Обновлено: 28 сентября 2026 года
Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру в Италии? Сравнивать только цену квадратного метра недостаточно. Намного интереснее другой показатель: сколько полных годовых зарплат стоит типичная квартира в каждом крупном городе.
По последнему сопоставимому исследованию Gruppo Tecnocasa, для покупки квартиры площадью 85 м² на вторичном рынке крупных городов Италии требуется в среднем 6,8 годовых зарплаты. Но между городами разрыв огромный: Милан требует 12,9 annualità, Рим 9,2, Турин 5,0, а Генуя и Палермо находятся около 3,5.
При этом показатель нельзя понимать буквально как «через пять лет накоплю на квартиру». Это индекс доступности жилья, который помогает сравнивать города между собой. Ниже покажем методику, динамику последних лет, ситуацию в 2026 году и наш сценарный прогноз на 2027.
- Сколько зарплат стоит квартира в городах Италии
- Что на самом деле означает показатель annualità
- Как изменилась доступность жилья с 2023 года
- Почему Милан настолько дорог относительно зарплат
- Турин: пять зарплат против почти тринадцати в Милане
- Что происходит в 2026 году
- Прогноз LiveToItaly на 2027 год
- Калькулятор: сколько ваших годовых доходов стоит квартира
- Как использовать этот показатель при покупке
- FAQ
Сколько годовых зарплат нужно для покупки квартиры в Италии
Последнее сопоставимое исследование Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa относится к первой половине 2025 года.
| Город | Годовых зарплат | Изменение к 2024 |
|---|---|---|
| Милан | 12,9 | +0,4 |
| Рим | 9,2 | +0,2 |
| Флоренция | 9,1 | +0,3 |
| Болонья | 7,6 | +0,1 |
| Неаполь | 7,1 | +0,1 |
| Бари | 5,2 | +0,5 |
| Верона | 5,1 | +0,3 |
| Турин | 5,0 | +0,3 |
| Генуя | 3,5 | +0,2 |
| Палермо | 3,4 | +0,1 |
| Среднее крупных городов | 6,8 | +0,3 |
Главный результат не только в том, что Милан почти в четыре раза тяжелее Палермо по этому показателю. За один год количество annualità выросло во всех городах исследования.
То есть в 2025 году жильё в крупнейших городах в среднем стало менее доступным относительно зарплаты.
Что означает «12,9 годовых зарплат»
Это не срок ипотеки и не количество лет, через которое средний житель Милана действительно сможет купить квартиру.
Методика Tecnocasa сравнивает:
- стоимость среднего объекта площадью 85 м²;
- именно существующее жильё, а не новостройки;
- цены, собранные сетью Tecnocasa в крупных городах;
- расчётную годовую заработную плату работника;
- условное предположение, что весь годовой доход направляется исключительно на покупку жилья.
Поэтому 5 annualità в Турине не означают, что человек с обычной зарплатой может перестать тратить деньги на жизнь и через пять лет купить квартиру.
Это индекс, который отвечает на другой вопрос:
Насколько дорого стоит типичное жильё в одном городе относительно местного уровня заработной платы по сравнению с другими крупными городами?
Сам показатель не учитывает непосредственно первоначальный взнос, проценты по mutuo, налоги, нотариуса, возможную комиссию, ремонт, мебель и обычные расходы семьи.
Как изменилась доступность жилья: 2023, 2024 и 2025
Особенно интересно смотреть не один рейтинг, а динамику одинаковой методики.
| Город | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Милан | 13,4 | 12,5 | 12,9 |
| Рим | 9,5 | 9,0 | 9,2 |
| Флоренция | 9,2 | 8,8 | 9,1 |
| Болонья | 8,3 | 7,5 | 7,6 |
| Неаполь | 7,5 | 7,0 | 7,1 |
| Бари | 5,6 | 4,7 | 5,2 |
| Верона | 5,4 | 4,8 | 5,1 |
| Турин | 5,2 | 4,7 | 5,0 |
| Генуя | 3,5 | 3,3 | 3,5 |
| Палермо | 3,6 | 3,3 | 3,4 |
| Среднее | 7,1 | 6,5 | 6,8 |
В 2024 году доступность жилья относительно зарплат заметно улучшилась: средний показатель снизился с 7,1 до 6,5 annualità.
В 2025 часть этого улучшения была потеряна. Среднее снова поднялось до 6,8, а количество необходимых зарплат увеличилось во всех десяти городах.
Это хороший пример того, почему нельзя оценивать доступность жилья только по движению цен. Если зарплаты растут быстрее недвижимости, affordability может улучшиться даже при росте стоимости квартир. Если жильё дорожает быстрее заработков, происходит обратное.
Сегодня дорого, но рекорд был ещё в 2007 году
Есть интересный исторический парадокс. Несмотря на постоянные разговоры о недоступности современного жилья, среднее соотношение стоимости квартиры и зарплаты в крупнейших городах в 2007 году было значительно хуже.
| Город | 2007 | 2025 |
|---|---|---|
| Рим | 14,8 | 9,2 |
| Милан | 14,0 | 12,9 |
| Флоренция | 12,5 | 9,1 |
| Турин | 8,1 | 5,0 |
| Генуя | 7,7 | 3,5 |
| Палермо | 6,9 | 3,4 |
| Среднее крупных городов | 10,2 | 6,8 |
Но за эти годы изменилась география дорогого жилья. В 2007 году самым тяжёлым рынком относительно зарплаты был Рим. В 2019 году Милан вышел вперёд и с тех пор остаётся городом с самым высоким показателем annualità среди крупных городов исследования.
Милан: почти 13 годовых зарплат на стандартную квартиру
Милан остаётся отдельной категорией итальянского рынка. В первой половине 2025 года показатель достиг 12,9 annualità против 12,5 годом ранее.
Это не означает, что все квартиры Милана стоят одинаково дорого. Внутри города существует огромная разница между районами, состоянием жилья, новыми проектами и старым фондом.
Но с точки зрения соотношения типичной цены и зарплаты Милан остаётся значительно тяжелее для покупателя, чем остальные крупные рынки страны.
Подробнее: недвижимость в Милане.
Рим и Флоренция: больше девяти годовых зарплат
Рим находится на втором месте с показателем 9,2 annualità, Флоренция практически рядом с ним: 9,1.
Разница с Миланом остаётся большой, но и здесь стандартная квартира требует суммы, сопоставимой более чем с девятью полными годовыми заработками по методике исследования.
Это ещё раз показывает, почему сравнение только цены квадратного метра не даёт полной картины. Доходы жителей и стоимость жилья должны анализироваться вместе.
Турин: пять зарплат против почти тринадцати в Милане
Для Турина показатель в первой половине 2025 года составляет 5,0 годовых зарплат.
Годом ранее было 4,7, поэтому доступность несколько ухудшилась. Но разница с Миланом всё равно огромна: 5,0 против 12,9 annualità.
Именно эта разница объясняет часть интереса к Турину со стороны покупателей, которые хотят жить или инвестировать на Севере Италии, но не готовы входить в ценовой уровень Милана.
Однако цифра 5,0 не означает, что любая квартира в Турине является дешёвой или выгодной. Внутри города стоимость резко меняется в зависимости от quartiere, микрорайона, дома, этажа, лифта, ремонта, энергетического класса и транспортной доступности.
Поэтому для конкретной покупки используйте раздел о недвижимости Турина и отдельный раздел о ценах в Турине.
Хотите понять, что реально можно купить за ваш бюджет?
Если рассматриваете Турин или Пьемонт, можно начать не с сотен объявлений, а с бюджета, цели покупки, желательной площади и районов. Так сразу становится понятно, какие варианты действительно соответствуют вашей задаче.
Генуя и Палермо: около трёх с половиной зарплат
На другом конце таблицы находятся Палермо с 3,4 annualità и Генуя с 3,5.
Это означает более низкий порог входа относительно используемого Tecnocasa показателя дохода. Но меньшая стоимость не отвечает автоматически на вопросы о ликвидности, аренде, состоянии дома, перспективах района или инвестиционной доходности.
Affordability показывает, насколько тяжело купить жильё относительно зарплаты. Он не является рейтингом лучших городов для инвестиций.
А где данные за 2026 год?
На дату обновления этой страницы, 28 сентября 2026 года, новое сопоставимое исследование Tecnocasa annualità di stipendio за первую половину 2026 года ещё не опубликовано.
Мы сознательно не пересчитываем показатель самостоятельно из других источников и не выдаём полученную цифру за данные Tecnocasa. Историческая таблица должна оставаться сопоставимой по одной методике.
Но рынок уже даёт важный контекст. По данным ISTAT, во втором квартале 2026 года цены на жильё в Италии были на 4,0% выше, чем годом ранее. В Турине годовой рост достиг 8,5%, в Риме 6,4%, в Милане 2,4%.
Это не позволяет автоматически пересчитать количество годовых зарплат. Для affordability нужно одновременно знать, как изменились и цены, и сопоставимый показатель заработной платы.
Как только появится новый выпуск исследования с той же методикой, таблица на этой странице будет дополнена отдельной колонкой 2026.
Прогноз LiveToItaly: что будет с доступностью жилья в 2027 году
Этот раздел является аналитическим сценарием LiveToItaly, а не официальным прогнозом ISTAT, Tecnocasa или Banca d’Italia.
На осень 2026 года мы не видим оснований ни для прогноза общенационального обвала цен, ни для нового одинакового ценового бума по всей Италии.
Наш базовый сценарий на 2027 год: номинальные цены на жильё по стране могут прибавить примерно 2-4%, но различия между городами и отдельными сегментами останутся намного важнее средней цифры.
Почему мы не ожидаем резкого падения
Banca d’Italia во втором квартале 2026 года фиксировала продолжающееся сокращение предложения жилья. Скидки от первоначально заявленной цены и сроки продажи оставались около исторически низких уровней.
Ограниченное предложение поддерживает стоимость качественных объектов даже при относительно спокойном спросе.
Почему мы не ждём нового общего бума
Экономика Италии остаётся слаборастущей. Макроэкономические проекции Banca d’Italia предполагают рост ВВП около 0,4% в 2027 году и инфляцию около 2%.
При такой экономике покупательская способность не получает импульса, достаточного для бесконечного ускорения стоимости жилья по всей стране.
Квартира вряд ли станет резко доступнее относительно зарплаты
Для заметного снижения количества annualità доходы должны расти быстрее стоимости недвижимости либо цены должны существенно снизиться.
Наш базовый сценарий предполагает, что в крупных городах Италии доступность в 2027 году останется около нынешних уровней или немного ухудшится.
Милан сохранит большой разрыв
При текущих 12,9 annualità Милану потребовалось бы очень серьёзное изменение соотношения зарплат и цен, чтобы быстро приблизиться к уровню остальных крупных городов.
Поэтому мы ожидаем, что Милан и в 2027 году останется отдельной категорией с точки зрения нагрузки цены жилья на заработок покупателя.
Для Турина риск обратный: его преимущество может постепенно сокращаться
Сегодня Турин намного доступнее Милана: 5,0 против 12,9 annualità по последнему сопоставимому исследованию.
Но сильная динамика цен в 2026 году показывает, что если стоимость жилья будет продолжать расти быстрее местных доходов, количество annualità в Турине тоже может увеличиваться.
Мы не переносим рост цен одного квартала механически на весь 2027 год. Скорее речь идёт о постепенном сокращении одного из главных преимуществ Турина: относительно низкого входного бюджета по сравнению с крупнейшими рынками Севера Италии.
Разница между хорошим и проблемным объектом станет ещё важнее
Наш основной прогноз на 2027 касается не столько средней цены страны, сколько расслоения внутри рынка.
Квартира с хорошей локацией, лифтом, нормальной планировкой, приемлемыми condominio, хорошим энергетическим классом и без необходимости немедленного крупного ремонта будет конкурировать в другом сегменте, чем формально дешёвый объект с техническими и кондоминиальными проблемами.
Базовый прогноз LiveToItaly на 2027: умеренный рост средних цен, отсутствие общего обвала и всё более сильная зависимость результата от конкретного города, микрорайона, дома и качества объекта.
Калькулятор: сколько ваших годовых доходов стоит квартира
Можно сделать простой персональный расчёт. Он не повторяет методику Tecnocasa и не является расчётом одобрения ипотеки. Его задача: показать соотношение цены выбранной квартиры и дохода вашей семьи.
Например, квартира за 180 000 евро при чистом семейном доходе 3 000 евро в месяц стоит ровно 5 годовых чистых доходов семьи.
Но для реальной покупки этого расчёта недостаточно. Если из 180 000 евро у семьи есть только 30 000 собственных средств, ключевым становится уже вопрос финансирования оставшихся 150 000 евро и дополнительных расходов сделки.
Как использовать показатель зарплат при реальной покупке
Не выбирайте город только по минимальному количеству annualità
Низкий показатель говорит о доступности цены относительно дохода, но ничего не гарантирует в отношении работы, аренды, ликвидности, качества районов или будущего спроса.
Сначала определите полный бюджет
Цена объявления является только частью затрат. Покупателю нужны деньги на налоги, нотариуса, возможные технические проверки, оформление, ремонт и другие расходы.
Отдельно смотрите: налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Италии.
Сравнивайте квартиру с доходом семьи, а не только с зарплатой одного человека
При реальной покупке значение имеет совокупный финансовый профиль семьи: стабильность дохода, собственные средства, существующие кредиты и возможность обслуживать mutuo.
Не смешивайте affordability и инвестиционную доходность
Город, где для покупки требуется мало годовых зарплат, не обязательно даёт лучшую аренду или рост стоимости. Это разные показатели и анализировать их нужно отдельно.
Для конкретного объекта общегородская цифра уже недостаточна
После выбора квартиры гораздо важнее микрорайон, дом, состояние объекта, этаж, лифт, планировка, condominio, ремонт и реальная цена сопоставимых вариантов.
Уже нашли конкретную квартиру?
Среднее количество зарплат по городу не покажет, адекватна ли цена именно этого объекта. Можно отдельно посмотреть район, дом, состояние квартиры, дополнительные расходы и альтернативы до того, как вы примете финансовое решение.
FAQ
Сколько годовых зарплат нужно для покупки квартиры в Италии?
По последнему сопоставимому исследованию Tecnocasa, в первой половине 2025 года среднее значение по крупным городам составляло 6,8 годовых зарплаты. Разница между отдельными городами очень большая.
Сколько зарплат стоит квартира в Милане?
По методике Tecnocasa показатель Милана составляет 12,9 annualità. Это самый высокий результат среди крупных городов в исследовании за первую половину 2025 года.
Сколько зарплат требуется на квартиру в Турине?
Для Турина показатель составляет 5,0 annualità против 4,7 годом ранее. Это значительно ниже Милана, Рима и Флоренции, но в 2025 году доступность несколько ухудшилась.
Почему 5 годовых зарплат не означают, что квартиру можно купить за пять лет?
Методика условно предполагает, что весь расчётный годовой заработок направляется на покупку жилья. В реальной жизни человек оплачивает обычные расходы, налоги, ипотеку, нотариуса, ремонт и другие затраты, поэтому показатель используется прежде всего для сравнения городов.
Есть ли уже показатель за 2026 год?
На дату обновления страницы сопоставимый выпуск Tecnocasa за первую половину 2026 года ещё не опубликован. Мы не подменяем его самостоятельным расчётом по другой методике. После выхода новых данных таблица будет обновлена.
Станет ли жильё в Италии доступнее в 2027 году?
Наш базовый сценарий не предполагает резкого улучшения affordability. Если цены будут расти примерно на 2-4%, а доходы не будут увеличиваться быстрее, количество годовых зарплат в крупных городах останется около нынешних уровней или немного вырастет.
Можно ли по количеству зарплат определить лучший город для покупки?
Нет. Это показатель доступности, а не инвестиционный рейтинг. Для выбора города нужно дополнительно учитывать цель покупки, рынок аренды, работу, ликвидность, состояние жилого фонда, налоги и особенности конкретного района.
