Доходность аренды в Турине в 2025 — как посчитать правильно и где искать лучшие проценты

• Методика расчёта доходности
• Данные по Турину: цены и аренда
• Примеры расчётов по районам
• Налоги и расходы арендодателя
• Мировой опыт и лучшие практики
• FAQ
• Что ещё может заинтересовать
• Заключение

Методика расчёта доходности

Для оценки инвестиций в Турине используем 4 метрики.

1. Валовая доходность аренды (rendimento lordo) — годовая аренда до расходов делится на цену покупки.
   Формула: валовая доходность = годовая аренда ÷ цена покупки × 100%.
2. Чистая доходность до налога (rendimento netto operativo) — NOI делим на цену покупки.
   NOI — это годовая аренда минус пустоты и операционные расходы: управление, мелкая манутenzione, страховка, spese condominiali, TARI.
3. Cap rate — фактически та же чистая доходность до налога на собственность и до финансирования.
4. Cash-on-cash — чистый денежный поток после всех расходов и налогов делим на вложенный собственный капитал. Этот показатель показывает реальную отдачу на ваши деньги при ипотеке.

Рекомендуем считать в двух сценариях: базовый и стресс — с тассo di occupazione 85% и увеличенными расходами на 15%.

Данные по Турину: цены и аренда

По состоянию на август 2025 в Турине средняя запрашиваемая цена продажи около 2098 €/м², а средняя аренда около 12.43 €/м² в месяц. Разброс по зонам большой: например, Центр 3968 €/м² и 16.25 €/м² в месяц, а Aurora — Barriera di Milano — Rebaudengo около 1218 €/м² и 10.98 €/м² в месяц. Эти уровни позволяют ориентировочно прикинуть валовую доходность по районам.

Таблица — ориентиры по районам Турина: цена, аренда, валовая доходность

Примеры расчётов по районам

Ниже два рабочих кейса. Для наглядности считаем квартиру 55 м². Регистрационные и нотариальные расходы не включаем в цену, а добавляем отдельной строкой.

Кейс A — Regio Parco — Vanchiglia — Vanchiglietta

• Цена покупки: 2071 × 55 = 113 905 €.
• Брутто аренда: 12.26 × 55 × 12 = 147.12 × 55 = 8 091.6 € в год.
• Пустоты 5%: минус 404.6 €.
• Управление 10% от инкассо: минус 809.2 €.
• Страховка и мелкая манутenzione: минус 500 €.
• Spese condominiali, TARI для собственника: допустим 600 €.
  NOI ≈ 8 091.6 − 404.6 − 809.2 − 500 − 600 = 5 777.8 €.
  Cap rate ≈ 5 777.8 ÷ 113 905 × 100% ≈ 5.1%.
  При опции cedolare secca 21% или 10% для canone concordato чистая после налога будет выше или ниже — смотрите раздел «Налоги».

Кейс B — Aurora — Barriera di Milano — Rebaudengo

• Цена: 1218 × 55 = 67 , ̲0̲9̲9̲ € → аккуратно считаем: 1200×55=66 000, плюс 18×55=990, всего 66 990 €.
• Брутто аренда: 10.98 × 55 × 12 = 131.76 × 55 = 7 246.8 € в год.
• Пустоты 8%: минус 579.7 €.
• Управление 10%: минус 724.7 €.
• Манутenzione и страховка: минус 500 €.
• Spese condominiali, TARI: минус 600 €.
  NOI ≈ 7 246.8 − 579.7 − 724.7 − 500 − 600 = 4 842.4 €.
  Cap rate ≈ 4 842.4 ÷ 66 990 × 100% ≈ 7.2%.

Вывод: высокий валовый процент в бюджетных зонах сдерживается пустотами и управленческими издержками. В центральных и «университетских» локациях доходность стабильнее при меньшей волатильности.

Налоги и расходы арендодателя

• Cedolare secca — заменяет IRPEF и регистрацию. Стандарт 21% для свободного 4+4. Сниженная 10% для canone concordato 3+2 и ряда студенческих/транзиторных соглашений в городах, где применимо. Для некоторых коротких аренд с 2025 действует 26% при определённых условиях. Проверяйте тип контракта.
• IMU — муниципальный налог на второе жильё. Ставка определяется Comune di Torino по категории и использованию. Используйте официальный калькулятор или свод ставок Comune на 2025.
• Регистрация договора — при cedolare secca госпошлина не взимается, без неё обычно 2% от годовой аренды.
• Прочее — spese condominiali, страховка, мелкие ремонты, возможная комиссия управления 8-12% от инкассо.

Мировой опыт и лучшие практики

• Считать не только валовый процент — важнее cap rate и cash-on-cash.
• Стресс-тест — моделируйте пустоты 15% и рост расходов на 20%.
• Диверсификация — студенческий спрос, медицинские кластеры, близость к метро дают более стабильную загрузку.
• Краткосрок — потенциально выше доходность, но выше регуляторные риски и сезонность. Исследования отмечают вклад краткосрочной аренды в рост арендных ставок — учитывайте это в прогнозах.

Что ещё может заинтересовать

• Ипотека в Италии — как получить pre-delibera и рассчитать rata.
• Юридическая проверка квартиры перед rogito.
• Налогообложение аренды — cedolare secca против обычного режима.

Заключение

Расчёт доходности в Турине строится на простых формулах и корректных входных данных. Сначала валовый процент по зонам, затем cap rate и cash-on-cash с учётом пустот, расходов и налогов. По данным рынка на август 2025 Турин предлагает как консервативные сценарии в центре 4.9-5.5%, так и более доходные 6.5-8% в периферийных кластерах при грамотном управлении.

Лучшее предложение от русскоязычных риэлторов LiveToItaly: за 24 часа подготовим подбор из 3-5 квартир под вашу цель с расчётом валовой и чистой доходности, сценарием cash-on-cash и планом сдачи. Поможем с переговорами, договором аренды и налоговым режимом cedolare secca. Напишите нам — сделаем инвестицию в Турине прозрачной и прибыльной.

Одна авторитетная внешняя ссылка: официальная страница OMI с актуальными котировками и справочными данными по зонам.

FAQ

1. Как быстро прикинуть валовую доходность в Турине
   Возьмите аренду за месяц по м² × 12 и поделите на цену за м². По Центру при 16.25 €/м² и 3968 €/м² получится около 4.9% валовой доходности.
2. Какая чистая доходность считается нормальной
   Для стабильных локаций 4.5-6.5%, для более рискованных 6.5-8% при хорошем управлении и контроле пустот.
3. Какие районы дают высокий валовый процент
   Aurora — Barriera di Milano — Rebaudengo часто дают 8-11% валовой при низкой цене входа, но требуют тщательного отбора улиц.
4. Какой налоговый режим выбрать арендодателю
   Cedolare secca 21% для свободного 4+4, 10% для canone concordato и ряда студенческих контрактов, если применимо.
5. Как учесть IMU в расчёте доходности
   Используйте официальный калькулятор и ставку Comune di Torino для вашего типа жилья и категории.
6. Что важнее для доходности — локация или метраж
   Локация и доступ к метро — ключевые. Малые метражи чаще дают выше €/м² аренды.
7. Как быстро сравнить районы
   Смотрите таблицу цена — аренда по зонам и считайте валовую доходность, затем добавляйте расходы и пустоты для cap rate.

OMI — официальные котировки и методология по зонам Агентства доходов Италии. agenziaentrate.gov.it

Ключевые источники для цифр
Иммо-рынок Турина: средние цены и аренда, август 2025 — Immobiliare.it
IMU — страница Comune di Torino и калькулятор. comune.torino.it