров Legge 431/1998 предусматривает коммуникацию другой стороне минимум за шесть месяцев до scadenza, если сторона хочет отказаться от дальнейшего rinnovo или предложить новые условия.

Если такая коммуникация отсутствует, договор может продлиться автоматически на прежних условиях.

И тогда попытка начать sfratto «потому что дата уже прошла» будет основана на неправильной предпосылке.

Licenza per finita locazione: можно действовать ещё до окончания договора

Art. 657 Codice di procedura civile предусматривает инструмент licenza per finita locazione.

Смысл в том, что собственник не обязательно должен ждать дня окончания договора, а затем только начинать судебную процедуру.

Пока договор ещё действует, при наличии правильной будущей scadenza можно направить intimazione di licenza с одновременной citazione per la convalida, соблюдая сроки договора и закона.

Практически это позволяет заранее получить судебное подтверждение обязанности освободить объект к установленной дате.

Но licenza нельзя использовать как способ исправить неправильную disdetta или обойти автоматическое продление договора.

Sfratto per finita locazione: если договор уже закончился

Если к моменту уведомления договор уже законно закончился и молчаливое продолжение отношений исключено, art. 657 c.p.c. предусматривает sfratto per finita locazione.

Это именно тот сценарий:

срок истёк → квартира должна быть возвращена → арендатор остаётся.

Собственник через адвоката направляет intimazione di sfratto с citazione для convalida в компетентный Tribunale.

Если арендатор не является или не заявляет допустимых возражений, процедура может привести к convalida и формированию исполнительного титула на освобождение недвижимости.

Какие документы проверить до суда

1. Подписанный договор аренды.
2. Подтверждение его регистрации.
3. Точная дата начала и scadenza.
4. Все proroghe или изменения.
5. Disdetta / comunicazione о прекращении.
6. Доказательство отправки и получения.
7. Основание первой scadenza, если применимо.
8. Переписка о дате освобождения квартиры.
9. Сведения обо всех conduttori, указанных в договоре.
10. Документы о праве locatore действовать по договору.

Практика судов требует особенно внимательно подтверждать регистрацию договора и правильность стороны, которая предъявляет требование.

Что происходит после начала процедуры

В классической процедуре intimazione и citazione доводятся до арендатора в предусмотренном процессуальном порядке.

Далее назначается судебное заседание.

Упрощённо возможны несколько сценариев:

• арендатор не появляется;
• арендатор появляется и не возражает;
• арендатор заявляет opposizione;
• выясняется спор о самой scadenza, disdetta или продолжении договора.

Именно последний вариант показывает, почему проверка даты окончания договора важнее эмоционального вопроса «почему он ещё находится в моей квартире».

Что происходит, если арендатор возражает

Convalida - это не автоматическая кнопка выселения в любой спорной ситуации.

Если conduttore заявляет возражения, спор может перейти из упрощённой стадии в полноценное рассмотрение по существу.

Например, спор может касаться:

• неправильной даты scadenza;
• автоматического rinnovo;
• недействительной или несвоевременной disdetta;
• основания первой scadenza;
• личности стороны договора;
• последующих соглашений сторон.

Если вопрос уже дошёл до обжалования ordinanza или решения, используйте отдельный материал: можно ли оспорить sfratto в Италии.

Что делать с платежами после окончания договора

После scadenza арендатор может продолжать перечислять сумму, равную прежнему canone.

Не нужно автоматически трактовать это как новый договор или, наоборот, как обычную арендную плату без каких-либо оговорок.

Art. 1591 Codice civile предусматривает, что conduttore, который задерживает возврат объекта, обязан выплачивать согласованный corrispettivo до фактической передачи недвижимости, без ущерба для возможного возмещения большего доказанного ущерба.

Поэтому бухгалтерскую и письменную квалификацию платежей после scadenza лучше согласовывать с адвокатом, ведущим процедуру, чтобы переписка не создавала ненужной двусмысленности относительно продолжения договора.

Чего собственнику нельзя делать самостоятельно

Даже после законного окончания договора собственник не должен самостоятельно превращать юридическую проблему в силовое освобождение квартиры.

• не менять замки, пока квартира фактически занята;
• не выносить имущество жильца;
• не отключать свет, воду или газ как средство давления;
• не входить в жильё против воли проживающего только потому, что договор закончился;
• не угрожать физическим удалением вещей или человека;
• не выдавать нового арендатора за уже заселяющегося, пока объект фактически не возвращён.

После получения исполнительного титула фактическое освобождение, если добровольного выезда нет, проходит в установленном законом исполнительном порядке.

Если одновременно существует долг по аренде

Иногда договор уже закончился, а одновременно остаётся долг за предыдущие месяцы.

Не нужно смешивать эти два основания в одной бытовой формуле:

• finita locazione отвечает на вопрос, почему должно прекратиться пользование квартирой;
• morosità отвечает на вопрос о неисполнении обязательства по оплате.

Судебная стратегия может учитывать оба аспекта, но расчёт долга, уведомления и требования по оплате должны быть понятны отдельно.

Полный owner по неуплате: что делать, если арендатор не платит.

Чек-лист собственника перед finita locazione

1. Определить тип договора: 4+4, 3+2 или другой.
2. Проверить, первая это scadenza или последующая.
3. Пересчитать юридическую дату окончания.
4. Проверить автоматическое rinnovo.
5. Найти отправленную disdetta.
6. Проверить дату её получения арендатором.
7. При первой scadenza проверить законное основание art. 3.
8. Проверить текст основания в самой коммуникации.
9. Собрать договор и подтверждение регистрации.
10. Проверить, кто именно является conduttore по договору.
11. Не смешивать finita locazione с долгом по canone.
12. До самостоятельных действий определить правильную судебную процедуру.

Официальные источники

• Legge 431/1998, art. 2 - durata e rinnovo dei contratti abitativi
• Legge 431/1998, art. 3 - diniego di rinnovo alla prima scadenza
• Tribunale di Modena - protocollo licenza e sfratto
• Tribunale di Catania - procedimento per convalida di sfratto

FAQ: арендатор не съезжает после окончания договора

Закончились первые четыре года договора 4+4. Можно просто потребовать квартиру обратно?

Нет. После первой четырёхлетней scadenza договор по общему правилу продлевается ещё на четыре года. Собственник может отказать в первом rinnovo только по основаниям, предусмотренным art. 3 Legge 431/1998, и при соблюдении процедуры.

Чем licenza per finita locazione отличается от sfratto per finita locazione?

Licenza используется до наступления законной scadenza договора. Sfratto per finita locazione применяется, когда срок уже истёк, продолжение договора исключено, но объект не возвращён.

Нужно ли ждать, пока арендатор фактически не съедет, чтобы обращаться в суд?

Не всегда. Art. 657 c.p.c. позволяет использовать licenza per finita locazione ещё до scadenza при соблюдении предусмотренных условий.

Что если я не отправил уведомление за шесть месяцев?

Для договоров и scadenze, где закон требует такую коммуникацию, её отсутствие может привести к автоматическому rinnovo. Поэтому перед любой процедурой нужно сначала установить фактический статус договора.

Могу ли я поменять замки после даты окончания договора?

Не следует самостоятельно лишать проживающего доступа к занятому им жилью. Если квартира добровольно не возвращается, освобождение проводится через предусмотренную законом процедуру.

Арендатор продолжает платить после scadenza. Значит договор автоматически продолжается?

Сам факт перечисления денег после окончания требует оценки вместе с договором, disdetta и поведением сторон. Art. 1591 c.c. отдельно предусматривает обязанность платить согласованный corrispettivo за задержку возврата объекта до фактической передачи.

Что делать, если арендатор ещё и не платит?

Тогда одновременно существуют два возможных блока: окончание договора и morosità. Их нельзя смешивать расчётно. Для задолженности используйте отдельный разбор sfratto per morosità.