Обновлено: 28 сентября 2026 года
2025 год на рынке недвижимости Италии уже можно оценивать не по прогнозам, а по итоговой статистике. Жилых сделок стало больше примерно на 4%, цены на жильё выросли в среднем на 4%, а количество нотариальных актов по mutui и другим видам финансирования с ипотекой увеличилось на 15,5%.
Но внутри этих цифр скрывается гораздо более интересная история. Вторичное жильё дорожало заметно быстрее нового, активность покупателей была очень высокой в первой части года, а к четвёртому кварталу рост количества сделок почти остановился.
В 2026 году рынок не развернулся назад: цены продолжают расти, но динамика сделок стала намного спокойнее. Поэтому сегодня полезнее спрашивать не «растёт ли недвижимость в Италии», а что происходит в конкретном городе, районе и сегменте, где вы собираетесь покупать.
- Рынок Италии 2025 в пяти цифрах
- Как менялось количество сделок
- Что произошло с ценами
- Почему вторичка обогнала новостройки
- Что изменилось с ипотекой
- Почему нельзя оценивать Италию по одной средней цифре
- Что произошло в Турине
- Для кого рынок 2025 изменил условия
- Что происходит с рынком в 2026 году
- Что делать покупателю сейчас
- FAQ
Рынок недвижимости Италии 2025 в пяти цифрах
Финальные данные сильно полезнее промежуточных прогнозов, которые публиковались в течение года.
| Показатель | 2025 год |
|---|---|
| Сделки с жилой недвижимостью | +4,0% |
| Средний рост цен на жильё | +4,0% |
| Существующее жильё | +4,7% |
| Новое жильё | +0,6% |
| Mutui, finanziamenti и другие акты с ipoteca immobiliare | +15,5% |
Главное предупреждение: национальные +4% не означают, что квартира в любом городе Италии автоматически подорожала на 4%. Средняя статистика объединяет очень разные рынки, от Милана и Рима до небольших городов и провинций.
2025 начался очень быстро, но закончился намного спокойнее
Одна из самых интересных особенностей 2025 года видна не в итоговой цифре, а в движении рынка внутри года.
| Период | Изменение объёма жилых сделок к тому же кварталу предыдущего года |
|---|---|
| I квартал 2025 | +11,2% |
| II квартал 2025 | +8,1% |
| III квартал 2025 | +8,5% |
| IV квартал 2025 | +0,4% |
То есть 2025 нельзя описать одной фразой «продажи постоянно ускорялись». В первой половине года рынок действительно показывал очень сильное восстановление, летом и осенью активность оставалась высокой, но к концу года рост количества жилых сделок практически остановился.
Это не означает обвал. Цены при этом продолжили расти. Скорее рынок перешёл от быстрого восстановления количества сделок к более сложной фазе, где предложение, качество объектов и конкретная локация стали играть ещё большую роль.
Цены на жильё в Италии выросли в среднем на 4%
По итогам 2025 года индекс цен на жилую недвижимость в Италии вырос в среднем на 4,0%.
Но важнее посмотреть внутрь этой цифры.
| Сегмент | Среднее изменение цен в 2025 |
|---|---|
| Всё жильё | +4,0% |
| Существующее жильё | +4,7% |
| Новое жильё | +0,6% |
То есть главным источником роста цен в 2025 году оказалось уже существующее жильё.
В четвёртом квартале разрыв стал ещё заметнее: цены существующих объектов были на 5,2% выше, чем годом ранее, тогда как индекс цен нового жилья оказался на 1,2% ниже уровня четвёртого квартала 2024 года.
Почему вторичное жильё в 2025 году выглядело сильнее новостроек
Из этой статистики нельзя делать вывод, что покупатели внезапно перестали хотеть новые дома или что новостройки стали плохой инвестицией.
Рынок нового жилья в Италии намного меньше существующего фонда. Количество новых проектов ограничено, их география неравномерна, а состав квартир, которые переходят в собственность в конкретном квартале, может сильно менять индекс.
При этом на вторичном рынке работает другая логика: огромный существующий фонд, ограниченное предложение хороших объектов в сильных локациях и возвращение покупателей с ипотекой.
Поэтому цифра +4,7% по существующему жилью говорит о силе этого сегмента в 2025 году, но не означает, что любая старая квартира автоматически является хорошей покупкой.
Дом без лифта, объект с дорогим ремонтом, высокими condominio или слабой локацией может вести себя совершенно иначе, чем качественная квартира в востребованном районе.
Возвращение ипотеки стало одним из главных событий 2025 года
В течение 2025 года количество нотариальных актов по mutui, finanziamenti и другим обязательствам с обеспечением недвижимостью выросло на 15,5%.
Это очень существенная динамика на фоне роста жилых сделок примерно на 4%.
Для рынка это означает, что кредит снова начал играть более заметную роль в восстановлении спроса. Но покупателю не стоит превращать общую статистику в предположение, что любой банк теперь легко профинансирует любую сделку.
Решение банка зависит от дохода, трудовой ситуации, возраста, стоимости объекта, собственного капитала покупателя, LTV и оценки самой недвижимости.
Италия не является одним рынком недвижимости
Национальные индексы нужны для понимания направления рынка, но почти бесполезны для ответа на вопрос «дорого ли продаётся эта конкретная квартира?».
Даже внутри одного города одновременно могут существовать:
- районы с дефицитом хорошего предложения;
- улицы, где квартиры продаются относительно быстро;
- старый фонд с большим объёмом будущих расходов;
- новые проекты с совершенно другой ценой за квадратный метр;
- объекты с завышенной ценой, которые остаются в рекламе месяцами.
Поэтому сравнивать следует не «Италию со средней Италией», а конкретный объект с реальными альтернативами в том же сегменте и локации.
Турин показывает, почему квартальные рейтинги нужно читать осторожно
Турин особенно интересен как пример того, насколько быстро может меняться локальная динамика.
В четвёртом квартале 2025 года цены жилой недвижимости в Турине были примерно на 3,6% выше, чем годом ранее. Для сравнения, в тот же период Милан показывал +6,3%, а Рим +5,0%.
Но уже во втором квартале 2026 года картина выглядела иначе: Турин показал рост на 8,5% год к году, Рим на 6,4%, а Милан на 2,4%.
Из этого не следует, что один город стал «лучше» другого. Вывод гораздо практичнее: рейтинг городов по одному кварталу может очень быстро поменяться. Покупателю нужно смотреть на собственный бюджет, районы, качество объекта и горизонт владения.
Если вы рассматриваете именно этот рынок, используйте отдельный раздел о недвижимости Турина.
Для кого рынок 2025 года действительно изменил условия
Покупатель с ипотекой
Кредитный рынок стал активнее, но одновременно выросли цены на жильё. Поэтому доступность кредита сама по себе ещё не означает, что покупатель стал платить меньше за объект.
Владелец хорошей квартиры на вторичном рынке
2025 оказался сильным годом для существующего жилья. Но преимущество получили прежде всего объекты, которые соответствуют спросу по локации, состоянию, планировке и цене.
Покупатель квартиры под ремонт
Разница между красивой ценой входа и реальной стоимостью покупки стала особенно важна. Нужно считать не только цену квартиры, но и ремонт, технические работы, condominio и будущую энергоэффективность.
Покупатель новостройки
Средний рост цен нового жилья в 2025 был значительно слабее вторичного рынка, но это не делает отдельный новый проект дешёвым. Новостройки являются локальным и ограниченным предложением, поэтому их нужно сравнивать по конкретным проектам, локации, стадии строительства и полной цене.
По Турину смотрите отдельный разбор: новостройки Турина.
Инвестор под аренду
Рост стоимости аренды сам по себе ещё не делает объект хорошей инвестицией. Доходность нужно считать после налогов, расходов сделки, ремонта, condominio, управления, обслуживания и возможных периодов простоя.
Для инвестиционного сценария используйте отдельный раздел об инвестициях в недвижимость Италии.
Что произошло после 2025 года: рынок Италии в 2026
Данные 2026 года показывают, что рост цен не закончился вместе с календарным 2025 годом.
Во втором квартале 2026 года цены жилой недвижимости в Италии были на 4,0% выше, чем годом ранее. При этом новое жильё выросло на 5,0%, а существующее на 3,7%.
Это особенно интересно после слабой динамики новостроек в 2025 году: сегмент нового жилья снова ускорился.
Но количество сделок практически перестало расти. Во втором квартале 2026 года объём жилых продаж был лишь на 0,1% выше уровня того же периода 2025 года.
Получается необычная комбинация: цены продолжают расти, а количество сделок почти не увеличивается.
Главная проблема 2026 года: хорошего предложения становится меньше
Опрос Banca d’Italia среди операторов рынка во втором квартале 2026 года показывает ещё одну важную деталь. Спрос остаётся сдержанным, но предложение жилья продолжает сокращаться.
Одновременно скидки от первоначально заявленной цены и средние сроки продажи остаются около минимальных уровней за всю историю соответствующего исследования.
Это помогает объяснить ситуацию, которая на первый взгляд выглядит странно: покупателей не становится резко больше, количество сделок почти не растёт, но хорошие объекты всё равно сохраняют сильную цену.
Для покупателя это означает, что ждать общего «обвала всей Италии» и одновременно надеяться получить лучший объект в сильной локации со скидкой 20% является слабой стратегией. Но столь же опасно покупать любой объект только из страха, что завтра он станет дороже.
Как использовать данные 2025 года при покупке недвижимости в 2026
Если покупаете для себя
Начинайте с полного бюджета, района и срока владения. При покупке на много лет качество конкретного объекта часто важнее попытки угадать идеальный месяц входа в рынок.
Если выбираете между городами
Не сравнивайте только проценты роста. Квартира за одинаковый бюджет в Милане, Турине, Генуе или небольшом городе может давать совершенно разный метраж, район, расходы и будущую ликвидность.
Если объект значительно дешевле соседних
Сначала выясните причину. Разница может объясняться ремонтом, этажом, отсутствием лифта, состоянием дома, арендаторами, техническими несоответствиями, высокими condominio или другими особенностями.
Если продавец говорит, что «рынок всё равно растёт»
Национальные +4% не подтверждают цену конкретной квартиры. Нужны сопоставимые объекты, микрорайон, состояние дома, площадь, этаж, характеристики и реальные альтернативы покупателя.
Если покупаете под инвестицию
Отделяйте рост стоимости объекта от арендной доходности. Хорошая инвестиция должна выдерживать расчёт даже без надежды на быстрый дальнейший рост цены.
Выбираете город или район для покупки?
Средняя статистика Италии не отвечает на вопрос, где искать объект именно под ваш бюджет. Можно начать с задачи: сумма покупки, цель, город или несколько городов, тип недвижимости, допустимый ремонт и срок владения. Особенно подробно работаем с Турином и Пьемонтом.
Как мы смотрим на рынок при разборе конкретного объекта
LiveToItaly не переносит среднюю статистику страны на конкретную квартиру.
Для решения о покупке нас интересует другой уровень:
- город и микрорайон;
- тип дома;
- год и состояние здания;
- этаж и наличие лифта;
- планировка;
- ремонт и будущие технические расходы;
- condominio;
- ликвидность;
- альтернативные объекты в той же ценовой категории;
- полный бюджет сделки.
Именно на этом уровне становится понятно, является цена разумной или продавец просто использует общий рост рынка как аргумент.
Уже нашли конкретную квартиру?
Пришлите ссылку на объект, цену и город. Можно предварительно разобрать локацию, характеристики, уровень цены, возможные расходы и вопросы, которые стоит закрыть до предложения о покупке.
FAQ
Выросли ли цены на недвижимость в Италии в 2025 году?
Да. В среднем индекс цен на жильё вырос за 2025 год на 4,0%. Существующее жильё подорожало в среднем на 4,7%, а новое на 0,6%.
Стало ли больше сделок с недвижимостью?
По итогам 2025 года количество нотариальных сделок в жилом секторе выросло примерно на 4%. При этом динамика внутри года была очень неравномерной: начало года было значительно сильнее четвёртого квартала.
Что в 2025 году дорожало быстрее: новостройки или вторичное жильё?
По среднегодовому индексу ISTAT существующее жильё росло значительно быстрее: +4,7% против +0,6% для новых домов. Но это национальная статистика, а отдельные новые проекты могут иметь совершенно другую динамику.
Продолжают ли цены расти в 2026 году?
Да. Во втором квартале 2026 года цены жилья в Италии были на 4,0% выше, чем годом ранее. При этом рост количества жилых сделок практически остановился и составлял около 0,1% год к году.
Что происходит с ценами на недвижимость в Турине?
Динамика заметно ускорилась. В четвёртом квартале 2025 года цены в Турине были примерно на 3,6% выше год к году, а во втором квартале 2026 года годовой прирост достиг 8,5%. Одного квартала недостаточно для оценки конкретной квартиры, поэтому городскую статистику нужно дополнять анализом района и объекта.
Стоит ли ждать падения цен перед покупкой?
Общенациональная статистика не позволяет определить идеальный момент покупки конкретного объекта. Для покупателя важнее цена относительно аналогов, качество объекта, необходимость ремонта, срок владения и полный бюджет сделки.
Как понять, не завышена ли цена конкретной квартиры?
Нужно сравнивать объект не со средним ростом цен по Италии, а с сопоставимыми предложениями и характеристиками микрорайона. Дополнительно учитываются состояние дома, этаж, лифт, ремонт, планировка, condominio и другие факторы, влияющие на ликвидность.
