Обновлено: 10 сентября 2026
В 2026 году старый налоговый бонус Prima Casa Under 36 уже не действует как общая льгота для новых сделок. Его налоговая часть закончилась, за исключением переходного режима для сделок, привязанных к preliminare, зарегистрированному до конца 2023 года. Для молодых покупателей сегодня главное направление поддержки - Fondo di Garanzia Prima Casa, которым управляет CONSAP.
Фонд действует до 31 декабря 2027 года. Для молодых покупателей до 36 лет при выполнении условий государственная гарантия может быть повышена до 80% капитальной части ипотечного кредита.
- Кратко
- Что осталось от Prima Casa Under 36 в 2026 году
- Налоговые льготы Under 36: что с ними произошло
- Как работает гарантия CONSAP
- Условия для молодых покупателей
- Как подать заявку на ипотеку с гарантией
- Что гарантия не гарантирует
- FAQ
Кратко
- Налоговые льготы Prima Casa Under 36 для новых обычных сделок больше не действуют.
- Переходный режим 2024 года касался покупателей, которые зарегистрировали preliminare до 31 декабря 2023 года и завершили сделку до 31 декабря 2024 года.
- В 2026 году основной инструмент для молодых покупателей - Fondo di Garanzia Prima Casa.
- Фонд продлён до 31 декабря 2027 года.
- Для under 36 при ISEE до 40 000 € и ипотеке свыше 80% цены объекта с учётом сопутствующих расходов гарантия может быть повышена до 80%.
- Максимальный размер ипотечного кредита, допускаемого фондом, - 250 000 €.
- Гарантия не означает автоматического одобрения ипотеки: банк всё равно проверяет доход, кредитоспособность и объект.
Что осталось от Prima Casa Under 36 в 2026 году
Термин «Bonus Prima Casa Under 36» часто используют как будто речь идёт об одной программе. На практике нужно разделять две разные меры:
| Мера | Статус в 2026 году |
|---|---|
| Специальные налоговые льготы Under 36 | Для новых сделок не действуют |
| Fondo di Garanzia Prima Casa | Действует и продлён до 31 декабря 2027 года |
Поэтому молодой покупатель в 2026 году обычно пользуется обычными правилами Prima Casa по налогам, если имеет на них право, а вопрос государственной поддержки ипотеки рассматривает отдельно через Fondo Prima Casa.
Налоговые льготы Under 36: что с ними произошло
Специальные налоговые льготы для покупателей младше 36 лет были введены Decreto Sostegni bis. Они включали освобождение от отдельных налогов при покупке и дополнительные преимущества для сделок с IVA и ипотечным финансированием.
Общий срок этой налоговой меры закончился 31 декабря 2023 года. В 2024 году действовал переходный режим для тех, кто успел подписать и зарегистрировать preliminare до 31 декабря 2023 года и заключил окончательный акт до 31 декабря 2024 года.
Для новой покупки в 2026 году нельзя рассчитывать на старое освобождение Under 36 только потому, что покупателю меньше 36 лет и ISEE ниже 40 000 €. Нужно применять обычные правила Prima Casa, если выполнены их условия.
Подробно по текущим налогам: Prima Casa в Италии: налоги при покупке.
Как работает Fondo di Garanzia Prima Casa
Фонд управляется CONSAP от имени Министерства экономики и финансов. Он не выдаёт деньги покупателю напрямую и не оплачивает часть квартиры. Государство предоставляет банку гарантию по части капитальной суммы ипотечного кредита.
Обычная гарантия фонда составляет 50% капитальной части кредита. Для некоторых приоритетных категорий, включая молодых людей, которые ещё не достигли 36 лет, при выполнении дополнительных условий гарантия может быть повышена.
Для under 36 повышенная гарантия до 80% применяется, если:
- заявитель относится к приоритетной категории under 36;
- ISEE не превышает 40 000 € в год;
- размер ипотечного кредита превышает 80% цены покупки объекта с учётом сопутствующих расходов;
- сам объект и кредит соответствуют требованиям фонда.
Максимальная сумма кредита в рамках фонда - 250 000 €.
Условия для молодых покупателей
Для доступа к фонду важно не смешивать условия обычной Prima Casa и условия ипотечной гарантии CONSAP. Это разные правовые механизмы.
- заявитель не должен уже владеть другой жилой недвижимостью, в том числе за границей, за исключением отдельных случаев наследования, предусмотренных правилами фонда;
- объект должен находиться в Италии и использоваться как abitazione principale;
- недвижимость не должна относиться к категориям A/1, A/8 и A/9;
- для категории under 36 возраст проверяется на момент подачи заявки на ипотеку;
- для повышенной гарантии under 36 нужен ISEE не выше 40 000 €;
- ипотека не может превышать 250 000 €.
С 3 августа 2026 года перечень категорий фонда был дополнительно расширен для некоторых лиц с тяжёлой постоянной инвалидностью и членов семей, где такой родственник проживает совместно не менее двух лет. Для молодых покупателей правила under 36 при этом сохранились.
Хотите понять, подходит ли вам Fondo Prima Casa?
Разберём возраст, ISEE, наличие другой недвижимости, бюджет объекта и структуру ипотеки до того, как вы начнёте подавать заявки в банки.
Как подать заявку на ипотеку с гарантией
- Проверьте, относитесь ли вы к одной из категорий, допущенных к фонду.
- Подготовьте ISEE и документы по доходу.
- Выберите банк или финансового посредника, участвующего в программе.
- Подберите объект, который соответствует требованиям фонда.
- Подайте заявление через банк по действующей форме CONSAP.
- Банк передаёт запрос в фонд и одновременно проводит собственный кредитный анализ.
- После одобрения банка и гарантии оформляется ипотека и сделка.
Заявка подаётся не напрямую в CONSAP, а через участвующий банк или финансового посредника.
Что государственная гарантия не гарантирует
- Не гарантирует одобрение ипотеки. Банк сохраняет право оценивать доход и кредитоспособность.
- Не означает ипотеку на 100% автоматически. Размер финансирования зависит от банка и профиля клиента.
- Не заменяет собственные средства на расходы сделки. Нотариус, налоги, агентство и другие расходы могут потребовать отдельного бюджета.
- Не отменяет проверку недвижимости. Банк и покупатель оценивают объект независимо от гарантии.
- Не означает льготную процентную ставку по умолчанию. Условия кредита зависят от банка и действующих ограничений программы.
Перед поиском квартиры полезно сначала понять свой кредитный предел. См.: pre-delibera ипотеки в Италии.
FAQ
Действует ли Bonus Prima Casa Under 36 в 2026 году?
Старые специальные налоговые льготы для новых сделок уже не действуют. Но Fondo di Garanzia Prima Casa продолжает работать и для категории under 36 продлён до 31 декабря 2027 года.
Какая гарантия доступна молодому покупателю?
При выполнении условий для приоритетной категории under 36 гарантия может быть повышена до 80% капитальной части кредита. Для этого, в частности, нужен ISEE до 40 000 € и кредит свыше 80% цены покупки с учётом сопутствующих расходов.
Можно ли иметь другую квартиру и пользоваться фондом?
По общему правилу заявитель не должен владеть другой жилой недвижимостью, в том числе за границей. Есть отдельное исключение для некоторых объектов, полученных по наследству и переданных бесплатно родителям или братьям/сёстрам.
Можно ли получить ипотеку на 100%?
Иногда банки предлагают финансирование с очень высоким LTV, но государственная гарантия не обязывает банк выдавать 100% стоимости объекта. Решение зависит от кредитной политики банка и финансового профиля заявителя.
Где подавать заявку?
Через банк или финансового посредника, участвующего в Fondo Prima Casa. Используется действующая форма CONSAP.
Планируете первую покупку с ипотекой в Италии?
Можно заранее проверить, какие льготы Prima Casa применимы по налогам и отдельно оценить возможность гарантии CONSAP по ипотеке.
