- Введение
- Что такое «второй пояс» и как его считать
- Карта направлений: запад, юг, восток, север
- Озёра и зелёные зоны второго пояса
- Транспорт: SFM, автострады и парковки перехвата
- Цены: покупка и аренда во «втором поясе»
- Портреты ключевых коммун второго пояса
- Кому подойдёт второй пояс, а кому нет
- Стоимость сопутствующих расходов
- Мини-калькулятор выбора
- Готовые сценарии
- FAQ
Введение Где жить во втором поясе Турина: квартиры, дома и аренда
«Второй пояс» это коммуны провинции Турин на удалении примерно 20–40 км от центра, где появляется больше частных домов, зелени и доступных метров, но при этом сохраняется связь с городом через пригородные поезда SFM и автострады. Ниже простая карта направлений, ориентиры по ценам и «живые» портреты коммун. Первый пояс
Что такое «второй пояс» и как его считать
Практично считать «вторым поясом» локации, которые не примыкают вплотную к городу, но дают доезд 30–60 минут в центр:
- Запад: Avigliana, Giaveno, Sant’Ambrogio, Almese.
- Юг: Carmagnola, Carignano, None, Candiolo.
- Восток: Chieri, Pavarolo, Andezeno, Riva presso Chieri.
- Север/северо-восток: Chivasso, San Benigno, Volpiano, Ciriè.
Границы условны важнее время доезда по A55/A32/A4/A6 и наличие линий SFM.
Карта направлений: запад, юг, восток, север
- Запад — ближе к Долине Сузы: холмистые виды, быстрый выезд на A32 и к озёрам Авильяны.
- Юг — равнина с частными домами и фермерскими рынками, доступ к A6 и индустриальным зонам.
- Восток — «виноградное» направление, близко к Collina Torinese, хорош для семейного формата «дом + сад».
- Север — логистика и поезда на Милан, выезды на A4 и A5.
Озёра и зелёные зоны второго пояса
- Озёра Авильяны (Laghi di Avigliana) — утренний SUP, бег, семейные прогулки.
- Лес и парки Morainici на востоке, сельские тропы у Chieri.
- Заповедные зоны Po на севере маршруты для вело и пикников.
Транспорт: SFM, автострады и парковки перехвата
- SFM — пригородные поезда SFM1–SFM7 соединяют второй пояс с центром Турина.
- Автострады — A55 (tangenziale), A32, A4, A6 дают стабильный коридор до работы.
- Парковки перехвата — около станций SFM и узлов тангенциале экономят время и деньги на паркинг в городе.
- Абонементы — комбинированные билеты «поезд + автобус/метро» удобны для ежедневников.
Цены: покупка и аренда во «втором поясе»
Средние ориентиры по объявлениям осень 2025. Формат: покупка €/м² / аренда €/м² в мес. Значения усреднённые, зависят от улицы, состояния дома, близости к станции.
| Коммуна (второй пояс) | Покупка €/м² | Аренда €/м²/мес |
|---|---|---|
| Chieri | ~1 900–2 200 | ~8.0–9.0 |
| Carmagnola | ~1 150–1 350 | ~7.0–7.8 |
| Chivasso | ~1 400–1 650 | ~7.8–8.6 |
| Avigliana | ~1 600–1 900 | ~8.0–8.8 |
| Giaveno | ~1 350–1 550 | ~7.2–8.2 |
| Ciriè | ~1 550–1 750 | ~8.0–8.8 |
| Carignano | ~1 200–1 400 | ~7.0–7.8 |
| Volpiano | ~1 350–1 550 | ~7.5–8.3 |
Как читать: квартиры в шаговой доступности до станций SFM и дома после реновации стоят ближе к верхнему порогу; объекты под ремонт и удалённые от узлов — ближе к нижнему.
Портреты ключевых коммун второго пояса
Chieri. Семейный формат «дом + сад», школы и спорт, прямая связь с Турином, активный рынок таунхаусов. Баланс цены и качества выше, чем на холмах первого пояса.
Carmagnola. Доступный метр, агропром, удобный выезд на A6. Хороший выбор домов под ремонт с потенциалом.
Chivasso. Узел на A4, поезда на Турин и Милан, логистический профиль — стабильно берут в аренду.
Avigliana. Две лагуны, горные виды, быстрая дорога на A32. Для тех, кто любит выходные на природе.
Giaveno. Уютный центр, рынки, классические дома с садом. Комфорт для семей.
Ciriè. Городок с полноценной инфраструктурой и рабочими маршрутами в сторону аэропорта и северных зон.
Carignano и Volpiano. Рационально по бюджету, удобные выезды и рабочие кластеры.
Кому подойдёт второй пояс, а кому нет
Подходит, если хотите больше метров за те же деньги, дом с садом, школы и спорт рядом, не против 30–60 минут в пути.
Не подходит, если нужна «пешая жизнь» центра, метро у двери и вечерняя городская динамика.
Стоимость сопутствующих расходов при покупке во втором поясе
Разово при покупке
| Статья | «Первый дом» (prima casa) | «Не первый дом» | Комментарии |
|---|---|---|---|
| Налог при покупке готового жилья (imposta di registro) | ~2% от кадастровой базы | ~9% | Новострой с НДС см. ниже |
| НДС (IVA) — если новострой у застройщика | 4% (prima casa) | 10% | Вместо imposta di registro |
| Нотариус (onorario + сборы) | 1 500 — 3 500 € | 1 500 — 3 500 € | Зависит от сложности и ипотеки |
| Агенство (provvigione) | 2 — 3% + IVA | 2 — 3% + IVA | Иногда фикс +% |
| Техосмотр/геометр (perizia tecnica, план, проверка) | 400 — 1 200 € | 400 — 1 200 € | По объёму работ |
| Энергоаттестат (APE) | 120 — 200 € | 120 — 200 € | Часто у продавца, но закладываем |
| Переводчик/присяжный перевод | 300 — 800 € | 300 — 800 € | По языку и объёму |
| Гербовые/регистрация (bolli, visure) | 200 — 400 € | 200 — 400 € | Пакет у нотариуса |
| Ипотека: комиссия банка (istruttoria) | 0.5 — 1% от суммы | 0.5 — 1% | Часто есть потолок |
| Ипотека: оценка банка (perizia mutuo) | 300 — 500 € | 300 — 500 € | По банку |
Ежегодно после покупки
| Статья | «Первый дом» (обычно) | «Не первый дом» | Комментарии |
|---|---|---|---|
| IMU | 0 € для «не роскошного» жилья | ~0.76 — 1.06% от кадастровой базы | Ставка по коммуне |
| TARI (мусор) | ~200 — 400 €/год | ~200 — 400 €/год | От метража и резидентов |
| Кондоминиум | ~600 — 1 500 €/год | ~600 — 1 500 €/год | Дом, лифт, отопление |
| Страховка жилья | ~120 — 300 €/год | ~120 — 300 €/год | Пожар/вода/страх. гражданской |
| Абонемент SFM/автобус | ~40 — 70 €/мес | ~40 — 70 €/мес | По тарифным зонам |
| Авто: топливо + трасса | ~0.10 — 0.15 €/км | ~0.10 — 0.15 €/км | Плюс A32/A4 платные участки по маршруту |
| Парковка у узлов | ~30 — 60 €/мес | ~30 — 60 €/мес | Перехватывающие стоянки |
Памятка по «первому дому»: оформить резиденцию в приобретённом жилье в разумный срок по требованиям льготы prima casa, следить за условиями коммуны. У новостроя с НДС — действуют ставки 4%/10% вместо imposta di registro.
Мини-калькулятор выбора: время в пути + бюджет + тип жилья
Шаг 1. Время в пути в центр:
- 30 — 45 мин → приоритет рядом со станцией SFM или выезд на A55.
- 45 — 60 мин → можно брать более зелёные зоны и дома с землёй.
Шаг 2. Бюджет по €/м²:
- ~1 200 — 1 500 €/м² → Carmagnola, Carignano, Volpiano, Giaveno.
- ~1 550 — 1 750 €/м² → Ciriè, Chivasso, Avigliana нижний коридор.
- ~1 900 — 2 200 €/м² → Chieri, Avigliana верхний коридор, отремонтированные объекты у станций.
Шаг 3. Тип жилья:
- Квартира у станции → минимизирует время и расходы на авто.
- Дом/таунхаус → больше метров и сад, но планируйте авто и парковку.
Быстрая матрица «что предложить»
| Время в пути | Бюджет €/м² | Жильё | Коммуны-кандидаты |
|---|---|---|---|
| 30 — 45 мин | 1 900 — 2 200 | Квартира у SFM | Chieri, Avigliana |
| 30 — 45 мин | 1 350 — 1 650 | Квартира/таунхаус | Chivasso, Ciriè, Volpiano |
| 45 — 60 мин | 1 150 — 1 400 | Дом с садом | Carmagnola, Carignano, Giaveno |
| 45 — 60 мин | 1 600 — 1 900 | Дом после реновации | Пояса Avigliana вне лагун, Chieri окраины |
Если без авто: выбирайте квартиру в 10 — 12 мин пешком от станции SFM.
Если работа по трассам: ориентируйтесь на A55/A32/A4 и перехватывающие парковки.
Готовые сценарии с ориентировкой бюджета
Сценарий A — «Семья 2+1, без авто, каждый день в центр»
- Доезд: 30 — 45 мин поездом.
- Локации: Chieri, Avigliana у станций.
- Формат: 3-комн. квартира 80 — 95 м².
- Ориентиры: 1 900 — 2 200 €/м², абонемент SFM ~40 — 70 €/мес, IMU 0 € при prima casa.
Сценарий B — «Дом с садом, бюджет компактный»
- Доезд: 45 — 60 мин, «поезд + авто» или авто.
- Локации: Carmagnola, Carignano, Giaveno.
- Формат: дом/таунхаус 110 — 140 м², участок 200 — 600 м².
- Ориентиры: 1 150 — 1 500 €/м², кондоминиума нет, заложить ремонт.
Сценарий C — «Аренда под сдачу, низкий простой»
- Доезд: рядом со станцией SFM, парковки перехвата.
- Локации: Chivasso, Ciriè, Volpiano.
- Формат: 2-3-комн. квартира.
- Ориентиры: аренда ~7.5 — 8.8 €/м²/мес, ремонт минимум, подъёмный этаж/лифт.
Что ещё может заинтересовать
- Как выбрать между «дом на холме» и «квартира у станции SFM»
- Сколько стоят сопутствующие расходы при покупке в провинции
- Где искать новостройки и как читать планы
- Как считать окупаемость аренды во втором поясе
- «Первый дом» и льготы: когда выгодно оформлять в провинции
FAQ
1) Чем второй пояс отличается от первого?
Второй — дальше от города, но дешевле за м² и тише. Доезд строится на SFM и автострадах.
2) Реально ли добираться без машины?
Да, если в пешем доступе станция SFM и есть автобусы к ней. Иначе лучше машина.
3) Где покупать для аренды?
Возле станций SFM и узлов тангенциале с паркингами перехвата — спрос выше, простои ниже.
4) Где дешевле всего м² во втором поясе?
Чаще на юге и северо-востоке провинции, вдали от станций и без реновации.
5) Сколько закладывать на ремонт дома?
Диапазон широкий — от косметики до полной реконструкции. Считайте смету до задатка.
6) Можно ли обойтись без авто?
Можно, но по опыту удобнее «поезд + машина», особенно для семей с детьми.
7) Что с налогами при «первом доме»?
Льготы сохраняются при соблюдении условий — проверяйте статус «первый дом» и регистрацию.
