Кто платит за ремонт и долги в доме: правила кондоминиальных фондов Италии
Почему важно знать о фондах в кондоминиуме
Если вы владеете квартирой в Италии или планируете покупку, вам необходимо знать о таком обязательном аспекте, как фонды в кондоминиуме (condominio).
В 2025 году действуют строгие нормы, которые обязывают владельцев участвовать в создании специальных резервов. Эти деньги защищают интересы жильцов и подрядчиков, а также помогают избежать остановки важных работ из-за долгов.
Что такое фонд кондоминиума (fondo cassa condominiale)
Фонд кондоминиума (fondo cassa condominiale) — это резерв денег, который формируется для покрытия:
- обычных коммунальных расходов (освещение, уборка, ремонт лифтов)
- срочных платежей в случае задолженности жильцов
Создание такого фонда — необязательное решение и принимается на общем собрании (assemblea). Однако он полезен для поддержания финансовой стабильности дома.
Чем отличается фонд кондоминиума от специального фонда (fondo speciale)
Фонд специальный (fondo speciale) — это строго обязательный резерв, который создаётся в случае:
- капитального ремонта (manutenzione straordinaria)
- инноваций или крупных обновлений
- работ, требующих значительных инвестиций
Его особенность — целевая направленность. Деньги нельзя использовать на другие нужды, кроме как на заранее утверждённые работы.
📌 По закону (ст. 1135 Гражданского кодекса — articolo 1135 codice civile), без этого фонда начинать работы запрещено.
Кто обязан платить в фонды и как принимается решение
Участвуют в оплате фонда все жильцы (condomini) пропорционально своей доле в собственности (millesimi).
Для создания фондов:
- Обычный фонд (fondo cassa) — создаётся по решению большинства на собрании (assemblea).
- Специальный фонд (fondo speciale) — обязателен и создаётся всегда, когда решено проводить капитальные работы.
Фонд для покрытия долгов жильцов (fondo morosi): можно ли создать
Если жильцы не оплачивают взносы вовремя, возникает идея создать фонд для покрытия задолженности (fondo morosi).
Этот фонд:
- не является обязательным
- требует согласия всех жильцов (unanimita)
- вызывает споры, так как перекладывает бремя на добросовестных плательщиков
По закону (ст. 63 disp. att. cod. civ.), подрядчики сначала должны требовать долг с жильцов-должников, а уже потом — с остальных.
Что происходит с остатками фондов после завершения работ
Когда работы завершены, а средства остались, собрание (assemblea) принимает решение:
- вернуть остаток жильцам пропорционально
- использовать как резерв на будущие расходы
Когда управляющий не имеет права использовать фонд
Неправомерное использование средств фонда (например, присвоение) — уголовное преступление в Италии (articolo 646 codice penale — appropriazione indebita).
Управляющий (amministratore) обязан отчитываться о каждом евро фонда.
Заключение: что нужно знать о фондах в 2025 году
Фонды в кондоминиуме — это:
✅ Защита жильцов от неожиданностей
✅ Гарантия подрядчикам
✅ Законная обязанность в случае капитальных работ
✅ Финансовая дисциплина для всех владельцев
Важно помнить, что специальный фонд (fondo speciale) обязателен всегда, когда утверждены работы, выходящие за рамки обычной эксплуатации здания.
Жильцы в Италии обязаны участвовать в формировании таких фондов, чтобы избежать конфликтов, остановки ремонтов и судебных разбирательств.
🔗 Источник: LaLeggePerTutti — Fondo cassa condominio e fondo speciale: obblighi e gestione
Часто задаваемые вопросы
Что такое фонд кондоминиума в Италии (fondo cassa condominiale)?
Это денежный резерв, созданный для покрытия текущих расходов кондоминиума: уборка, освещение, мелкий ремонт. Он формируется по решению собрания жильцов и не является обязательным.
Что такое специальный фонд (fondo speciale) и когда он обязателен?
Специальный фонд (fondo speciale) — это обязательный резерв для оплаты капитальных ремонтов и инноваций. Он должен быть создан, когда утверждены работы, выходящие за рамки обычной эксплуатации здания.
Кто платит в фонд кондоминиума и специальный фонд?
Все владельцы квартир (condomini) обязаны вносить средства пропорционально своей доле собственности (millesimi). Решение принимается на общем собрании.
Можно ли отказаться от участия в фонде кондоминиума?
Формирование обычного фонда (fondo cassa) не является обязательным по закону, но если собрание решило его создать, жильцы обязаны участвовать. Специальный фонд (fondo speciale) обязателен всегда при проведении капитальных работ.
Что происходит с остатками фондов после завершения работ?
Собрание жильцов решает, как использовать оставшиеся средства: вернуть их владельцам или оставить как резерв на будущие расходы.
Что делать, если управляющий использует фонд неправомерно?
Присвоение средств фонда (fondo cassa) — уголовное преступление в Италии (статья 646 cod. penale). В таких случаях жильцы могут подать в суд и потребовать отчёта.
Можно ли создать фонд для покрытия долгов жильцов (fondo morosi)?
Такой фонд возможен только с согласия всех жильцов. Он используется для временного покрытия долгов, но является спорной практикой и не обязателен.
Обязателен ли специальный фонд (fondo speciale) для всех видов ремонта?
Да, специальный фонд обязателен для всех капитальных работ (manutenzione straordinaria) и инноваций. Его отсутствие делает решение собрания недействительным.
