Обновлено: 28 января 2026
Безотзывное предложение о покупке (proposta irrevocabile) звучит как “сильный ход, чтобы забронировать объект”. В реальности это документ, который замораживает ваше решение на срок, прописанный в бумаге. Передумать “просто так” уже не получится. Ошибка здесь обычно стоит денег: задаток может сгореть, а переговорная позиция исчезает.
📲 Хотите первыми узнавать о сделках, жилье и правилах покупки недвижимости в Италии?
Эта статья — узкий разбор именно irrevocabile: когда опасно подписывать, какие условия обязательно ставить и как не потерять задаток. За общей логикой “предложение + предварительный договор” переходите в подхаб: предложение и предварительный договор в Италии: защита покупателя.
- Кратко
- Что такое proposta irrevocabile и почему она опаснее обычной
- Срок безотзывности: сколько дней безопасно и почему
- Задаток (caparra): когда сгорает и как себя защитить
- Защитные условия: что прописать, чтобы иметь выход
- Когда особенно опасно подписывать irrevocabile
- Что происходит после акцепта продавцом
- Мини-чек-лист перед подписью
- Проверка условий и сопровождение
- Что ещё может заинтересовать
- FAQ
Кратко
- Irrevocabile означает: вы заранее отказались от права отозвать предложение на срок, который сами подписали.
- Главный риск — деньги и сроки: задаток без условий часто превращается в “плату за ошибку”.
- Безопасная стратегия: короткий срок + четкие условия (ипотека, проверки, ограничения, сроки выхода на preliminare и нотариуса).
Что такое proposta irrevocabile и почему она опаснее обычной
Обычное предложение (proposta d’acquisto) часто воспринимают как “заявку”. Но безотзывное предложение — другое. По смыслу вы говорите: “я держу это предложение в силе до даты X, и моя попытка отозвать его в этот период ничего не меняет”. В итальянском праве этот принцип закреплен в статье 1329 Гражданского кодекса: если вы обязались держать предложение, отзыв без эффекта. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
Это удобно продавцу: он получает время на решение, а вы сидите в “заморозке”. Поэтому irrevocabile стоит подписывать только тогда, когда текст реально защищает покупателя, а не только продавца.
Базовый разбор обычного предложения (без углубления в irrevocabile) здесь: как оформить предложение о покупке (proposta d’acquisto) недвижимости в Италии.
Срок безотзывности: сколько дней безопасно и почему
Срок — это ваш главный рычаг. Чем он длиннее, тем больше вы теряете гибкость: объект “держите” вы, а решает продавец. Длинный срок оправдан только если у вас есть сильные защитные условия и понятный план, иначе это ловушка на нервном этапе.
| Срок irrevocabile | Когда допустимо | Главный риск |
|---|---|---|
| 3-7 дней | Есть ясные условия и быстрые проверки | Низкий |
| 7-15 дней | Нужно согласование деталей, сбор документов, банк | Средний, если условия слабые |
| 15-30 дней | Только при сильной защите и четком календаре | Высокий: зависание, спор по задатку |
Задаток (caparra): когда сгорает и как себя защитить
В большинстве кейсов именно задаток делает irrevocabile опасным. Если продавец акцептует предложение, внесенная сумма часто превращается в caparra confirmatoria и становится инструментом ответственности: при нарушении условий покупателем продавец может удержать ее. В практике сделок это описывают как стандартную механику “после акцепта чек передают продавцу”. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
Самое важное: задаток должен “покупать безопасность”. То есть быть привязанным к условиям и проверкам, а не просто подтверждать эмоции.
Отдельный разбор с примерами сценариев, когда задаток сгорает и когда возвращается: задаток (caparra) при покупке недвижимости в Италии.
Защитные условия: что прописать, чтобы иметь выход
Irrevocabile можно подписывать только с условиями, которые дают вам законный выход без потери денег, если реальность не совпала с обещаниями. Условия должны быть конкретными: что проверяем, до какой даты, что считается невыполнением, как возвращаются деньги.
- Ипотека: сделка действует при одобрении банком, со сроком и минимальной суммой.
- Проверки объекта: документы, ограничения, соответствие данных, возможность довести до нотариуса.
- Сроки: дата для проверок, дата для предварительного договора, дата для нотариуса.
- Снятие ограничений: если не снято до даты X — возврат денег и закрытие обязательств.
Если вам нужен “каркас” по связке предложение + предварительный договор (чтобы понимать, куда встраиваются условия), вот подхаб: предложение и предварительный договор в Италии: защита покупателя.
Когда особенно опасно подписывать irrevocabile
- Вас торопят “сегодня-завтра”, а документы и проверки еще даже не начинались.
- Срок 15-30 дней, но в тексте нет четких условий про ипотеку, проверки и возврат денег.
- Задаток большой, а формулировки размытые: “в случае отказа покупателя” без конкретики, что считается отказом.
- Вы покупаете дистанционно и не понимаете, кто реально отвечает за сбор документов и сроки.
- В тексте есть “штрафы”, но нет симметричной ответственности продавца при срыве по его стороне.
Что происходит после акцепта продавцом
После акцепта предложение становится для сторон реально связывающим документом: отступать сложнее, а спор обычно упирается в задаток и формулировки. Поэтому весь смысл подготовки — написать условия так, чтобы спорить было не о чем, а календарь сделки был управляемым. В практических разъяснениях рынка это формулируют прямо: после принятия продавцом предложение становится обязательным для сторон. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Дальше по хорошему сценарию вы переходите к предварительному договору, где детали фиксируются жестче: предварительный договор купли-продажи в Италии: что важно покупателю.
Мини-чек-лист перед подписью
- Срок irrevocabile короткий и мне подходит.
- Задаток привязан к условиям, срокам и понятному сценарию возврата.
- Если покупка с ипотекой, условие по банку прописано со сроками и минимальной суммой.
- Есть список проверок и дата, до которой они должны завершиться.
- Есть дата для выхода на предварительный договор и план до нотариуса.
Проверка условий и сопровождение
Хотите подписать irrevocabile без ловушек? Проверим текст предложения, усилим защитные условия, привяжем задаток к проверкам и срокам, поможем выстроить план до предварительного договора и нотариуса.
Вопросы и обсуждения — в общем чате. Если нужна консультация и сопровождение под вашу сделку — пишите в личные сообщения.
Что ещё может заинтересовать
- Предложение и предварительный договор: полный гид по защите покупателя
- Задаток (caparra) при покупке: когда сгорает и как вернуть
- Как оформить обычное предложение о покупке (proposta d’acquisto)
- Налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии
FAQ: безотзывное предложение о покупке в Италии
Можно ли отозвать proposta irrevocabile до окончания срока?
Обычно нет: смысл irrevocabile в том, что вы обязались держать предложение в силе до даты, указанной в документе. Поэтому выход возможен только через заранее прописанные условия (например, ипотека или результаты проверок). :contentReference[oaicite:3]{index=3}
Чем безотзывное предложение отличается от обычного proposta d’acquisto?
Обычное предложение иногда можно успеть отозвать до принятия продавцом, а irrevocabile ограничивает это право на срок. Риск выше, поэтому условия защиты обязательны.
Какой срок irrevocabile считается нормальным при покупке недвижимости?
Чаще всего безопаснее 3-7 дней или до 15 дней, если есть банк и проверки. 15-30 дней разумны только при сильных защитных условиях и понятном календаре сделки.
Задаток при irrevocabile всегда сгорает, если передумал?
Если продавец принял предложение и в документе задаток оформлен как caparra confirmatoria, при отказе покупателя риск потери очень высокий. Именно поэтому в тексте нужны условия, которые дают законный выход. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
Можно ли включить условие по ипотеке в безотзывное предложение?
Да, и это один из самых важных пунктов: срок на решение банка, минимальная сумма и порядок подтверждения отказа. Без этого покупатель часто остается “виноватым”, даже если причина объективная.
Что происходит, если продавец не ответил до конца срока?
Если срок истек и акцепта нет, предложение обычно теряет силу. Поэтому срок и способ фиксации акцепта должны быть понятны заранее. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
Нужен ли нотариус для подписания proposta irrevocabile?
Чаще документ подписывают через агентство или между сторонами без нотариуса. Но это не уменьшает риски: сила определяется содержанием, сроком и тем, что подписано.
Источник нормы: статья 1329 Гражданского кодекса Италии (Proposta irrevocabile). :contentReference[oaicite:6]{index=6}
