Как выбрать жильё в Италии для отдыха с будущим переездом

Обновлено: 24 сентября 2026

Квартира для двух недель отпуска и квартира для десяти лет постоянной жизни - это не всегда один и тот же объект.

Самая неприятная ошибка возникает не сразу после покупки. Первые годы всё нравится: море, горы, исторический центр, терраса, красивый вид. А потом наступает момент переезда и выясняется, что до врача нужна машина, зимой квартира холодная, лифта нет, парковка превращается в ежедневную борьбу, а магазины вне сезона закрываются.

Поэтому при сценарии «сначала отдых, потом постоянная жизнь» объект нужно выбирать сразу по более строгим требованиям будущего проживания. Если квартира выдерживает обычный ноябрьский понедельник, отпуск она почти наверняка выдержит тоже.

Если вы пока выбираете регион или город, начните с отдельного материала где лучше покупать недвижимость в Италии. Здесь предполагаем, что география уже примерно понятна, и проверяем сам объект.

Коротко о главном

• Оценивайте жильё по будущей постоянной жизни, а не по отпускному впечатлению.
• Проверяйте район вне туристического сезона и в обычный рабочий день.
• Лифт, отопление, парковка, медицина и транспорт через несколько лет могут оказаться важнее вида из окна.
• Считайте два бюджета: содержание пустующего второго дома и расходы после постоянного переезда.
• Проверяйте не только площадь, но и реальные функции помещений: хранение, рабочее место, кухня, стирка, гости.
• Prima Casa при покупке и освобождение от IMU для abitazione principale - разные режимы.
• Если переезд планируется через много лет, особенно важна ликвидность: планы могут измениться раньше, чем вы переедете.

Почему жильё для отдыха и постоянной жизни оценивают по-разному

Во время отпуска человек готов мириться с неудобствами, которые в обычной жизни быстро превращаются в проблему.

Критерий	Отпуск	Постоянная жизнь
Локация	Вид, пляж, атмосфера	Магазины, врач, транспорт, парковка
Лестницы	Можно потерпеть неделю	Используются каждый день
Кухня	Минимальной достаточно	Нужна полноценная ежедневная функция
Хранение	Достаточно чемодана	Нужны шкафы, кладовая, сезонные вещи
Климат	Оценивается в любимый сезон	Нужно прожить зиму и жаркое лето
Транспорт	Можно арендовать автомобиль	Маршрут повторяется сотни раз в год
Расходы	Часть затрат почти незаметна	Становятся постоянной статьёй бюджета

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Практическое правило простое: если объект подходит для будущей постоянной жизни, для отдыха он обычно тоже подходит. Обратное верно далеко не всегда.

Через сколько лет вы реально собираетесь переехать

Это один из первых вопросов, потому что объект выбирается не только под вас сегодняшнего.

Переезд через 1-2 года

Жильё уже стоит оценивать почти как основное. Имеет смысл сразу проверить документы, бытовую инфраструктуру, отопление, интернет, доступность и возможность необходимых работ.

Переезд через 3-5 лет

Нужен двойной фильтр: объект должен нормально переживать периоды отсутствия и одновременно оставаться пригодным для будущей жизни.

Переезд через 7-10 лет

Чем длиннее горизонт, тем опаснее покупать слишком специфичный объект. Семейная ситуация, работа, здоровье и планы могут измениться. Поэтому ликвидность становится частью вашей страховки.

Дом на склоне с сотней ступеней сегодня может казаться романтичным. Через десять лет он может оказаться причиной продажи.

Главный тест: представьте не отпуск, а обычный вторник

Уберите из сценария ресторан, море и прогулку по центру. Представьте обычный рабочий день.

• где купить продукты;
• как попасть к врачу;
• где находится аптека;
• как доехать до станции;
• можно ли жить без автомобиля;
• где парковаться вечером;
• кто принимает доставку;
• куда выбрасывать мусор;
• где работать из дома;
• как добраться домой в дождь;
• что работает в январе, а не только в августе.

Локация для отдыха продаётся эмоцией. Локация для жизни проверяется повторяемостью ежедневных маршрутов.

Почему район нужно увидеть вне сезона

Особенно это важно у моря, на озёрах, в горных и туристических городах.

В августе район может выглядеть живым: рестораны заполнены, магазины работают допоздна, общественный транспорт усилен. В ноябре часть сервисов закрывается, улицы пустеют, а последний автобус может ходить совсем по другому расписанию.

Перед покупкой полезно проверить:

• зимний график магазинов и ресторанов;
• работу транспорта вне сезона;
• наличие постоянных жителей;
• освещённость улиц вечером;
• зимнюю влажность;
• шум летом и тишину зимой;
• доступность врача и больницы;
• дорожную ситуацию в плохую погоду.

Этаж, лифт и доступность: вещи, которые со временем становятся важнее

Третий этаж без лифта может быть совершенно нормальным отпускным сценарием в 45 лет и совершенно другим объектом для постоянной жизни позже.

• этаж;
• лифт и его размер;
• ступени до подъезда;
• уклон улицы;
• расстояние от парковки;
• возможность занести покупки;
• доступ в гараж и подвал;
• возможность пользоваться квартирой при временной травме;
• планы дома по установке или ремонту лифта.

Покупатель часто оценивает своё здоровье сегодня. Для двойного сценария полезнее спросить: будет ли этот объект удобен мне через десять лет?

Зима может полностью изменить впечатление от квартиры

Жильё, которое кажется идеальным весной, может оказаться холодным, сырым или дорогим в эксплуатации зимой.

• тип отопления;
• энергетический класс APE;
• фактические счета предыдущего владельца;
• состояние окон;
• наружные стены;
• этаж над неотапливаемым помещением;
• последний этаж и состояние крыши;
• ориентация окон;
• следы конденсата;
• влажность и плесень;
• возможность охлаждения летом.

APE полезен для понимания энергетических характеристик здания, но не является обещанием конкретного счёта за отопление. ENEA рассматривает его как инструмент оценки энергетического качества и потенциальных улучшений объекта.

Если есть подозрения на сырость, используйте отдельную проверку влажности и плесени перед покупкой.

Первые годы объект должен уметь жить без вас

До переезда жильё может пустовать по несколько месяцев. Хорошая постоянная квартира не обязательно является хорошим вторым домом.

Нужно заранее понять:

• можно ли перекрыть воду;
• как контролировать отопление;
• нужно ли регулярно проветривать;
• кто проверит квартиру после сильного дождя;
• кто сможет открыть сантехнику или электрику;
• кто получает письма condominio;
• можно ли поставить датчики протечки;
• как работает сигнализация;
• кто занимается садом или бассейном;
• есть ли постоянный человек поблизости.

Если нормальное содержание объекта требует вашего физического присутствия каждую неделю, первые годы владения могут оказаться намного сложнее, чем предполагалось.

Отпускная студия и постоянное жильё: проверьте планировку

В отпуске достаточно кровати, душа и места для чемодана. Для постоянной жизни появляется совершенно другой набор вещей.

• полноценное хранение одежды;
• место для документов и бытовых вещей;
• рабочий стол;
• полноценная кухня;
• стол для ежедневного питания;
• стиральная машина и сушка;
• место для гостей;
• кладовая;
• удобная ванная;
• достаточный естественный свет.

Отдельно нужно проверить назначение помещений по документам. Красивая «вторая спальня» в объявлении может иметь совсем другое кадастровое или градостроительное назначение.

Интернет перестаёт быть дополнительной услугой

Если после переезда вы планируете работать из дома, слова «в доме есть интернет» недостаточно.

• какая технология доступна по точному адресу;
• какая скорость реально предлагается;
• как работает мобильная связь внутри квартиры;
• есть ли второй оператор;
• где можно разместить рабочее место;
• достаточна ли электрическая мощность;
• есть ли регулярные перебои в сельской или горной зоне.

Prima Casa и основное жильё для IMU - разные вещи

Это особенно важно именно при сценарии «купить сейчас, переехать позже».

Prima Casa - это налоговая льгота на этапе покупки. В стандартном сценарии, если основанием является перенос резиденции, Agenzia delle Entrate требует установить её в Comune, где находится жильё, в течение 18 месяцев после покупки.

Abitazione principale для IMU - другой статус. Для него имеют значение фактическое постоянное проживание и зарегистрированная резиденция в объекте. Поэтому квартира может быть куплена с льготой Prima Casa, но некоторое время всё равно не иметь режима основного жилья для IMU.

Если объект первые годы остаётся вторым домом, заранее проверьте ежегодный IMU по конкретному Comune. Полный расчёт вынесен на страницу налога IMU в Италии.

Если уже есть другая недвижимость и вы хотите использовать Prima Casa, это отдельный сценарий: Prima Casa при наличии другого жилья.

Тест пяти обычных дней

Перед покупкой попробуйте провести в районе не отпуск, а небольшую репетицию будущей жизни.

1. Приехать вне высокого сезона.
2. Провести рядом минимум пять обычных рабочих дней.
3. Пользоваться обычными магазинами, а не туристическими сервисами.
4. Проехать на общественном транспорте в час пик.
5. Проверить парковку вечером.
6. Поработать из дома полный день.
7. Посмотреть квартиру утром и вечером.
8. Проверить отопление, свет, шум и влажность.
9. Пройти маршрут до аптеки, врача и станции.
10. Поговорить с администратором или постоянным соседом.

Пять обычных дней часто дают больше информации, чем десять просмотров недвижимости во время отпуска.

Матрица: выдержит ли объект переход от отдыха к жизни

Проверка	Хороший сигнал	Красный флаг
Инфраструктура	Услуги работают круглый год	Район живёт только сезон
Доступность	Лифт, ровный доступ, удобная парковка	Много ступеней и сложный подъём
Климат	Понятные счета и нормальное отопление	Сырость, плесень, перегрев
Планировка	Есть хранение, кухня и рабочее место	Объект рассчитан только на краткий отдых
Простой	Можно безопасно оставить объект	Требуется постоянный личный контроль
Расходы	Понятен годовой бюджет	Нет счетов и данных condominio
Документы	Все помещения соответствуют использованию	Жилые функции существуют только в объявлении
Ликвидность	Широкая аудитория будущих покупателей	Очень специфичный объект

На мобильном экране таблицу можно прокрутить в сторону.

Что проверить до предложения или задатка

• кадастровые и градостроительные документы;
• юридическое назначение помещений;
• APE;
• реальные счета за отопление и электричество;
• протоколы condominio;
• планируемые крупные работы;
• состояние крыши, фасада и лифта;
• влажность и вентиляцию;
• парковку и принадлежности;
• работу транспорта вне сезона;
• интернет по точному адресу;
• IMU в период использования как второго дома;
• возможность управлять объектом удалённо;
• ликвидность на случай изменения планов.

Юридическую часть объекта лучше не смешивать с жизненным сценарием: для неё есть отдельная проверка документов недвижимости перед покупкой.

Главный вопрос не «хочу ли я здесь отдыхать»

Правильный вопрос звучит иначе: смогу ли я здесь спокойно жить каждый день через несколько лет?

Вид на море, горы или историческую площадь может оставаться преимуществом. Но после переезда квартиру начинают оценивать другие вещи: тепло зимой, врач рядом, рабочий интернет, лифт, нормальная кухня, парковка и предсказуемые расходы.

Лучший объект для такого сценария - не самая романтичная недвижимость. Это жильё, которое не придётся продавать в тот момент, когда отпуск закончится и начнётся обычная жизнь.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру как второй дом, а потом переехать туда постоянно?

Да. Но объект стоит сразу проверять по требованиям будущего постоянного проживания: инфраструктуре, отоплению, доступности, планировке, интернету и расходам. Налоговый статус покупки и будущий статус основного жилья нужно анализировать отдельно.

Как проверить курортный город для постоянной жизни?

Лучше провести там несколько обычных рабочих дней вне высокого сезона. Проверьте транспорт, магазины, врача, парковку, интернет, отопление, шум и работу сервисов зимой.

Нужно ли выбирать объект с лифтом, если сейчас он мне не нужен?

Если переезд планируется через несколько лет, доступность стоит оценивать заранее. Высокий этаж без лифта может не мешать сейчас, но позднее ограничить комфорт и круг будущих покупателей.

Как проверить стоимость зимнего проживания?

Посмотрите APE, систему отопления, счета предыдущего владельца, окна, ориентацию, влажность и расходы condominio. Один энергетический класс не заменяет фактические данные по конкретной квартире.

Буду ли я платить IMU, пока ещё не переехал?

Если объект не отвечает условиям abitazione principale, стандартное освобождение от IMU обычно не применяется. Конкретную ставку и сумму нужно проверять по Comune и кадастровым данным объекта.

Можно ли получить Prima Casa, если переезд будет позже?

Это зависит от основания для льготы и вашей ситуации. Если используется стандартный сценарий переноса резиденции, она должна быть установлена в Comune покупки в течение 18 месяцев. Prima Casa при покупке и постоянное проживание в самой квартире не являются полностью идентичными понятиями.

Что важнее для такого объекта: вид или ликвидность?

Вид может быть сильным преимуществом, но при горизонте в несколько лет ликвидность становится страховкой от изменения жизненных планов. Чем дальше предполагаемый переезд, тем осторожнее стоит относиться к очень специфичным объектам.