Ипотека без аванса — что это и кому это вообще нужно
Ипотека без первоначального взноса это когда банк финансирует до 100 процентов стоимости жилья. То есть вам не нужно вносить стандартный аванс около 20 процентов от цены квартиры. Это решение востребовано у тех, кто нашёл квартиру но не накопил стартовый капитал. В Италии такие продукты существуют как для молодых покупателей жилья впервые, так и в отдельных случаях для тех, кто старше 36 лет, если есть гарант или дополнительное обеспечение.
Главная идея проста: банк даёт всю сумму покупки, а вы сохраняете наличные на мебель, ремонт, налоги, услуги нотариуса и агентства. Но важно понимать: такая ипотека сложнее получить и обычно дороже по ставке.
Как работает ипотека без первоначального взноса в Италии
Классическая ипотека в Италии покрывает примерно 70–80 процентов стоимости квартиры. Остальное покупатель вносит как аванс. Это называется отношение кредита к стоимости объекта, или Loan To Value — LTV.
Ипотека на 100 процентов значит LTV примерно 100 процентов. Банк покрывает всю цену недвижимости. На практике это выглядит так:
- стоимость квартиры 200 000 евро,
- ипотека тоже 200 000 евро,
- ваш аванс равен нулю.
Такие кредиты банки считают более рискованными поэтому:
— ставка обычно выше чем по «обычной» ипотеке под 80 процентов,
— банк почти всегда попросит дополнительные гарантии,
— иногда банк ограничивает тип недвижимости например только «первая основная резиденция», а не инвестиция под аренду.
Кому банки реально дают ипотеку на 100 процентов
Банки не любят давать ипотеку на всю сумму всем подряд. Но есть группы, для которых это стало реальным инструментом покупки первой недвижимости в 2024–2025 годах и на переход 2026–2027 годов. Это подтверждается госпрограммой гарантии первой недвижимости и предложениями крупных банков Италии, в том числе Intesa Sanpaolo, BPER Banca и Crédit Agricole, которые предлагают решения до 100 процентов покрытия сделки для молодых покупателей первой квартиры.
В типичном сценарии право на ипотеку с покрытием 100 процентов есть у:
- покупателей первой квартиры для проживания,
- молодых покупателей до 36 лет при определённом уровне дохода и семейном показателе дохода ISEE,
- семей с детьми, признанных «уязвимыми» по итальянским социальным критериям,
- одинокого родителя с детьми на содержании,
- в некоторых банках — у заявителя старше 36 лет, если подключается поручитель или второй созаёмщик.
Важно: не каждая недвижимость подходит. Часто требуется чтобы это была первая основная резиденция, то есть квартира где вы будете жить сами а не сдавать.
Государственная гарантия Consap — когда государство помогает взять 100 процентов
Самый популярный путь получить ипотеку без первоначального взноса — это ипотека с государственной гарантией через фонд Consap (Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa — государственный фонд гарантии первой недвижимости). Государство берёт на себя часть риска банка и говорит банку по сути так: «Если этот клиент не выплатит кредит мы покроем значительную часть долга». Это снижает риски банка и даёт вам шанс получить до 100 процентов суммы покупки.
Кто может воспользоваться ипотекой с гарантией государства:
- покупатели до 36 лет с доходом в пределах лимита ISEE, установленного фондом,
- семьи с несколькими детьми,
- одинокий родитель с ребёнком на содержании,
- жильцы социального жилья которые хотят купить своё жильё впервые.
Ключевой момент сейчас: действие государственной гарантии по фонду Consap продлено до 31 декабря 2027 года. Это значит что молодые покупатели и семьи смогут продолжать просить ипотеку с покрытием до 100 процентов и по более мягким ставкам как минимум до конца 2027 года.
Некоторые банки комбинируют госсхему с «зелёной ипотекой» для квартир с хорошим энергетическим классом. В реальности это даёт ещё более низкую ставку по фиксированной процентной ставке по сравнению с обычной 100 процентной ипотекой.
Если вам больше 36 лет или вы не проходите по условиям Consap
Возможность получить ипотеку на 100 процентов не закрывается автоматически если вам больше 36 лет или ваш доход выше лимитов. Да, сложнее но не невозможно.
Чаще всего банк может рассмотреть полный кредит на жильё при одном из условий:
- есть созаёмщик с официальным доходом например партнёр супруг или родитель,
- есть поручитель который отвечает по кредиту вместе с вами,
- недвижимость имеет высокую энергоэффективность и банк позиционирует её как «зелёный объект» с льготной ставкой,
- у вас стабильный контракт и белый доход что снижает риск банка.
Но надо помнить: если ипотека не проходит по государственной гарантии то процентная ставка обычно выше чем в сценарии с фондом Consap. Например в предложениях банков на осень 2025 эффективная ставка по продуктам с госгарантией для первой квартиры может начинаться ниже 3 процентов годовых а без гарантии чаще приближается к диапазону около 3.9 процентов и выше при длительности 25-30 лет.
Ставки и месячный платёж почему ипотека 100 процентов дороже
Банк берёт на себя больший риск когда финансирует всю стоимость квартиры. Если потом придётся продавать квартиру с аукциона то она может уйти дешевле рыночной цены и банк не вернёт всю сумму. Поэтому ставка по полной ипотеке часто выше чем ставка по ипотеке 80 процентов. Это прямо видно в текущих предложениях банков Италии: ипотека с госгарантией для молодых под покупку первой квартиры иногда идёт с фиксированной ставкой около 2.7 — 2.9 процента а вне этой схемы аналогичный кредит на 100 процентов может быть ближе к ~3.9 процента.
Это отражается в ежемесячном платеже: чем выше ставка тем выше ежемесячная нагрузка и тем жестче банк будет проверять ваш доход. Типичная рекомендация банков и регулятора в Италии такая: ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать примерно одну треть чистой зарплаты домохозяйства.
Отдельно важно: ипотека даже на 100 процентов не покрывает нотариуса, налоги при покупке, услуги агентства недвижимости, оценку, регистрацию. Эти расходы должны быть из ваших денег. Это частая ошибка покупателей которые думают что «если банк даёт всё то я могу въехать без единого евро». Нет. Нужна подушка на сопровождение сделки.
Как подготовиться чтобы банк одобрил ипотеку без первоначального взноса
- Соберите документы по доходу заранее. Трудовой контракт, последние справки о доходе, налоговая декларация.
- Проверьте долги. Закройте потребительские кредиты и кредитные карты которые тянут ежемесячный платёж. Чем меньше долгов тем спокойнее банк.
- Запросите предварительное решение банка. Это называется предварительное одобрение. Банк оценивает ваш профиль и даёт сигнал «готовы рассматривать 100 процентов». Это бесплатный шаг и он экономит нервы при переговорах с продавцом.
- Выясните попадаете ли вы под госгарантию Consap. Если да то у вас шанс получить ставку ближе к льготной зоне и не привлекать поручителя.
- Не забывайте про налоги и нотариуса. Даже если ипотека покрывает всю стоимость квартиры нотариальные услуги могут стоить 1 500 — 4 000 евро а комиссия агентства обычно около 3 — 5 процентов от цены сделки. Эти суммы нужно иметь отдельно.
Сравнение ипотеки на 80 процентов и 100 процентов
| Критерий | Ипотека 80 процентов | Ипотека 100 процентов |
|---|---|---|
| Нужен стартовый капитал | Да обычно 20 процентов цены квартиры | Нет банк покрывает всю стоимость |
| Доступность продукта | Практически во всех банках | Есть не везде нужна спецпрограмма или госгарантия |
| Процентная ставка | Ниже | Выше из за большего риска банка |
| Нужен поручитель | Не всегда | Часто да если нет госгарантии |
| Кого банки любят | Стабильный доход | Покупатель первой квартиры молодая семья одинокий родитель и т.д. |
Частые ошибки покупателей которые хотят ипотеку без аванса
- Думать что ставка будет как у ипотеки 80 процентов. Нет. Ипотека 100 процентов почти всегда дороже по месячному платежу.
- Забывать про допрасходы. Нотариус налоги услуги агентства ваш счёт за переезд и мебель не покрываются банком. Эти деньги должны быть у вас.
- Игнорировать роль дохода. Банк смотрит чтобы ежемесячный платёж не «съедал» больше примерно одной трети чистой зарплаты семьи.
- Думать что любая банка даст 100 процентов. Нет. Это ограниченный продукт. Надо сравнить предложения и заранее узнать кто вообще готов говорить о 100 процентах в вашем городе. :
- Пытаться купить вторую квартиру как инвестор через схему для первой квартиры. Большинство льгот и госгарантий работают только если это ваша первая основная недвижимость для проживания а не инвестиция под сдачу.
Что ещё может заинтересовать
- Как оформить вид на жительство через покупку недвижимости
- Налоги при покупке первой квартиры в Италии для резидентов и нерезидентов
- Как проверить техническое состояние квартиры перед покупкой
FAQ
- 1) Реально ли купить квартиру в Италии без аванса вообще
Да. Существуют продукты ипотеки на 100 процентов. Чаще всего они доступны молодым покупателям первой квартиры и семьям с определённым уровнем дохода через госгарантию Consap - 2) Если мне больше 36 лет это значит что 100 процентов закрыто
Не обязательно. Некоторые банки могут финансировать всю стоимость даже старше 36 лет если есть созаёмщик или поручитель и хорошая стабильная работа. Ставка обычно выше. - 3) Покрываются ли расходы нотариуса и агентства
Нет. Даже при ипотеке на 100 процентов банк финансирует только саму покупку недвижимости. Нотариус, налоги, услуги агентства и оценка идут из ваших денег. - 4) Могу ли я попросить 100 процентов но потом взять меньше
Да. Даже если продукт «до 100 процентов» вы можете запросить например 92 процента. Это нормально для банков. - 5) Кто устанавливает официальную стоимость квартиры для банка
Банк отправляет оценщика. По результату оценки считается коэффициент кредит к стоимости жилья. Это то что банк реально готов профинансировать. - 6) Могу ли я объединить ипотеку без аванса и экологическую скидку
Да. В Италии некоторые банки предлагают так называемую «зелёную ипотеку» если жильё энергоэффективное. Это может снизить ставку по сравнению с обычной 100 процентной ипотекой. :contentReference - 7) До какого года действует госгарантия на ипотеку для молодых
По состоянию на октябрь 2025 государственная гарантия по схеме первой недвижимости через фонд Consap продлена до 31 декабря 2027.
Нужна ипотека в Италии без аванса — поможем всё сделать правильно
LIVETOITALY — Недвижимость и Иммиграция в Италии помогает русскоязычным покупателям в Италии:
— подобрать квартиру под условия банка,
— проверить что вы проходите по госгарантии фонда Consap,
— собрать документы для ипотеки и предварительного одобрения,
— просчитать реальные ежемесячные платежи до подписания.
Напишите нам чтобы получить расчёт именно по вашей ситуации.
Источник: LIVETOITALY — Недвижимость и Иммиграция в Италии. Дополнительно использована актуальная информация о фонде госгарантий первой недвижимости (Consap) и предложениях банков Италии на осень 2025.
