Рынок жилой аренды в Италии завершает 2024 год, демонстрируя рост арендных плат на 10% и увеличение предложения, которое снова опережает спрос. В отчете Immobiliare.it Insights представлены все данные по ценам, спросу, предложению и доступности арендного жилья в Италии за четвертый квартал 2024 года, а также прогнозы на 2025 год.
Рынок жилой аренды в Италии: рост арендных плат и увеличение предложения в четвертом квартале 2024 года
Национальное резюме
В четвертом квартале 2024 года рынок жилой аренды в Италии демонстрирует противоположную тенденцию по сравнению с продажами недвижимости. Предложение увеличилось на 16%, что превышает рост спроса на 9%. Цены на аренду выросли на 10%, аналогично показателям предыдущих двух кварталов. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры (bilocale) выросла с примерно 785 евро в месяц до почти 860 евро, увеличившись на 75 евро в абсолютных значениях. Наблюдаются незначительные повышения времени, необходимого для заключения договора аренды (time-to-rent), а также небольшой рост доли объявлений с пониженной ценой.
Ключевые показатели для Италии за Q4-2024
| Показатель | Изменение YoY |
|---|---|
| Ежемесячная арендная плата | +9,7% |
| Предложение | +16,1% |
| Спрос | +9,4% |
| Время до аренды (Time to Rent) | +15,7% |
| Доступность | -4,5% |
Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it и Министерство финансов. Создано с помощью Datawrapper.
Восстановление предложения
Рынок аренды жилья в Италии начинает изменяться: предложение вновь растет после многолетнего сокращения, несмотря на продолжающийся рост спроса. Единственными периодами замедления были пандемический период и вторая половина 2023 года. Увеличение предложения снижает разрыв между спросом и предложением, чему способствует снижение процентных ставок, что сделало покупку недвижимости более выгодной по сравнению с предыдущим периодом.
Таким образом, рынок аренды жилья начинает становиться более благоприятным для потенциальных арендаторов после длительного периода, когда высокий рост спроса и постоянное сокращение предложения приводили к увеличению арендных плат.
Несмотря на значительное сокращение предложения традиционного арендного жилья за последние пять лет (-53% по сравнению с 2019 годом), темпы роста предложения начали увеличиваться с середины 2022 года, достигнув положительных значений начиная со второго квартала текущего года и увеличившись до двузначных темпов по сравнению с 2023 годом — ранее такие показатели не наблюдались за последние пять лет (за исключением пандемического периода, когда рост предложения был обусловлен накоплением неарендованных объектов). В то же время темпы роста спроса на аренду жилья оставались положительными, за исключением пандемического периода и второй половины 2023 года.
В результате динамики (постоянное сокращение предложения и рост спроса) разрыв между спросом и предложением увеличивался, что вызывало резкий рост арендных плат. В последние кварталы наблюдается изменение этой тенденции: разрыв между спросом и предложением начинает сокращаться, чему способствуют снижение процентных ставок (что делает покупку более дорогой) и увеличение арендной платы, что побуждает больше людей выбирать покупку жилья.
Доступность
Несмотря на положительные сигналы для арендаторов, последние повышения арендных плат снизили доступность жилья: одинокий человек (single) в Италии может позволить себе только 13% доступных объектов, а пара (coppie) — 55%. Эти показатели снизились по сравнению с прошлым годом: на 4 процентных пункта для одиноких и на 6 пунктов для пар, с значительными различиями в зависимости от географического региона.
Несмотря на то, что показатели свидетельствуют о том, что рынок аренды начинает благоприятствовать ищущим жилье, последние повышения затрат оказали влияние на уровни доступности, которые для одинокого человека остаются низкими и снижаются по сравнению с прошлым годом: в среднем итальянец со средним доходом может позволить себе арендовать лишь около 13% доступных объектов. Ситуация улучшается для пар, которые могут позволить себе арендовать 55% объектов, что на 4 пункта больше, чем в прошлом году. Эти проценты варьируются в зависимости от географического региона, что будет рассмотрено далее.
Географические регионы
Северо-Западный регион (Nord Ovest) показывает наибольший рост арендных плат (+11% по сравнению с прошлым годом). Наименьший рост наблюдается на островах (+6%). Доступность на рынке аренды ухудшается во всех регионах, особенно на Северо-Западе, тогда как на островах остается стабильной.
На уровне географических регионов Северо-Запад продолжает демонстрировать наибольший ежегодный рост средней арендной платы: +11% по сравнению с прошлым годом, достигнув в среднем 16,3 евро за квадратный метр, в то время как на островах рост составляет всего +6%, до 8,2 евро за квадратный метр. Таким образом, Северо-Запад остается лидером по росту арендных плат, а острова занимают последнее место.
Таблица: Ежегодные изменения спроса, предложения и средней арендной платы по географическим регионам
| Регион | Спрос (%) | Предложение (%) | Арендная плата (€ / кв.м) |
|---|---|---|---|
| Центр | +7,4% | -0,7% | +8,5% |
| Острова | +21,2% | +20,8% | +6,1% |
| Северо-Восток | +10,1% | +31,3% | +9,2% |
| Северо-Запад | +8,8% | +17,4% | +11,3% |
| Юг | +13,1% | +20,5% | +9,4% |
Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it. Создано с помощью Datawrapper.
Увеличение предложения недвижимости значительно замедлило конкуренцию среди арендаторов, особенно в Северо-Западном регионе, где доступность для одиноких людей и пар улучшилась благодаря росту предложения.
Крупные города
Средняя арендная плата увеличивается во всех 12 проанализированных городах, с наибольшим ростом в Венеции (+17%), за ней следуют Бари (+14%) и Генуя (+13%). Бари достигает Турина с арендной платой 12,1 евро за квадратный метр. Милан демонстрирует стабильность, оставаясь самым дорогим городом с 22,7 евро за квадратный метр.
Рим, Турин и Катания
В Риме конкуренция среди арендаторов возрастает на 9%, а предложение уменьшается на 9%. Это приводит к высокому уровню конверсии, который является одним из самых высоких среди анализируемых городов. Такая динамика может быть связана с эффектом юбилея в столице: многие владельцы решили сдавать свои квартиры в краткосрочную аренду, ожидая значительного наплыва людей и, соответственно, роста цен и доходов от туристических аренд.
В Турине и Катании давление спроса также увеличилось: в Турине спрос вырос на 16%, а предложение — на 10%; в Катании спрос увеличился на 15%, а предложение — на 3%. В Турине высокий рост спроса привел к значительному увеличению арендных плат (+36% за 5 лет), уступая только Бар
Таблица: Доступность аренды для одиноких и пар в основных городах за Q4-2024
| Город | Доступно для одиноких (%) | Доступно для пар (%) |
|---|---|---|
| Италия | 13% | 55% |
| Турин | 27% | 77% |
| Генуя | 14% | 70% |
| Катания | 12% | 67% |
| Палермо | 8% | 75% |
| Неаполь | 6% | 42% |
| Рим | 4% | 44% |
| Верона | 4% | 57% |
| Бари | 4% | 51% |
| Милан | 2% | 47% |
| Венеция | 2% | 42% |
| Болонья | 1% | 42% |
| Флоренция | 1% | 23% |
Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it. Создано с помощью Datawrapper.
Прогнозы Immobiliare.it Insights
По прогнозам Immobiliare.it Insights, в ближайшие 12 месяцев средняя арендная плата по стране вырастет на 10%, однако ни один из крупнейших 12 городов Италии не достигнет этого уровня роста. Ожидается, что в следующих 12 месяцах средняя арендная плата по стране увеличится примерно на 10%, подтверждая уже наблюдаемый тренд. Венеция станет единственным из 12 крупных городов, где средняя арендная плата снизится на 1,3%.
Таблица: Прогноз арендных плат по основным городам на Q4-2025
| Город | €/кв.м Q4-2024 | €/кв.м Q4-2025 | Изменение YoY |
|---|---|---|---|
| Италия | 13,8 | 15,2 | +9,8% |
| Верона | 11,9 | 12,4 | +4,2% |
| Венеция | 14,6 | 14,4 | -1,3% |
| Турин | 12,1 | 12,7 | +5,0% |
| Рим | 17,0 | 17,4 | +2,5% |
| Палермо | 8,9 | 9,5 | +6,7% |
| Неаполь | 14,7 | 15,2 | +3,5% |
| Милан | 22,7 | 23,7 | +4,4% |
| Генуя | 9,6 | 9,8 | +2,0% |
| Флоренция | 21,8 | 22,9 | +4,8% |
| Катания | 9,3 | 9,7 | +4,4% |
| Болонья | 17,0 | 17,7 | +3,9% |
| Бари | 12,1 | 12,3 | +1,9% |
Таблица: Обработка данных Immobiliare.it Insights. Источник: Immobiliare.it. Создано с помощью Datawrapper.
Заключение
Рынок жилой аренды в Италии демонстрирует устойчивый рост арендных плат и увеличение предложения, которое вновь опережает спрос. Эти тенденции приводят к некоторому снижению давления спроса и улучшению доступности жилья для арендаторов. Однако, несмотря на положительные изменения, доступность остается низкой, особенно для одиноких людей, что подчеркивает необходимость дальнейших мер для повышения доступности арендного жилья.
Итоги:
- Рост арендных плат на 10% в четвертом квартале 2024 года.
- Увеличение предложения на 16%, что превышает рост спроса на 9%.
- Снижение доступности жилья для одиноких людей и пар.
- Различия в динамике по географическим регионам и крупным городам.
- Прогнозы на 2025 год предполагают дальнейший рост арендных плат, за исключением Венеции.
Для получения дополнительной информации и консультаций по вопросам аренды жилья в Италии вы можете обратиться к LiveTOitaly или посетить их официальный сайт.
Глоссарий
- Средняя арендная плата (canone unitario medio): средняя стоимость аренды за квадратный метр, рассчитанная как среднее значение по объявлениям об аренде.
- Спрос (domanda): общее количество обращений по объявлениям об аренде.
- Коэффициент конверсии (tasso di conversione): количество обращений, сгенерированных на 100 просмотров объявления.
- Давление спроса (pressione di domanda): зависит от среднего количества обращений на одно объявление (рассчитывается только для объявлений, получивших хотя бы одно обращение), процент обращенных объявлений от общего числа и коэффициента конверсии.
- Предложение (offerta): количество объявлений об аренде.
- Время до аренды (time-to-rent): среднее время, в течение которого объявления остаются активными и выводятся из портала, выраженное в месяцах.
- Доступность (accessibilità): процент объявлений об аренде, которые различные сценарии дохода позволяют арендовать, выделяя 30% чистого ежемесячного дохода на оплату арендной платы. Рассматриваются сценарии для одного человека со средним доходом работающего по найму и для пары работающих по найму с доходом 1,8 раза выше среднего (источник: Министерство финансов Италии с переработкой данных Immobiliare.it Insights).
- Индекс усвоения (indice di assorbimento): разница между количеством выходящих и входящих объявлений за рассматриваемый период по отношению к количеству выходящих объявлений.
LiveToItaly
Если вы рассматриваете возможность аренды или покупки жилья в Италии и нуждаетесь в профессиональной поддержке, компания LiveToItaly готова предоставить консультации и сопровождение на всех этапах этого процесса.
FAQ
- Какие регионы Италии показывают наибольший рост арендных плат?
Северо-Запад лидирует с ростом на 11%, а острова показывают наименьший прирост — 6%. - Сколько в среднем стоит аренда жилья в Италии?
Средняя цена аренды составляет 13,8 евро за квадратный метр, с наибольшими значениями в Милане (22,7 евро). - Что влияет на доступность жилья для арендаторов?
Ключевые факторы: рост арендных плат, уровень доходов населения и географическое расположение. - Как изменились цены на аренду в 2024 году?
Цены выросли на 10% по сравнению с прошлым годом, что связано с увеличением спроса и предложения. - Какие прогнозы для рынка аренды на 2025 год?
Ожидается средний рост арендных плат на 10%, с возможным снижением в Венеции (-1,3%).
