Обновлено: 28 января 2026
Предложение о покупке (proposta d’acquisto) в Италии часто выглядит как “бумажка от агента”. На деле это документ, который может сделать вас обязанным купить объект на заявленных условиях, а продавцу дать право удержать задаток. Эта страница объясняет простыми словами: что именно вы подписываете, как поставить защитные условия, что привязать к ипотеке, какие сроки разумны и как не потерять деньги на ровном месте.
Если вам нужен общий гид по связке “предложение + предварительный договор”, смотрите главную страницу: предложение и предварительный договор в Италии: защита покупателя.
- Кратко
- Что такое proposta d’acquisto и когда она становится обязательной
- Срок действия: сколько дней давать и почему это важно
- Задаток (caparra): как его не “подарить”
- Защитные условия: что обязательно прописать
- Если покупаете с ипотекой: условие, без которого опасно
- Что проверить до подписи: минимальный набор
- Что происходит после принятия предложения продавцом
- Типовые ошибки, из-за которых теряют деньги
- Мини-чек-лист перед подписью
- Проверка условий и сопровождение сделки
- Что ещё может заинтересовать
- FAQ
Кратко
- Proposta d’acquisto в Италии может быть юридически обязывающей: подписали и продавец принял, значит вы уже “в сделке”.
- Задаток должен быть привязан к условиям: проверка документов, снятие ограничений, ипотека (если есть), сроки выхода на предварительный договор и нотариуса.
- Короткий срок предложения защищает вас. Длинный срок часто играет против покупателя.
Что такое proposta d’acquisto и когда она становится обязательной
Предложение о покупке — это письменная оферта: вы предлагаете цену и условия и подтверждаете, что готовы купить объект при их соблюдении. Важно понимать механику: пока продавец не принял предложение, это ваш “план”. Как только продавец принимает предложение в установленный срок, у вас появляется обязанность действовать дальше по прописанным условиям.
Иногда в предложении уже прописывают следующий шаг: выход на предварительный договор (preliminare) и сроки до нотариуса. Поэтому “это просто бронь” — опасная иллюзия.
Подробный разбор следующего этапа: предварительный договор купли-продажи в Италии: что важно покупателю.
Срок действия: сколько дней давать и почему это важно
Срок действия предложения — это ваш страховочный ремень. Чем он длиннее, тем больше времени вы “в подвешенном состоянии”: объект фактически закреплен, деньги могут быть внесены, а вы ждете решения продавца и не можете спокойно двигаться дальше.
| Срок предложения | Когда уместен | Риск |
|---|---|---|
| 3-7 дней | Есть документы, понятные условия, нормальная связь с агентом и продавцом | Минимальный |
| 7-15 дней | Нужно время на согласование условий, проверку части документов, переговоры | Средний |
| Более 15 дней | Только если есть сильные защитные условия и четкий план | Высокий: зависаете и теряете управляемость |
Задаток (caparra): как его не “подарить”
Задаток в Италии часто называют одним словом, но смысл зависит от формулировок. В быту все говорят “caparra”, а в документах важны детали: когда задаток возвращается, когда удерживается, и что считается нарушением условий. Самая частая проблема: деньги внесли, а условия не привязали к реальным проверкам и срокам.
- Задаток должен быть частью логики сделки, а не платой “за надежду”.
- Условия возврата и сроки должны быть написаны так, чтобы их нельзя было “толковать по настроению”.
- Если есть ипотека, задаток обязательно связывают с решением банка и сроками.
Отдельная статья с примерами сценариев: задаток (caparra) при покупке недвижимости в Италии: когда сгорает и как вернуть.
Защитные условия: что обязательно прописать
Хорошее предложение о покупке защищает не словами “всё честно”, а конкретикой: что именно проверяем, кто что делает, до какой даты, и что происходит, если условие не выполнено.
| Что прописать | Зачем | Как выглядит по смыслу |
|---|---|---|
| Сроки проверок | Чтобы не зависнуть | “Проверки до даты X, иначе возврат/пересмотр” |
| Снятие ограничений | Чтобы сделка не сорвалась на финале | “Если ограничения не сняты до даты X, деньги возвращаются” |
| Переход к preliminare | Чтобы продавец не тянул время | “Предварительный договор до даты X” |
| Распределение расходов | Чтобы не было сюрпризов | “Кто оплачивает что и когда” |
Бюджет и обязательные платежи лучше считать заранее: налоги и расходы при покупке недвижимости в Италии.
Если покупаете с ипотекой: условие, без которого опасно
Если вы планируете ипотеку (mutuo), в предложение почти всегда добавляют условие “сделка действует при одобрении банком”. Без такого условия вы рискуете оказаться “виноватым покупателем”, если банк отказал или дал меньше, чем нужно. В реальности это одна из самых частых причин потери задатка.
- Прописывайте срок на решение банка с запасом, а не “на авось”.
- Фиксируйте минимальную сумму одобрения, при которой вы готовы идти дальше.
- Не соглашайтесь на формулировки “покупатель сам решит вопрос с финансированием” без защиты.
Полезные материалы по теме: ипотека в Италии (mutuo) и требования банков и пакет документов.
Что проверить до подписи: минимальный набор
До подписи предложения не обязательно делать “полную юридическую экспертизу”, но минимальный набор проверок сильно снижает риск. Особенно если покупаете дистанционно или объект “вкусный” и все торопят.
- Кто собственник и кто подписывает документы от продавца.
- Есть ли ограничения и проблемы, которые могут сорвать сделку.
- Совпадают ли ключевые данные объекта по документам и факту.
Подробный чек-лист: проверка объекта: документы, риски, кадастр.
Что происходит после принятия предложения продавцом
Если продавец принял ваше предложение в срок, дальше обычно идет один из сценариев: либо вы подписываете предварительный договор, либо готовите пакет документов к нотариусу по согласованному плану. Именно поэтому в предложении важно заранее зафиксировать “что дальше” и “когда дальше”, иначе вы зависнете на обещаниях.
Иногда агент предлагает “безотзывное” предложение, где вы не можете отозвать его в течение срока действия. Это отдельная история с повышенными рисками: безотзывное предложение о покупке в Италии: когда нельзя подписывать вслепую.
Типовые ошибки, из-за которых теряют деньги
- Подписали предложение без условий по ипотеке, а банк отказал или затянул сроки.
- Внесли задаток, но не привязали его к проверкам и снятию ограничений.
- Оставили “размытые” сроки: можно тянуть месяцами, а вы уже в сделке.
- Не проверили базовые документы, а потом выяснилось, что объект проблемный.
- Согласились на текст агента “как у всех”, хотя у каждого случая свои риски.
Если вы выбираете агента и покупаете дистанционно, отдельный материал будет полезен: как выбрать агента и не попасть на дорогие ошибки.
Мини-чек-лист перед подписью
- Понимаю, кто собственник и кто вправе подписывать документы.
- Есть срок действия предложения и он мне подходит.
- Задаток привязан к условиям и понятному сценарию возврата.
- Если есть ипотека, условие по банку прописано четко и со сроками.
- Есть план: что подписываем дальше и до какой даты выходим на preliminare и нотариуса.
Проверка условий и сопровождение сделки
Хотите подписать предложение спокойно, без ловушек? Проверим текст предложения, добавим защитные условия, привяжем задаток к проверкам и срокам, учтем ипотеку и подготовим понятный план до предварительного договора и нотариуса.
Обсуждение кейсов и вопросы по шагам — в чате. Если нужна консультация и сопровождение, пишите в личные сообщения.
Что ещё может заинтересовать
- Недвижимость в Италии: главный раздел
- Покупка недвижимости в Италии: хаб
- Предложение и предварительный договор: полный гид
- Налоги и расходы при покупке
FAQ: предложение о покупке недвижимости в Италии
Proposta d’acquisto в Италии это просто заявка или уже обязательство?
Это не просто “заявка”. Если продавец принимает предложение в установленный срок, вы переходите в режим обязательств по прописанным условиям. Поэтому текст и условия важнее красивых слов агента.
На сколько дней лучше делать срок действия предложения о покупке?
Чаще всего разумны 3-7 дней, иногда 7-15 дней, если нужно согласовать условия и собрать документы. Длинные сроки без защиты создают риск “зависнуть” и потерять управляемость сделки.
Какой задаток обычно просят при proposta d’acquisto?
Сумма зависит от объекта и практики агента, но важнее не процент, а условия: когда и при каких событиях задаток возвращается, и что считается нарушением. Без четких условий задаток превращается в риск.
Можно ли вернуть задаток, если банк не одобрил ипотеку?
Да, если в предложении есть четко прописанное условие по ипотеке: сроки, минимальная сумма, порядок подтверждения отказа. Без этого вас могут признать нарушившим обязательства.
Чем опасно безотзывное предложение о покупке в Италии?
Оно ограничивает вашу возможность отозвать предложение в течение срока действия. Если условия слабые, а проверки не привязаны к деньгам, риск потери задатка выше.
Нужно ли проверять документы до подписи proposta d’acquisto?
Да, хотя бы базово: собственник, наличие ограничений и ключевые данные объекта. Это минимальный набор, который часто экономит месяцы и тысячи евро.
Что делать после того, как продавец принял предложение?
Действовать по плану из документа: проверки, подготовка к предварительному договору и выход к нотариусу в установленные сроки. Если план не прописан, его нужно зафиксировать как можно раньше, иначе вы теряете рычаги.
