В Италии вступила защита от ареста жилья за долги по кондоминиуму
С апреля 2025 года в Италии введена важная защита для тех, кто временно не может оплачивать коммунальные взносы в кондоминиуме. Новый закон исключает возможность взыскания жилья, если сумма долга не превышает 5000 евро, а сам владелец входит в одну из уязвимых категорий.
Эта статья — разбор только одного аспекта: что происходит, если у вас накопился долг по свету, отоплению или уборке лестничной клетки, но вы живёте в единственной квартире и не имеете других активов.
🔌 Что считается коммунальной задолженностью в кондоминиуме?
Речь идёт о spese condominiali ordinarie — регулярных расходах на общее имущество. Сюда входят:
- электричество в подъездах и подвалах,
- отопление, если централизованное,
- уборка и обслуживание зон общего пользования,
- мелкий ремонт лифтов и фасадов,
- вода на технические нужды.
Важно: речь не идёт о личных счетах за газ, свет или воду внутри квартиры — эти долги не попадают под новое исключение.
🛡 Кого касается защита от взыскания жилья?
Вы не рискуете потерей единственного жилья, если:
- ваша задолженность по кондоминиуму не превышает 5000 евро,
- это ваше единственное жильё,
- вы входите в одну из социально уязвимых категорий:
- пенсионеры,
- лица с инвалидностью,
- тяжело больные,
- получатели базового дохода или с ISEE ниже минимального порога.
Эти данные необходимо подтвердить документально в суде (ISEE, медицинские справки, декларации о собственности и т.п.).
📑 Какой документ защищает?
Речь идёт о новом исключении, утверждённом в апреле 2025 года — применяемом в рамках исполнительного производства (esecuzione forzata). Суд обязан прекратить процедуру ареста жилья, если:
- долг касается только коммунальных расходов,
- сумма не превышает 5000 евро,
- истец — администрация кондоминиума,
- ответчик — социально уязвимый собственник.
⚠️ Когда исключение не действует
Вы НЕ будете защищены, если:
- долг выше 5000 € (даже если это коммуналка),
- у вас есть другая недвижимость,
- долг касается ипотеки, налогов или банковских кредитов,
- вы не предоставили подтверждение социального статуса,
- уже были возбуждены аналогичные дела ранее.
🧭 Как действовать, если получили уведомление о долге?
- Проверьте сумму долга и проверьте, входит ли он в список «общих коммунальных».
- Запросите копию расчёта задолженности у администратора (amministratore condominiale).
- Подготовьте документы, подтверждающие ваш статус (ISEE, свидетельства, декларации).
- Подавайте письменное возражение в суд — через адвоката или CAF.
- Не подписывайте соглашение, если в нём есть пункт о признании вины без разбора.
🏁 Заключение: не любое дело по долгам ведёт к потере жилья
Новый закон 2025 года — это точечная мера, направленная на защиту от утраты единственного жилья за мелкие долги по кондоминиуму. Он не освобождает от обязательств, но даёт время и шанс договориться.
Если вы попадаете под условия закона, никакая управляющая компания не сможет забрать вашу квартиру за долг меньше 5000 евро — при условии, что это жильё единственное и вы подтвердили свою уязвимость.
🔗 Связанный материал: Арест первой квартиры в Италии: когда это возможно и как защититься (LiveToItaly)
FAQ — Часто задаваемые вопросы
Что считается коммунальной задолженностью в итальянском кондоминиуме?
Коммунальная задолженность включает регулярные расходы на общее имущество: освещение подъездов, отопление, уборку, мелкий ремонт и воду для общих нужд. Личные счета за свет и газ в квартире в эту категорию не входят.
Кому предоставляется защита от ареста жилья за долги по кондоминиуму?
Если долг не превышает 5000 евро, квартира — единственное жильё, а владелец относится к уязвимым категориям (пенсионеры, инвалиды, малообеспеченные), то действует защита от ареста.
Какой закон запрещает арест первой квартиры за долги менее 5000 евро?
С апреля 2025 года действует исключение, согласно которому суд обязан остановить арест жилья за коммунальные долги до 5000 евро, если соблюдены все условия закона.
Когда защита не работает и жильё всё-таки могут арестовать?
Исключение не действует, если сумма долга превышает 5000 евро, есть другая недвижимость, долг связан с ипотекой или налогами, или не подтверждён социальный статус.
Что делать, если пришло уведомление о долге по кондоминиуму?
Нужно запросить расчёт долга, подготовить подтверждающие документы (ISEE, справки), подать возражение в суд и не подписывать сомнительные соглашения без консультации с юристом.
Может ли управляющая компания забрать жильё за долг по кондоминиуму до 5000 евро?
Нет, если это единственное жильё и собственник относится к защищённым категориям. Закон 2025 года прямо запрещает арест в таких случаях.
Здравствуйте, а как быть, если новый администраторе взял и смешал коммунальные расходы-spese condominiali ordinarie с задолженностью прежнего администраторе, который по сути присвоил наша платежи 20 тыс. и его уволили в сентябре прошлого года. Я добросовестный плательщик, всегда плачу вперед, так было и в этот раз, заплатила в мае за 2,5 раты за 2024/2025г. есть квитанция по обычной цене за свой кондоминиум, а в ноябре 2024 новый администраторе присылает Расчет по е-мел, где цена за рату(квартал. ) выросла почти в 3 раза, за счет включения туда украденных у нас наших взносов прежним администратором, но теперь это как бы стали обычные расходы. Я ответила, что не могу отвечать за чужие долги и просила разделить суммы собственно коммунальных платежей и долги прежнего администраторе и прислать новый расчет, но он не ответил. А 5 мая 2025 мне приходит заказное письмо от адвоката с требованием в 7 дневный срок погасить ВСЮ смешанную задолженность, при этом срок оплаты за 4 рату даже в таком расчете еще не наступил, только 30 июня. Адвокат грозил всякими штрафами, решила оплатить и потом разбираться. Да, еще и надо оплатить за юридическое вмешательство. Я не ожидала требования погасить долг администраторе, потому что по информации из чата я узнала, что долги прежний администраторе погасил еще раньше, но новый администраторе считает мы должны гасить их составе коммунальных платежей, а поступившие в кассу деньги он хочет куда ни будь потратить, но о компенсации жителям излишне уплаченных денег речь не идет. Фокусник.
Даже не как с суд обращаться , такая мутная история, все с ног на голову.
Здравствуйте!
Вы описали очень сложную и, к сожалению, не редкую ситуацию. Если новый администратор действительно включил долги прежнего управляющего в обычные квартальные платежи без решения собрания жильцов (assemblea condominiale), это может быть нарушением закона.
📌 В таких случаях обычно рекомендуют:
Запросить у администратора копию протокола собрания, где утвержден новый бюджет и перераспределение долгов.
Официально (PEC или заказным письмом с уведомлением) потребовать разделения текущих расходов и «исторической» задолженности.
Обратиться к юристу по вопросам condominio, так как принудительное взыскание «смешанного долга» может быть оспорено.