Введение
Жизнь в многоквартирном доме в Италии это постоянный баланс между личными интересами жильцов и решениями, принимаемыми администрацией. Часто возникает вопрос: может ли администратор кондоминиума (condominio) назначить инженера, юриста или геометра без предварительного решения собрания жильцов? Ответ зависит от того, идёт ли речь об обычных расходах или о значительных, внеплановых работах.
Права и полномочия администратора
Согласно статье 1130 Гражданского кодекса Италии (articolo 1130 Codice Civile), администратор имеет право самостоятельно действовать в рамках обычного управления домом. К этой категории относятся:
- регулярное обслуживание общих зон (лифты, отопление, уборка);
- сбор платежей и оплата коммунальных услуг;
- вызов специалистов для мелких ремонтных работ;
- контроль соблюдения правил кондоминиума (regolamento condominiale).
Во всех этих случаях администратор может действовать без собрания жильцов, если стоимость и характер работ не выходят за рамки обычных расходов.
Когда необходимо решение жильцов
Для работ, выходящих за рамки повседневных, требуется согласие собрания. Это касается:
- реконструкций, капитальных ремонтов, утепления фасада;
- установки видеонаблюдения или солнечных панелей;
- нанятия юриста для судебных дел;
- назначения инженеров для технической экспертизы (perizia tecnica).
Такие решения относятся к внеочередным расходам (spese straordinarie), и их должен утвердить совет жильцов большинством голосов.
Стоимость услуг и финансовые риски
Если администратор заказывает дорогостоящие услуги без согласия жильцов, то по закону он несёт личную ответственность за эти расходы. В этом случае:
- счёт остаётся на нём, а не на кондоминиуме;
- поставщик услуг (например, инженер или адвокат) не имеет права требовать оплату от жильцов;
- возможен судебный спор между администратором и исполнителем.
Чтобы избежать конфликтов, рекомендуется фиксировать стоимость и цель работ протоколом и при необходимости вынести вопрос на ближайшее собрание жильцов.
Ответственность и права жильцов
Жильцы имеют право запросить копии всех актов и договоров, подписанных администратором. Если администратор нарушает свои полномочия — например, нанимает подрядчиков без одобрения собрания — жильцы могут:
- требовать отчёт через официальное письмо (PEC – certificata posta elettronica);
- вынести вопрос на голосование о снятии администратора;
- потребовать компенсацию убытков через суд.
Таблица: Полномочия администратора — когда нужно собрание жильцов
| Тип работ | Можно без собрания | Требуется одобрение жильцов |
|---|---|---|
| Мелкий ремонт (замена ламп, починка лифта) | ✅ Да | ❌ Нет |
| Аварийные работы (течи, короткое замыкание) | ✅ Да, с уведомлением жильцов | ❌ Нет |
| Капитальный ремонт фасада или крыши | ❌ Нет | ✅ Да |
| Юридические услуги (адвокат, суд) | ❌ Нет | ✅ Да |
| Плановое обслуживание лифта | ✅ Да | ❌ Нет |
Что ещё может заинтересовать
FAQ: Администратор кондоминиума в Италии
1. Может ли администратор нанять инженера без собрания жильцов?
Да, если речь идёт о мелком ремонте или техническом осмотре в рамках обычного управления.
2. Что считается внеочередными расходами?
Капитальные ремонты, реставрации, судебные иски — всё, что выходит за пределы повседневного обслуживания.
3. Кто оплачивает услуги, если не было решения жильцов?
В таком случае расходы ложатся лично на администратора.
4. Можно ли оспорить действия администратора?
Да, жильцы могут потребовать отчёт и инициировать его замену.
5. Кто утверждает смету больших ремонтов?
Собрание жильцов большинством голосов.
6. Может ли администратор действовать без одобрения в экстренной ситуации?
Да, если угроза безопасности требует немедленных мер.
7. Что делать, если администратор злоупотребляет полномочиями?
Обратиться к жильцам для переизбрания и, при необходимости, подать жалобу в суд.
Статья подготовлена редакцией LIVETOITALY — Недвижимость и иммиграция в Италии
