Пустующие дома в Италии: почему миллионы незанятых жилищ не решают жилищный дефицит

Обновлено: 22 сентября 2026

В Италии одновременно существуют две, на первый взгляд, противоречивые реальности: в крупных городах сложно найти доступное жильё, а статистика показывает миллионы домов и квартир, которые не заняты постоянными резидентами.

Но из этого нельзя делать вывод, что по стране стоят миллионы готовых квартир, которые достаточно завтра выставить на продажу или долгосрочную аренду.

По данным Istat, в 2023 году жилищный фонд Италии превысил 35,6 млн единиц. Более 26 млн из них были заняты людьми, зарегистрированными там как резиденты, а около 9,5 млн относились к категории abitazioni non occupate. Эта категория включает как действительно пустующее жильё, так и объекты, которыми пользуются люди без постоянной регистрации по этому адресу.

Поэтому главный вопрос не «почему в Италии 9,5 млн пустых квартир», а что именно скрывается внутри этой статистики и какая часть такого фонда реально может вернуться на рынок.

Коротко о главном

• В Италии насчитывается более 35,6 млн жилищ.
• Около 9,5 млн относятся к категории abitazioni non occupate.
• Это не означает, что все 9,5 млн квартир физически пустуют.
• В статистику входят также вторые дома, сезонное жильё и объекты, используемые людьми, которые не являются резидентами по этому адресу.
• Часть жилья расположена там, где слабый постоянный спрос.
• Часть объектов требует ремонта или имеет юридические, наследственные и технические проблемы.
• Поэтому высокий национальный уровень незанятого жилья не устраняет дефицит квартир в Милане, Риме, Флоренции или других напряжённых рынках.

Сколько незанятого жилья в Италии на самом деле

Свежие данные Istat за 2023 год показывают:

• общий жилищный фонд - более 35,6 млн единиц;
• жильё, занятое постоянными резидентами, - более 26 млн;
• жильё, отнесённое к категории non occupate, - около 9,5 млн единиц.

Источник: Istat, Abitazioni occupate, данные 2021-2023.

На долю категории non occupate приходится примерно четверть всего жилищного фонда страны.

Но термин нужно читать правильно.

Что означает abitazione non occupata

В статистике Istat жильё, не занятое постоянным резидентом, не обязательно является заброшенным или закрытым.

В категорию могут попадать:

• реально пустующая квартира;
• второй дом семьи;
• жильё для отдыха;
• дом, используемый сезонно;
• объект, в котором временно живут люди, зарегистрированные как резиденты в другом месте;
• жильё, временно находящееся без пользователя;
• объект, который действительно долгие годы не используется.

Поэтому выражение «в Италии почти 10 миллионов пустых квартир» слишком упрощает официальную статистику.

Где доля незанятого жилья особенно высокая

Разница между регионами огромная.

По подробным данным переписи 2021 года, в среднем по Италии 27,2% жилищ относились к категории non occupate.

Но в отдельных регионах показатель был значительно выше:

• Valle d’Aosta - около 44% жилья не было занято постоянными резидентами;
• Molise - около 44,6%;
• Calabria - около 42,2%.

На юге Италии в целом доля такого жилья составляла около 32%, на островах - 34,9%. В северных и центральных регионах она обычно была ниже.

Источник: Istat, характеристики жилищного фонда 2021.

Главная причина парадокса: жильё находится не там, где на него самый большой спрос

Италия не имеет одного национального рынка жилья.

Пустующий дом в горной деревне Калабрии не является прямой альтернативой квартире для семьи, работающей в Милане.

Это фундаментальная причина, почему миллионы незанятых объектов могут сосуществовать с дефицитом жилья в крупных городах.

Территория	Что может происходить
Крупный город	Высокий спрос на работу, учёбу и аренду при ограниченном предложении
Пригород	Спрос сильно зависит от транспорта
Малый город	Стабильный, но ограниченный локальный рынок
Горная или сельская территория	Жилья может быть много, но постоянный спрос слабый
Туристическая территория	Высокая доля вторых домов и сезонного использования

Поэтому национальная цифра почти ничего не говорит о доступности жилья в конкретном городе.

Вторые дома и сезонное жильё

Италия традиционно имеет большой рынок seconde case.

Семья может владеть основной квартирой в Турине и небольшим домом в Лигурии или Пьемонте, который используется несколько недель в году.

Статистически такой объект может не быть занят постоянным резидентом, но собственник вовсе не считает его «пустующим активом» и не собирается сдавать его долгосрочно.

То же касается:

• семейных домов в месте происхождения;
• жилья у моря;
• горных домов;
• квартир, которыми пользуются приезжающие родственники.

Часть жилья слишком дорогая для возвращения на рынок

Даже если собственник готов продать или сдать квартиру, объект может требовать значительных вложений.

• электрика;
• сантехника;
• крыша;
• фасад;
• окна;
• отопление;
• устранение влажности;
• энергетическая модернизация.

В населённом пункте с низкими ценами недвижимости стоимость ремонта иногда приближается к рыночной стоимости уже восстановленного дома.

В таком случае экономическая логика собственника проста: ничего не делать дешевле, чем ремонтировать объект для слабого рынка.

Наследство и несколько собственников

Ещё одна типичная причина длительного простоя - наследственная недвижимость.

После successione один объект может принадлежать нескольким родственникам. Пока они не договорились о продаже, аренде, ремонте или разделе расходов, дом фактически остаётся вне рынка.

Проблема становится сложнее, если:

• часть наследников живёт за границей;
• нет согласия по цене;
• нужно привести в порядок кадастровые документы;
• существуют долги;
• необходимо вложить деньги в ремонт до продажи.

При этом нельзя утверждать, что определённый фиксированный процент всех пустующих домов Италии обязательно является наследственным: для такой оценки нужен отдельный статистический источник.

Юридические и технические проблемы тоже блокируют рынок

Объект может физически существовать и при этом быть сложным для быстрой продажи или аренды.

• несоответствие планировки;
• urbanistica difformità;
• неоформленные пристройки;
• неясная собственность;
• ипотеки и обременения;
• неурегулированное наследство;
• отсутствие средств на устранение проблем.

Именно поэтому дешёвый пустующий дом нельзя оценивать только по цене объявления. Перед покупкой требуется полноценная проверка: проверка недвижимости в Италии.

Почему собственник может не хотеть сдавать квартиру

Для части владельцев квартира является не бизнесом, а сохранённым семейным активом. Поэтому решение о сдаче зависит не только от потенциальной доходности.

Собственник сравнивает будущую аренду с:

• риском morosità;
• необходимостью управлять жильём;
• налогами;
• ремонтом;
• износом мебели;
• возможными спорами при окончании договора.

Но сводить миллионы незанятых объектов только к «страху перед арендаторами» тоже было бы неправильно: география и структура жилищного фонда имеют не меньшее значение.

Если вопрос именно в рисках аренды, используйте отдельные материалы о выселении арендатора и налогах на аренду в Италии.

Почему 9,5 млн незанятых жилищ не решают жилищный кризис

Проблема жилья - это не только количество квадратных метров на территории страны.

Жильё должно одновременно соответствовать нескольким условиям:

• находиться там, где люди хотят или должны жить;
• быть технически пригодным;
• иметь понятный юридический статус;
• быть доступным по цене;
• иметь собственника, готового продать или сдать его.

Если хотя бы одного элемента нет, объект может годами оставаться вне нормального рынка.

Снизятся ли цены, если вернуть пустующее жильё на рынок

Локально увеличение предложения действительно способно ослаблять ценовое давление.

Но нельзя корректно утверждать, что вывод на рынок определённого процента пустующих домов автоматически снизит цены по всей Италии на конкретные 5%, 10% или 20%.

Эффект зависит от того, где именно расположено новое предложение и совпадает ли оно с существующим спросом.

Тысяча дополнительных квартир в зоне высокого спроса может иметь значение для локального рынка. Тысяча домов в территориях с сокращающимся населением не решит дефицит жилья в Милане.

Пустующий дом как инвестиция: дешёвый объект не всегда дешёвая покупка

Для инвестора пустующая или давно неиспользуемая недвижимость иногда выглядит особенно привлекательной из-за низкой цены.

Но перед покупкой нужно сложить:

• цену объекта;
• налоги и нотариуса;
• техническую проверку;
• устранение difformità;
• ремонт;
• энергетическую модернизацию;
• lavori condominiali;
• будущую ликвидность.

Дом за €30 000 после всех работ может оказаться объектом за €100 000 на рынке, где его невозможно продать за эту сумму.

Есть ли в Италии налог или штраф за пустующую квартиру

Универсального национального правила «квартира пустует - собственник автоматически платит штраф» нет.

На владельца продолжают распространяться обычные налоговые и имущественные обязательства, а конкретные муниципальные меры нужно проверять отдельно.

Этой теме принадлежит отдельная страница: штрафы и правила для пустующих квартир в Италии.

FAQ о пустующем жилье в Италии

Правда ли, что в Италии около 10 миллионов пустых квартир?

Около 9,5 млн жилищ в данных Istat относятся к категории non occupate, но это не то же самое, что 9,5 млн физически пустых квартир. Категория включает также жильё, используемое людьми без постоянной регистрации по этому адресу.

Почему при таком количестве жилья аренда остаётся дорогой?

Потому что свободное или сезонное жильё часто расположено не там, где максимальный спрос. Дефицит формируется локально в конкретных городах и районах.

Где в Италии больше всего незанятого жилья?

Высокие доли характерны для ряда южных, островных и горных территорий. По переписи 2021 года особенно высокие показатели были в Valle d’Aosta, Molise и Calabria.

Почему собственники просто не сдают пустые квартиры?

Причины разные: объект может использоваться сезонно, требовать ремонта, находиться в зоне слабого спроса, принадлежать нескольким наследникам или просто не рассматриваться собственником как арендный бизнес.

Может ли пустующий дом быть выгодной инвестицией?

Да, если цена покупки компенсирует ремонт, технические и юридические риски, а после восстановления объект будет ликвиден на местном рынке.

Снизятся ли цены, если пустующие дома вывести на рынок?

Увеличение предложения может влиять на конкретный локальный рынок, но нельзя применять одну фиксированную формулу ко всей Италии. Результат зависит от города, спроса и характеристик жилья.

Стоит ли покупать очень дешёвый пустующий дом?

Только после расчёта полной стоимости проекта: документы, ремонт, инженерные системы, налоги, возможные работы и цена, по которой такой объект можно будет использовать или продать после восстановления.

Проблема Италии не в количестве домов, а в совпадении жилья и спроса

Италия действительно имеет огромный объём жилья, которое не занято постоянными резидентами. Но эти миллионы объектов очень неоднородны.

Среди них вторые дома, сезонная недвижимость, жильё в территориях со слабым спросом, наследственные объекты и дома, которым требуется серьёзная реконструкция.

Поэтому национальная цифра не является готовым резервом из миллионов квартир для Милана, Турина или Рима.

Настоящий вопрос для рынка звучит иначе: какую часть существующего жилищного фонда экономически и юридически возможно вернуть в оборот именно там, где людям реально требуется жильё.