Обновлено: 4 сентября 2026
Если вы арендуете жильё в Италии или выплачиваете mutuo на основное жильё, часть расходов может уменьшать IRPEF через налоговую декларацию.
Но вычеты по аренде и проценты по ипотеке работают по разным правилам. Право зависит от типа договора, дохода, статуса abitazione principale, возраста, даты mutuo и того, кто фактически является арендатором, собственником и заёмщиком.
Эта страница посвящена именно жилищным detrazioni физического лица в 730/2026. Налогообложение дохода собственника от сдачи квартиры, cedolare secca и IRPEF аренды разобраны отдельно.
- Кратко
- Кому полезна эта страница
- Вычет по аренде основного жилья
- Если договор canone concordato
- Льгота молодым арендаторам
- Переезд ради работы
- Студенты fuori sede
- Вычет процентов по mutuo
- Что означает лимит 4 000 €
- Почему важен статус abitazione principale
- Новый лимит detrazioni при доходе выше 75 000 €
- Если аренду или mutuo компенсировал работодатель
- Какие документы проверить
- Типичные ошибки
- Чек-лист перед 730
- Частые вопросы
Кратко
- Вычет по аренде относится к арендатору, а не к налогу собственника на rental income.
- Для обычного договора abitazione principale стандартная detrazione составляет 300 € или 150 € в зависимости от дохода.
- При canone concordato соответствующие суммы выше: 495,80 € или 247,90 €.
- Для молодых арендаторов до 31 года при выполнении условий действует специальная detrazione до 2 000 € первые 4 года.
- Отдельная detrazione существует для работников, которые переносят residenza по работе.
- Отдельные правила применяются для studenti universitari fuori sede.
- По mutuo на abitazione principale стандартная detrazione составляет 19% допустимых процентов и oneri в пределах общей базы до 4 000 €.
- С 2025 года при reddito complessivo выше 75 000 € действует новый механизм общего ограничения ряда detrazioni.
- Если часть аренды или процентов уже компенсировал работодатель, нельзя автоматически заявлять ту же сумму повторно.
Кому полезна эта страница
Она нужна физическому лицу, которое готовит 730/2026 и хочет проверить расходы на жильё.
- Вы снимаете квартиру как основное жильё.
- Вы моложе 31 года и арендуете жильё отдельно от родителей.
- Вы переехали в другой Comune ради работы.
- Вы студент fuori sede.
- Вы выплачиваете mutuo на abitazione principale.
- У вас одновременно есть несколько жилищных расходов и нужно понять, какие из них действительно detraibili.
Если же вы сдаёте собственную недвижимость и хотите выбрать IRPEF или cedolare secca, используйте отдельный owner: налоги на аренду в Италии.
Вычет по аренде основного жилья
Для зарегистрированного договора аренды объекта, используемого как abitazione principale, предусмотрена detrazione, которая зависит от reddito complessivo.
| Reddito complessivo | Обычная detrazione |
|---|---|
| до 15 493,71 € | 300 € |
| свыше 15 493,71 € до 30 987,41 € | 150 € |
| выше 30 987,41 € | обычная detrazione этого типа не предусмотрена |
Сумма также зависит от количества дней, когда объект использовался как abitazione principale, и доли арендатора, если договор оформлен на нескольких лиц.
Если договор заключён по canone concordato
Для соответствующего договора convenzionato суммы detrazione выше.
| Reddito complessivo | Detrazione |
|---|---|
| до 15 493,71 € | 495,80 € |
| свыше 15 493,71 € до 30 987,41 € | 247,90 € |
Не нужно путать эту detrazione арендатора с cedolare secca собственника. Это разные налоговые механизмы.
Не понимаете, какая detrazione относится к вашему договору?
Для первичной проверки достаточно типа договора, даты регистрации, вашего reddito complessivo, возраста и количества дней проживания.
Льгота для молодых арендаторов
Для молодых людей в возрасте от 20 лет до достижения 31 года предусмотрена отдельная detrazione при аренде жилья или части жилья, используемой как собственная residenza.
Ключевые условия:
- возраст меньше 31 года;
- reddito complessivo не превышает 15 493,71 €;
- жильё отличается от abitazione principale родителей;
- договор соответствует требованиям;
- льгота действует первые 4 года.
Размер составляет 20% canone, но не менее 991,60 € и не более 2 000 € при выполнении всех условий.
Если вы переехали ради работы
Для lavoratori dipendenti, которые переносят residenza в другой Comune в связи с работой, предусмотрена отдельная detrazione.
Она действует при выполнении территориальных, временных и доходных условий.
В типовой структуре 730 используются суммы:
- 991,60 € при reddito до 15 493,71 €;
- 495,80 € при reddito выше этого порога, но не более 30 987,41 €.
Это отдельное основание, поэтому его нельзя автоматически складывать с другой detrazione за тот же период без проверки правил совместимости.
Studenti universitari fuori sede
Для университетских студентов fuori sede существует отдельная detrazione по canoni di locazione.
Она отражается не в той же строке, что обычная detrazione арендатора abitazione principale. Поэтому важно сначала определить категорию, а затем уже вносить расход в 730.
Полный student-rent owner лучше держать отдельно и не превращать эту страницу в универсальный guide для студентов.
Вычет процентов по mutuo на основное жильё
Если mutuo ipotecario был заключён для покупки недвижимости, которая используется как abitazione principale, проценты могут давать право на detrazione IRPEF при выполнении условий.
Стандартная ставка detrazione составляет 19%.
Проверяются как минимум:
- кто является intestatario mutuo;
- кто владеет недвижимостью;
- цель кредита;
- статус abitazione principale;
- дата покупки;
- дата заключения mutuo;
- фактически уплаченные interessi passivi;
- допустимые oneri accessori;
- доля каждого заёмщика.
Наличие mutuo само по себе не создаёт права на вычет.
Что означает лимит 4 000 €
Для mutuo ipotecario на приобретение abitazione principale максимальная общая база, на которую рассчитывается стандартная detrazione, составляет 4 000 €.
То есть при максимальной допустимой базе теоретическая detrazione 19% составляет до 760 €.
Если mutuo оформлен на нескольких лиц, лимит обычно распределяется между intestatari по соответствующей доле.
При mixed-purpose mutuo нужно отдельно определить, какая часть процентов действительно относится к допустимой цели. Agenzia прямо предупреждает, что проценты по части кредита, выданной просто как liquidità, не становятся detraibili только потому, что договор обеспечен ипотекой.
Почему статус abitazione principale так важен
Для ипотечной detrazione недостаточно назвать объект prima casa в бытовом смысле.
Нужно выполнить требования именно к abitazione principale и срокам её использования в этом качестве.
Agenzia может отдельно проверять этот субъективный requisito даже если данные mutuo уже появились автоматически в precompilata.
Что изменилось с 2025 года для доходов выше 75 000 €
С налогового периода 2025 года действует новый механизм riordino delle detrazioni.
Для налогоплательщиков с reddito complessivo выше 75 000 € устанавливается общий максимальный объём ряда detraibili расходов. Он зависит от:
- размера reddito complessivo;
- количества fiscalmente a carico детей;
- вида расхода;
- даты возникновения обязательства.
Для mutui, заключённых начиная с 1 января 2025 года, проценты могут попадать в расчёт нового общего потолка.
Для договоров, заключённых раньше, действует переходная логика, поэтому нельзя автоматически переносить один расчёт на всех владельцев mutuo.
У вас одновременно аренда, mutuo или несколько detrazioni?
Полезно сначала разделить расходы по основаниям, проверить reddito complessivo и понять, какие суммы реально могут войти в 730/2026.
Если аренду или проценты компенсировал работодатель
Для 2025 года действуют специальные правила fringe benefit, позволяющие работодателю при выполнении условий компенсировать сотруднику в том числе:
- расходы на аренду prima casa;
- проценты по mutuo prima casa.
Общий необлагаемый лимит fringe benefit составляет 1 000 € или 2 000 € для работников с fiscalmente a carico детьми при выполнении условий.
Но один и тот же расход нельзя использовать дважды.
Если работодатель уже возместил часть canone, для detrazione арендатора нужно проверять именно сумму, которая фактически осталась за ваш счёт.
Какие документы собрать перед декларацией
| Сценарий | Что проверить |
|---|---|
| Аренда | Contratto, registrazione, intestatari, giorni, quota, canone, residenza |
| Молодой арендатор | Возраст, reddito, отдельность жилья от родителей, дата начала договора |
| Рабочий переезд | Contratto, residenza, место работы, даты и расстояние |
| Mutuo | Contratto mutuo, atto acquisto, certificazione interessi banca, intestatari, proprietà |
| Employer reimbursement | CU и документы о фактически возмещённых суммах |
Важно не просто видеть расход в precompilata. Agenzia может отдельно проверять субъективные requisiti, например реальное использование объекта как abitazione principale.
Типичные ошибки
- считать любую аренду detraibile;
- не проверять reddito limit;
- путать detrazione арендатора с налогом арендодателя;
- заявлять молодёжную льготу после окончания допустимого периода;
- считать весь rata mutuo вычетом вместо допустимых interessi и oneri;
- использовать 4 000 € как возврат, а не как максимальную базу;
- не распределять лимит между несколькими intestatari;
- не учитывать новый riordino detrazioni при высоком доходе;
- повторно заявлять уже возмещённый работодателем расход;
- считать, что наличие данных в precompilata автоматически подтверждает право на льготу.
Чек-лист перед 730/2026
- Определить все жилищные расходы 2025 года.
- Разделить аренду и mutuo.
- Проверить тип договора аренды.
- Проверить registrazione.
- Определить reddito complessivo.
- Проверить возраст и специальные категории.
- Проверить количество дней проживания.
- Проверить долю договора.
- Получить certificazione interessi банка.
- Проверить статус abitazione principale.
- Определить дату заключения mutuo.
- Если reddito выше 75 000 €, проверить новый общий лимит detrazioni.
- Проверить CU на employer reimbursements.
- Сравнить данные документов с precompilata.
- Только после этого подтверждать или изменять 730.
Хотите проверить housing detrazioni до подачи 730?
Можно сначала собрать документы и определить, какие вопросы нужно передать commercialista или CAF: аренда, mutuo, лимиты, reimbursements и недостающие подтверждения.
Частые вопросы
Любой арендатор получает налоговый вычет?
Нет. Нужно проверить тип договора, его регистрацию, использование жилья как abitazione principale, reddito complessivo и конкретную категорию detrazione.
Сколько можно вернуть по обычной аренде?
Для стандартной detrazione abitazione principale предусмотрено 300 € при более низкой доходной группе или 150 € при второй допустимой группе, с учётом дней и доли договора.
Сколько может получить молодой арендатор?
При выполнении условий detrazione составляет 20% canone, минимум 991,60 € и максимум 2 000 €, первые четыре года.
Возвращает ли государство 19% всей ипотечной rata?
Нет. Речь идёт прежде всего о допустимых interessi passivi и связанных oneri, а не о всей сумме платежей по кредиту.
Что означает лимит 4 000 € по mutuo?
Это максимальная общая база для стандартного расчёта detrazione по соответствующему mutuo на abitazione principale. 19% от 4 000 € составляют максимум 760 € до применения других ограничений конкретной ситуации.
Если расход уже есть в precompilata, значит льгота гарантирована?
Нет. Agenzia может отдельно проверить субъективные requisiti, например реальное использование недвижимости как abitazione principale.
Что изменилось для высоких доходов?
С налогового периода 2025 года для reddito complessivo выше 75 000 € действует новый общий механизм ограничения ряда detraibili расходов. Поэтому 730/2026 нужно проверять уже с учётом этих правил.
Официальные источники
- Agenzia delle Entrate: Quadro E, 730/2026
- Agenzia delle Entrate: detrazioni immobili, affitto e mutuo
- Agenzia delle Entrate: riordino delle detrazioni dal 2025
