- Что такое кондоминиум и общие части
- Кто платит за покраску лестницы
- Когда лестница не считается общей частью
- Какие работы входят в покраску лестницы
- Нужна ли делибера и какой кворум
- Как делятся расходы между арендатором и собственником
- Налоговые льготы 2025 для покраски
- Что ещё может заинтересовать
- FAQ
Что такое кондоминиум и общие части
Кондоминиум (condominio) это управление общими частями дома несколькими собственниками. К общим частям относятся элементы, необходимые для общего пользования жильцов. В итальянском Гражданском кодексе прямо указано, что лестницы относятся к общим частям здания, если иное не установлено документами на недвижимость. Это важно для распределения расходов на покраску и ремонт.
Кто платит за покраску лестницы
Базовое правило простое. Регулярная косметическая покраска лестничной клетки относится к обычной эксплуатации и обычно считается обычным содержанием (manutenzione ordinaria). В таких случаях расходы несут жильцы через кондоминиум. Если квартира сдаётся в аренду, то по общему правилу обычное содержание компенсирует арендатор по договору, а всё внеочередное и капитальное оплачивает собственник. Если покраска связана с полной реконструкцией лестницы или структурными работами, это уже внеочередные расходы и их несёт собственник. Уточняйте в договоре аренды конкретные пункты о возмещении обычных расходов.
Когда лестница не считается общей частью
Исключения бывают. Лестница может быть не общей частью, если она обслуживает только одну единицу недвижимости например, в таунхаусе или это прямо указано в нотариальных документах или в регламенте кондоминиума. В домах с несколькими лестничными клетками расходы несут только те собственники, чьи квартиры обслуживает конкретная лестница.
Какие работы входят в покраску лестницы
Покраска лестницы это не только краска на ступенях. Обычно сюда входят:
- стены и потолки лестничной клетки
- перила, поручни и ограждения
- площадки и их элементы
- верхняя часть шахты лестницы, ведущая на общую террасу
Часто одновременно освежают входной холл (androne) для единообразия. Основание должно быть подготовлено и загрунтовано, иначе покрытие быстро потускнеет.
Нужна ли делибера и какой кворум
Любые работы в общих частях утверждает общее собрание кондоминиума (assemblea condominiale). Для обычной покраски достаточно простого большинства. Если работы признаны внеочередными или значительными по стоимости, требуется более высокий кворум.
Кворумы по ст 1136 ГК Италии упрощённо:
- Первая конвокация
- решения действительны при большинстве присутствующих и минимум половине стоимости здания по тысячным долям millesimi
- Вторая конвокация
- решения действительны при большинстве присутствующих и минимум одной трети millesimi
Для крупных внеочередных работ может требоваться квалифицированное большинство.
- решения действительны при большинстве присутствующих и минимум одной трети millesimi
Таблица. Тип решения и кворум
| Тип работ | Пример | Кворум в общем случае |
|---|---|---|
| Обычное содержание | косметическая покраска без замены конструкций | Простое большинство присутствующих плюс нужные millesimi |
| Внеочередные значительные | полная реконструкция лестницы, замена конструктивных элементов | Квалифицированное большинство по ст 1136 |
Как делятся расходы между арендатором и собственником
Есть устойчивая практика распределения расходов между арендодателем и арендатором, подкреплённая табелями расходов и типовыми соглашениями. В общем виде:
- Обычное обслуживание и небольшие текущие работы оплачивает арендатор по договору
- Внеочередные работы, замены и обновления систем оплачивает собственник
- По услугам портьера часто применяется правило 90 процентов арендатор и 10 процентов собственник
Конкретика фиксируется в договоре аренды. Кондоминиум обычно взаимодействует с собственником, а компенсация с арендатора регулируется между сторонами.
Таблица. Кто за что платит в типовой ситуации
| Статья расходов | Обычное или внеочередное | Кто платит обычно |
|---|---|---|
| Косметическая покраска лестницы без реконструкции | Обычное | Арендатор по договору или собственник с последующей компенсацией от арендатора |
| Покраска как часть капитального ремонта лестницы | Внеочередное | Собственник |
| Электричество общих зон, уборка, мелкие ремонтные работы | Обычное | Арендатор |
| Замена лифта, серьёзный ремонт отопления общих зон | Внеочередное | Собственник |
| Портьер зарплата и взносы | Обычное | 90 процентов арендатор, 10 процентов собственник |
Налоговые льготы 2025 для покраски
Покраска может войти в общие работы по восстановлению или улучшению здания и тогда расходы могут дать право на вычет. В 2025 действует дифференцированный режим. Для основной квартиры собственника применяется ставка вычета 50 процентов. Для прочих категорий жилья и для пользователей без вещного права ставка 36 процентов. В ряде случаев для фасадных работ или работ в исторических зонах применяются специальные условия. Точные проценты и лимиты зависят от статуса жилья, вида работ и действующего разъяснения налоговой службы. Для общих частей кондоминиума вычет распределяется по тысячным долям.
Могу ли я как владелец квартиры самостоятельно покрасить лестничную площадку в кондоминиуме
Самостоятельно красить или ремонтировать лестничную площадку, которая является общей частью кондоминиума, нельзя без решения собрания, это допускается только при настоящей срочности когда есть риск повреждений или безопасности и вы потом немедленно уведомляете администратора и просите возмещение расходов как неотложных. Если администратор бездействует или его нет, направьте письменное требование о созыве собрания, приложите смету и фото состояния, при блокировке подайте заявление в суд для разрешения на работы и назначения необходимых мер. Косметическая покраска без срочности, выполненная в одностороннем порядке, обычно оплачивается за ваш счет и может повлечь обязанность восстановить прежний вид при нарушении общего декора. Исключение только для действительно неотложных работ по предотвращению ущерба и опасности, при этом сохраняйте чеки и акты, фиксируйте состояние до и после, уведомляйте соседей и администратора письменно.
Что ещё может заинтересовать
- Как правильно оформить смету и техническое задание на покраску лестничной клетки
- Когда выгоднее объединить покраску с другими работами, чтобы попасть под вычет
- Как проверить кворум и оформить протокол собрания без ошибок
FAQ
Лестницы всегда считаются общим имуществом
Как правило да. Исключение если в документах прямо указана исключительная собственность или лестница обслуживает только одну единицу.
Кто оплачивает покраску при аренде в Италии
Обычная покраска относится к текущему содержанию и может возмещаться арендатором по договору. Внеочередные и капитальные работы оплачивает собственник.
Нужна ли делибера собрания
Да. Решение принимает assemblea condominiale. Для обычной покраски достаточно простого большинства, для крупных работ требуется повышенный кворум.
Как делятся расходы между жильцами дома
По тысячным долям millesimi для соответствующей лестничной клетки. Если в доме несколько лестниц, платят те, чьи квартиры она обслуживает.
Как делятся расходы между арендатором и собственником
Существуют табели расходов. В целом текущие расходы у арендатора, крупные у собственника. По портьеру часто действует 90 на 10.
Можно ли получить вычет за покраску в 2025
Можно если покраска входит в работы по восстановлению, соблюдены требования к платежам и документам. Ставка зависит от статуса жилья и лица, несущего расходы.
Нужен ли отдельный проект
Для косметической покраски обычно нет. Если работы связаны с ремонтом конструкций или фасадов, уточняйте у администратора кондоминиума и у техспециалиста.
Источники
- Гражданский кодекс Италии. Лестницы как общие части. Критерии распределения по долям. Кворумы собрания.
- Практика и табели распределения расходов между арендатором и собственником, включая правило 90 на 10 по портьеру.
- Разъяснения по покраске лестниц и разграничению обычных и внеочередных работ.
- Вычеты на работы в 2025 и их дифференциация в зависимости от основного жилья и иных случаев.
