Если у вас 5 квартир под аренду в Италии вы уже предприниматель?
В Италии тысячи владельцев сдают жильё в краткосрочную аренду от уютных B&B до квартир в туристических зонах. Но знаете ли вы, что если у вас больше 4 объектов, налоговая может признать такую аренду полноценным бизнесом?
С 2025 года действуют новые требования, которые меняют способ подачи декларации. Если вы всё ещё используете упрощённую модель 730 возможно, пора пересмотреть подход. Разбираемся, что делать владельцам нескольких объектов краткосрочной аренды в Италии.
Как декларируют доход от B&B в Италии?
Многие владельцы Bed and Breakfast в Италии продолжают использовать модель 730 — форму налоговой декларации для физических лиц. Но всё зависит от того, кто получает доход и в каком объёме:
- 🏠 Если вы собственник или имеете право пользования (например, узуфрукт) — доход считается фондовым и указывается в разделе B формы 730.
- 🔄 Если вы арендуете и субарендуете (или используете жильё по договору comodato — безвозмездного пользования) — это уже разный доход и указывается в разделе D.
📌 Важно: если у вас до 4 объектов, вы можете оставаться в статусе частного арендодателя. Но как только вы сдаёте 5 и более — всё меняется.
Когда аренда становится бизнесом?
По статье 2082 Гражданского кодекса Италии, если у физлица более 4 объектов краткосрочной аренды — такая деятельность признаётся предпринимательской.
Что это означает?
- Вам может быть автоматически присвоен статус предпринимателя даже без регистрации Partita IVA.
- Налоговая сочтёт, что вы ведёте организованную хозяйственную деятельность, подлежащую другим правилам.
- Использование модели 730 становится недопустимым — вы обязаны перейти на модель Redditi PF (Persone Fisiche).
💡 Даже если вы сдаёте квартиры не ежедневно и не ведёте рекламу — формально вы уже попадаете под режим бизнеса.
Налоговые последствия для владельцев
Если вы сдаёте несколько объектов как B&B в Италии или аналогичные квартиры по краткосрочной аренде, и превышаете лимит в 4 единицы, вас ждут такие обязательства:
| Обязанность | До 4 объектов (частная аренда) | 5 и более объектов (как бизнес) |
|---|---|---|
| Модель декларации | 730 | Redditi PF |
| Нужна ли Partita IVA (НДС-код) | Нет | Да (обязательна) |
| Налоговый режим | Cedolare Secca / IRPEF | IVA (если есть услуги) + IRPEF |
| Бухгалтерия | Простая | Обязательная, с регистром доходов |
| Риски проверок | Низкие | Высокие (как для предпринимателей) |
Как видите, переход в категорию предпринимателя влечёт не только смену формы отчётности, но и другие фискальные последствия.
Как не допустить ошибок в декларации
Ошибки в налоговой отчётности могут дорого обойтись. Вот что нужно делать, чтобы всё было корректно:
✅ Точно считайте количество объектов, сдаваемых краткосрочно каждый год.
✅ Убедитесь, что вы относитесь к нужной категории: владелец или субарендатор.
✅ Если объектов больше 4 — консультируйтесь с бухгалтером и переходите на модель Redditi PF.
✅ Изучайте официальные источники: сайт Agenzia delle Entrate и портал FiscoOggi.it.
⚠️ Никогда не откладывайте переход на нужную форму декларации штрафы за несоответствие доходов и модели высокие.
Частые ошибки и налоговые риски
📌 Переходный вопрос: Какие типичные ошибки делают владельцы квартир в Италии при сдаче в краткосрочную аренду?
Вот наиболее распространённые промахи, которые могут привести к серьёзным последствиям:
- Продолжают подавать декларацию через 730, даже если у них 5 и более объектов.
- Не считают количество заключённых договоров (особенно при использовании Airbnb, Booking).
- Не отслеживают принадлежность квартиры (субаренда, совместное владение, comodatо).
- Не консультируются с коммерсантом — особенно при смене модели налогообложения.
- Не оформляют partita IVA, даже если по факту обязаны.
- Используют чужие документы или оформляют договоры через третьих лиц, что может трактоваться как попытка ухода от налогов.
❗ Важно: даже если квартира одна, но в ней предоставляются услуги как в гостинице — риски перехода в предпринимательскую деятельность высоки.
Что делать, если у вас уже 5 квартир?
📌 Переходный вопрос: Можно ли «разделить» имущество между родственниками, чтобы не считалось бизнесом?
Некоторые арендодатели пытаются избежать налоговых последствий, оформляя квартиры на членов семьи. Однако это не всегда спасает — налоговая может оценить реальную хозяйственную деятельность и всё равно квалифицировать её как предпринимательскую.
✅ Что можно сделать:
- 📍 Обратитесь к русскоязычному коммерсанту — лучше заранее, чем после штрафа.
- 📍 Оформите наследственные или дарственные договора грамотно — с учётом налоговых последствий.
- 📍 В случае регулярного дохода — откройте partita IVA и сдавайте жильё официально, как туристическую или гостиничную структуру.
💡 Иногда выгоднее сразу перейти в предпринимательский режим особенно если у вас есть помощники, сайт, реклама, и стабильный поток туристов.
Что ещё может заинтересовать
- Как открыть partita IVA для аренды в Италии
- Какие налоги платит арендодатель в Италии в 2025 году
- Чем отличается краткосрочная и туристическая аренда?
- Пошаговая инструкция по сдаче жилья через Booking или Airbnb
- Как выбрать коммерсанта для аренды в Италии
Заключение
Если вы русскоязычный арендодатель в Италии, и у вас уже 5 квартир или больше, не рискуйте штрафами и проверками.
📩 Обратитесь к русскоязычным специалистам LiveTOitaly мы подскажем, как правильно задекларировать доходы, стоит ли открывать partita IVA, и как легально сдавать квартиры даже через B&B в Турине.
Свяжитесь с нами через WhatsApp или через форму на сайте.
FAQ
1. Сколько объектов можно сдавать в краткосрочную аренду в Италии без открытия бизнеса?
До 4 квартир в год. При превышении деятельность считается предпринимательской.
2. Надо ли открывать Partita IVA, если сдаю 5 объектов как B&B в Италии?
Да, при сдаче 5 и более объектов краткосрочно требуется открытие НДС-кода (Partita IVA).
3. Можно ли использовать форму 730 при сдаче квартир краткосрочно?
Да, но только если вы не превышаете 4 объекта и не ведёте предпринимательскую деятельность.
4. Чем отличается доход от аренды у владельца и у субарендатора?
У владельца — это доход от собственности (reddito fondiario), у субарендатора прочий доход (reddito diverso).
5. Что будет, если сдавать много объектов, но не открыть бизнес?
Налоговая может признать деятельность предпринимательской и наложить штрафы за неправильную декларацию.
6. Нужно ли платить НДС при сдаче жилья туристам?
Как правило, нет. Но если предоставляются допуслуги (уборка, питание), может применяться режим с НДС.
7. Какой налоговый режим лучше выбрать для краткосрочной аренды?
Для частных арендодателей часто выгоден Cedolare Secca (единый налог 21%), но при предпринимательском статусе он недоступен.
