Можно ли сдавать в аренду первую квартиру, не теряя налоговые льготы?

Обновлено: 23 июля 2026

Квартиру, купленную с налоговой льготой Prima Casa, в Италии можно сдавать в аренду. Сам факт аренды не считается основанием для автоматической утраты льготы, полученной при покупке. Но это не означает, что для собственника ничего не меняется: нужно отдельно проверить условие о резиденции, IMU, налог на доход от аренды, регистрацию договора, ипотечные вычеты и возможную продажу объекта в первые пять лет.

Главная путаница возникает из-за трёх разных понятий: Prima Casa как льгота при покупке, abitazione principale как фактическое основное жильё для IMU и других налогов, а также обычное право собственности на «первую» квартиру. Эти режимы связаны, но не совпадают. Общая база собрана в материале что такое Prima Casa в Италии.

Кратко

• Сдача квартиры в аренду сама по себе не приводит к потере налоговой льготы Prima Casa, полученной при покупке.
• Если при покупке вы обязались перенести резиденцию в муниципалитет объекта, это нужно сделать в течение 18 месяцев, даже если квартира сдана.
• Для IMU важно не название Prima Casa, а фактическое основное жильё: зарегистрированная резиденция и обычное проживание собственника.
• При полной сдаче квартиры IMU обычно возникает, а доход от аренды облагается налогом.
• При сдаче одной комнаты режим может сохраниться, если собственник продолжает реально жить и быть зарегистрированным в этой квартире.
• Продажа объекта в первые пять лет регулируется отдельно и может привести к утрате льготы, если не выполнено условие о новом приобретении.

• Три разных налоговых понятия
• Можно ли сдавать Prima Casa
• Резиденция и срок 18 месяцев
• Что происходит с IMU
• Сдача комнаты или части квартиры
• Налог на доход от аренды
• Ипотека и другие вычеты
• Продажа в первые пять лет
• Что проверить до сдачи
• FAQ

Prima Casa и основное жильё: почему это не одно и то же

Понятие	Что означает	Почему важно при аренде
Agevolazione Prima Casa	Сниженные налоги при покупке при соблюдении условий закона	Сама аренда не отменяет эту льготу
Abitazione principale	Жильё, где собственник зарегистрирован и обычно живёт	Определяет освобождение от IMU и ряд других вычетов
Первая собственность	Первая квартира человека в бытовом смысле	Само по себе не создаёт налоговых льгот

Можно купить квартиру с льготой Prima Casa, но позднее перестать использовать её как основное жильё. Покупочная льгота при этом может сохраниться, а освобождение от IMU прекратиться. Возможна и обратная ситуация: жильё фактически является основным, хотя приобреталось без льготы Prima Casa.

Можно ли сдавать квартиру, купленную с Prima Casa

Да. Agenzia delle Entrate прямо указывает, что аренда объекта, приобретённого с льготой Prima Casa, не входит в перечень оснований для её утраты. При аренде собственник не теряет право владения объектом, поэтому само заключение договора с арендатором не аннулирует сниженную ставку налога, применённую при покупке.

Это правило относится как к долгосрочному, так и к краткосрочному договору. Но собственник должен выполнить все остальные условия, которые действовали при покупке. Аренда не исправляет первоначально недостоверные заявления и не приостанавливает обязательный срок для переноса резиденции.

Также нужно проверить, нет ли специальных ограничений, связанных с субсидированным жильём, муниципальной программой, ипотечным договором, соглашением с застройщиком или иным отдельным режимом. Такие ограничения не являются частью обычной льготы Prima Casa, но могут действовать параллельно.

Резиденция и обязательный срок 18 месяцев

По общему правилу квартира должна находиться в муниципалитете, где покупатель уже имеет резиденцию или переносит её туда в течение 18 месяцев после покупки. Закон требует перенести резиденцию в муниципалитет, а не обязательно зарегистрироваться именно в купленной квартире.

Поэтому собственник может сдать купленный объект и зарегистрироваться по другому реальному адресу в том же муниципалитете. Но регистрация должна соответствовать фактическому проживанию. Нельзя сохранять формальную прописку по адресу полностью сданной квартиры, если собственник там не живёт.

Если квартира уже занята арендатором, это не отменяет 18-месячный срок. В марте 2026 года FiscoOggi сообщил о решении Кассационного суда: нежелание арендатора освободить объект не было признано непредсказуемой непреодолимой причиной, поскольку резиденцию можно было перенести на другой адрес в том же муниципалитете.

Для отдельных категорий действуют специальные правила, например для военнослужащих и некоторых покупателей, переехавших за границу по работе. Их нельзя автоматически применять к обычному иностранному собственнику.

Нужно ли платить IMU после сдачи Prima Casa

Для IMU используется понятие abitazione principale. Освобождение обычно действует для объекта, где собственник одновременно зарегистрирован и фактически постоянно проживает. Исключение составляют объекты категорий A/1, A/8 и A/9, для которых IMU сохраняется даже при основном проживании.

Если собственник полностью сдаёт квартиру и переезжает, объект обычно перестаёт быть его основным жильём. В таком случае возникает IMU по ставке и правилам муниципалитета. Недостаточно сохранить резиденцию в том же городе: освобождение связано с конкретным объектом, в котором есть и регистрация, и обычное проживание.

Расчёт зависит от кадастровой стоимости, муниципальной ставки, доли собственности и периода владения. Для иностранцев и нерезидентов действуют те же базовые принципы, но возможны отдельные льготы или соглашения. Подробнее: IMU для иностранных собственников.

Если сдаётся только комната или часть квартиры

Частичная аренда отличается от передачи всей квартиры. Если собственник продолжает реально жить в объекте и сохраняет там зарегистрированную резиденцию, жильё может продолжать считаться основным. Официальные разъяснения также допускают сохранение вычета по ипотечным процентам при сдаче комнаты, если собственник продолжает жить в квартире.

Но формальной регистрации недостаточно. Нужно, чтобы собственник действительно использовал оставшуюся часть как обычное место проживания. Следует также проверить правила муниципалитета, налоговую декларацию и договор аренды части жилья.

В договоре важно точно указать сдаваемую комнату, общие зоны, расходы, мебель, порядок доступа и количество жильцов. Нельзя оформлять «комнату», если фактически арендатор получает всю квартиру, а собственник там не живёт.

Как облагается доход от аренды

Сохранение льготы Prima Casa не освобождает доход от аренды от налогообложения. Собственник выбирает применимый режим в зависимости от договора, статуса сторон и объекта.

• Обычный режим IRPEF. Доход учитывается в налоговой декларации по общим правилам.
• Cedolare secca 21%. Может применяться к определённым жилым договорам при соблюдении условий.
• Cedolare secca 10%. Может применяться к подходящим договорам по согласованной ставке в предусмотренных законом случаях.
• Краткосрочная аренда. Имеет отдельные налоговые правила, а для нескольких объектов ставка может различаться.

Договор аренды обычно регистрируется в течение 30 дней с даты подписания или более ранней даты начала аренды. Исключения для краткосрочных договоров оцениваются отдельно. Общий раздел по аренде: аренда жилья в Италии.

Перед выбором режима нужно сравнить налог, возможность индексации, регистрационный сбор, гербовый сбор и требования к договору. Нельзя выбирать cedolare secca только по ставке, не проверив весь налоговый профиль собственника.

Ипотека и другие налоговые преимущества

Льгота Prima Casa при покупке может сохраниться, но отдельные вычеты, связанные с использованием объекта как основного жилья, могут измениться. Самый частый пример: вычет процентов по ипотеке на приобретение abitazione principale.

Если собственник полностью сдаёт квартиру и перестаёт использовать её как основное жильё, нужно отдельно проверить право на дальнейший вычет процентов. Закон содержит исключения, например при переезде по работе, но они применяются только при выполнении конкретных условий.

При сдаче одной комнаты и продолжении фактического проживания официальный ответ FiscoOggi допускает сохранение ипотечного вычета. Однако собственник должен продолжать жить и быть зарегистрированным в квартире.

Также могут измениться другие последствия, связанные именно с основным жильём: налоговый режим кадастрового дохода, отдельные муниципальные льготы и налогообложение будущей продажи.

Что будет при продаже в первые пять лет

Аренда и продажа регулируются по-разному. Если объект, купленный с льготой Prima Casa, продан или подарен до истечения пяти лет, льгота обычно утрачивается. Исключение действует, если в течение одного года собственник приобретает другое жильё и использует его как основное в разумный срок.

Не следует путать этот срок с новым двухлетним сроком продажи ранее принадлежавшей льготной квартиры после покупки другой Prima Casa. С 2025 года для такого отдельного сценария срок увеличен с одного года до двух лет. Но при продаже купленного объекта в первые пять лет правило о новом приобретении в течение одного года сохраняет самостоятельное значение.

До продажи нужно проверить не только возврат налоговой льготы и возможный штраф, но и налог на прирост стоимости, ипотеку, право арендатора и сроки освобождения объекта. Продать квартиру с действующим арендатором возможно, но это отдельная сделка с другими рисками.

Что проверить до подписания договора аренды

1. Акт покупки. Какие заявления были сделаны для получения Prima Casa и выполнены ли они.
2. Срок 18 месяцев. Перенесена ли резиденция в нужный муниципалитет.
3. Фактическое проживание. Сдаётся вся квартира или только часть, и где реально живёт собственник.
4. IMU. С какого месяца объект перестаёт быть основным жильём и какая ставка действует в муниципалитете.
5. Ипотека. Сохраняются ли вычеты и нет ли ограничений банка или страхового договора.
6. Тип аренды. Долгосрочный, согласованный, студенческий, временный или краткосрочный договор.
7. Налоговый режим. Обычный IRPEF или cedolare secca.
8. Регистрация. Кто и в какой срок зарегистрирует договор.
9. Будущая продажа. Не планируется ли отчуждение до истечения пяти лет.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, приобреталась супругами, куплена иностранным нерезидентом или уже сдаётся, расчёт нужно делать по конкретным долям и датам. Общий ответ из интернета может не учитывать решающее условие.

Официальные источники

• Agenzia delle Entrate: условия льготы Prima Casa
• Agenzia delle Entrate: основания утраты льготы
• FiscoOggi: аренда не приводит к утрате Prima Casa
• Министерство экономики и финансов: основное жильё для IMU
• Agenzia delle Entrate: регистрация договора аренды

FAQ

Теряется ли льгота Prima Casa при сдаче квартиры?

Нет, сама аренда не относится к основаниям утраты льготы Prima Casa. Но собственник должен выполнить остальные условия покупки, включая перенос резиденции в нужный муниципалитет в течение 18 месяцев, если такое обязательство было заявлено.

Нужно ли жить именно в квартире, купленной с Prima Casa?

Для обычного условия Prima Casa требуется резиденция в муниципалитете объекта, а не обязательно в самой квартире. Но для освобождения от IMU нужно, чтобы конкретная квартира была местом зарегистрированной резиденции и обычного проживания собственника.

Нужно ли платить IMU, если квартира полностью сдана?

Обычно да, поскольку полностью сданная квартира перестаёт быть фактическим основным жильём собственника. Сумма зависит от муниципальной ставки, кадастровой стоимости, доли и периода владения.

Можно ли сдавать одну комнату и не платить IMU?

Это возможно, если собственник продолжает реально жить и быть зарегистрированным в той же квартире. Нужно проверить фактическое использование, договор частичной аренды и местные правила.

Какой налог платится с аренды Prima Casa?

Доход облагается по обычному режиму IRPEF или по cedolare secca, если выполнены её условия. Для некоторых долгосрочных договоров применяются ставки 21% или 10%, а краткосрочная аренда имеет отдельные правила.

Сохраняется ли вычет процентов по ипотеке?

Если квартира перестаёт быть основным жильём, право на вычет нужно проверять отдельно. При сдаче одной комнаты и продолжении фактического проживания официальный ответ допускает сохранение вычета.

Что будет, если продать Prima Casa до истечения пяти лет?

Льгота обычно утрачивается, если в течение одного года не приобретено другое жильё, которое станет основным. Это отдельное правило, не связанное с тем, сдавалась квартира ранее или нет.