Обновлено: 5 августа 2026
В Италии действительно числится намного больше жилых единиц, чем домохозяйств. Но формула «35,7 миллиона домов на 58,9 миллиона жителей» не доказывает избыток доступного жилья, дешёвые цены или инвестиционную возможность.
Эта страница объясняет, как читать данные кадастра и ISTAT. Она не заменяет статистический центр, обзор возраста жилого фонда, анализ рынка или расчёт конкретной инвестиционной квартиры.
Кратко
- На 31 декабря 2025 года в кадастре числилось более 35,7 млн жилых единиц.
- На 1 января 2026 года в Италии проживало 58,943 млн резидентов.
- Математически это около 60,6 жилой единицы на 100 жителей. Но показатель нельзя интерпретировать как распределение домов между людьми.
- В 2023 году более 26 млн жилищ были заняты резидентами, около 9,5 млн относились к незанятым либо занятым нерезидентами.
- Категория «не занято резидентами» не означает «пустует и продаётся». В неё входят, в частности, вторые дома и жильё людей, которые не являются местными резидентами.
- В Италии 26,6 млн домохозяйств, средний размер составляет 2,2 человека. Домохозяйства становятся меньше, поэтому одно жильё обслуживает меньше жителей.
- Увеличение кадастрового фонда не равно новому строительству. На показатель влияют разделение и объединение объектов, переклассификация и исправление записей.
- Для рынка важен не национальный объём фонда, а конкретная территория: занятость, сделки, аренда, демография, состояние объектов и доступность для покупателей.
Выбираете город по статистике жилья на одного жителя?
Сначала нужно проверить, что стоит за цифрой: вторые дома, депопуляция, туризм, аренда, состояние фонда или реальный устойчивый спрос.
Актуальные цифры 2025–2026
| Показатель | Последние данные | Что он означает |
|---|---|---|
| Жилые кадастровые единицы | Более 35,7 млн на 31.12.2025 | Объекты категорий A/1–A/11, кроме A/10 |
| Прирост к 2024 году | Около 89,5 тыс. единиц | Изменение кадастрового фонда, не только новостройки |
| Население | 58,943 млн на 01.01.2026 | Люди с обычным местом жительства в Италии |
| Домохозяйства | 26,6 млн, среднее 2024–2025 | Семьи и лица, живущие отдельно |
| Средний размер домохозяйства | 2,2 человека | Снижается по сравнению с 2,6 двадцать лет назад |
| Домохозяйства из одного человека | 37,1% | Самый распространённый тип домохозяйства |
| Занятые резидентами жилища | Более 26 млн в 2023 году | Жильё, где проживает хотя бы один резидент |
| Не занятые резидентами | Около 9,5 млн | Пустые либо занятые только нерезидентами |
Цифры происходят из разных статистических систем и дат. Их можно сопоставлять для анализа, но нельзя механически считать идентичными совокупностями.
Что именно считается жилой единицей
Кадастровая статистика Agenzia delle Entrate относит к жилью единицы группы A от A/1 до A/11, исключая A/10, которая предназначена для офисов и профессиональных кабинетов.
- A/1: жильё повышенной категории;
- A/2: гражданское жильё;
- A/3: экономическое жильё;
- A/4 и A/5: старые категории более простого жилья;
- A/6: сельское жильё;
- A/7 и A/8: отдельные дома и виллы;
- A/9: замки и исторические дворцы;
- A/11: типичные местные жилища.
Кадастровая единица не равна объявлению о продаже, семье, постоянно занятой квартире или объекту в хорошем состоянии.
Три разные статистические базы
| База | Что считает | Чего не показывает |
|---|---|---|
| Кадастр | Юридически и фискально зарегистрированные единицы | Фактическую занятость и готовность к продаже |
| ISTAT: население | Резидентов с обычным местом жительства | Количество объектов каждого человека |
| ISTAT: жильё | Занятые и не занятые резидентами жилища | Причину незанятости каждой квартиры |
| Рынок OMI | Продажи, аренду, интенсивность и котировки | Полную физическую пригодность объекта |
| Порталы объявлений | Текущее публичное предложение | Весь фонд и реальные цены закрытия |
Главная ошибка старой формулы состоит в соединении кадастрового числителя и демографического знаменателя без объяснения различий.
Занятое и не занятое резидентами жильё
По данным постоянного переписного учёта за 2023 год жилой фонд превысил 35,6 млн единиц. Более 26 млн, около 73%, были заняты резидентами. Около 9,5 млн относились к незанятым либо занятым людьми, которые не являются резидентами этой территории.
| Категория | Можно ли автоматически считать пустой? | Можно ли автоматически купить? |
|---|---|---|
| Занято резидентами | Нет | Только если собственник продаёт |
| Второй дом | Нет, используется периодически | Только при выходе на рынок |
| Занято нерезидентом | Нет | Не обязательно |
| Временно пустует | Возможно | Нужна воля собственника |
| Требует ремонта | Может не использоваться | Нужна проверка документов и бюджета |
| Наследственный объект | Может простаивать | Возможны несколько владельцев и спор |
Поэтому выражение «9,5 млн пустых домов» было бы неправильным. Официальная категория объединяет разные сценарии.
Домохозяйства становятся меньше
В 2024–2025 годах в Италии насчитывалось около 26,6 млн домохозяйств. Их средний размер снизился до 2,2 человека. Домохозяйства из одного человека составляют 37,1%, тогда как двадцать лет назад их доля была 25,9%.
- один человек занимает отдельную квартиру;
- пожилые люди дольше живут самостоятельно;
- семьи создаются позже;
- растёт число разделённых домохозяйств;
- одна семья может владеть несколькими объектами;
- жильё сохраняется после переезда владельца.
Сокращение размера семьи поддерживает спрос на отдельные единицы даже при стабильном или снижающемся населении.
Вторые дома, туризм и нерезиденты
Высокое число жилищ на одного резидента часто встречается в туристических, прибрежных, горных и депопулирующих территориях. Но экономический смысл этих случаев противоположен.
| Причина высокого показателя | Возможный рыночный эффект |
|---|---|
| Сильный туризм | Высокая сезонная цена и слабая жизнь вне сезона |
| Вторые дома | Мало постоянных жителей, но высокий внешний спрос |
| Отток населения | Низкая цена, слабая аренда и сложный выход |
| Наследственный фонд | Много объектов с несколькими владельцами |
| Старые дома | Большой фонд, но высокий бюджет ремонта |
| Нерезидентные владельцы | Объекты используются периодически и редко продаются |
Одинаковое соотношение жилья и жителей может означать как дорогой курорт, так и рынок с сокращающимся населением.
Прирост фонда не равен росту рынка
В 2025 году количество жилых кадастровых единиц увеличилось примерно на 89,5 тыс. Но Agenzia delle Entrate отдельно предупреждает: изменение фонда зависит не только от строительства.
- появление новых зданий;
- разделение одной квартиры на несколько единиц;
- объединение объектов;
- изменение кадастровой категории;
- регистрация ранее не учтённой единицы;
- исправление технических и административных ошибок.
Поэтому старая формулировка «рынок вырос на 86 тысяч домов благодаря стройке и реконструкции» удалена. Для оценки рынка используются сделки, цены, аренда и интенсивность оборота.
Территориальные различия важнее среднего
Национальное число 35,7 млн не отвечает на вопрос, много ли жилья в конкретном городе. Нужно сопоставлять фонд с населением, домохозяйствами, занятостью, внутренней миграцией и рабочими местами.
| Территория | Что проверить |
|---|---|
| Крупный город | Домохозяйства, миграцию, аренду, студентов и предложение |
| Пригород | Коммьютинг, транспорт и новое строительство |
| Морская коммуна | Сезонность, вторые дома и зимнюю жизнь |
| Горная коммуна | Доступ, туризм, отопление и ликвидность |
| Малый южный город | Депопуляцию, медицину, ремонт и покупателей выхода |
| Университетский центр | Студентов, маленькие квартиры и договоры аренды |
Почему цены могут расти при большом фонде
- значительная часть фонда находится не там, где растёт спрос;
- старые объекты не соответствуют требованиям покупателей;
- ликвидные районы имеют ограниченное предложение;
- владельцы вторых домов не хотят продавать;
- строительные и энергетические характеристики различаются;
- домохозяйства уменьшаются и требуют больше отдельных единиц;
- аренда и покупка обслуживают разные аудитории.
Общий избыток жилья в стране не устраняет дефицит качественных квартир в конкретной зоне.
Что проверять инвестору
| Показатель | Почему нужен |
|---|---|
| NTN | Сколько объектов реально продаётся |
| IMI | Какая доля фонда оборачивается |
| Новые договоры аренды | Есть ли подтверждённый спрос |
| Домохозяйства | Кто будет арендатором |
| Не занятые резидентами жилища | Каков потенциальный конкурирующий фонд |
| Состояние объектов | Можно ли быстро вывести их на рынок |
| Демография и работа | Сохраняется ли аудитория |
| Цена выхода | Кто купит объект позже |
Национальная цифра фонда не входит в инвестиционное решение без локального контекста.
Что проверять покупателю для жизни
- есть ли постоянные магазины и медицина;
- работает ли транспорт круглый год;
- какова доля пустующих помещений в доме и на улице;
- кто оплачивает содержание общих частей;
- насколько стар жилой фонд;
- есть ли отопление, лифт и парковка;
- возможно ли продать объект местному покупателю;
- почему цена ниже соседних рынков.
Нашли дешёвую квартиру в городе с большим жилищным фондом?
Большое предложение не отменяет проверку улицы, дома, документов, ремонта, ликвидности и причины низкой цены.
Scorecard территории
| Критерий | 0 баллов | 1 балл | 2 балла |
|---|---|---|---|
| Занятость фонда | Много неиспользуемого жилья без спроса | Смешанная картина | Фонд активно используется |
| Сделки | Низкий NTN и IMI | Средняя активность | Глубокий рынок |
| Аренда | Сезонная или узкая | Одна аудитория | Несколько аудиторий |
| Демография | Устойчивый отток | Стабильно | Есть приток |
| Рабочие места | Слабые | Один драйвер | Несколько драйверов |
| Состояние фонда | Много тяжёлого ремонта | Неоднородно | Есть качественный выбор |
| Транспорт | Изоляция | Компромисс | Сильная связность |
| Выход | Только редкий внешний покупатель | Одна аудитория | Несколько аудиторий |
Высокое число домов на жителя без сделок, аренды и аудитории выхода не является преимуществом.
Типичные ошибки интерпретации
- называть все кадастровые единицы домами;
- делить жильё на население и делать вывод о собственности;
- считать все незанятые резидентами квартиры пустыми;
- считать прирост кадастра объёмом новостроек;
- делать вывод о ценах по национальному фонду;
- объяснять высокий показатель только вторыми домами;
- обещать доход в туристической провинции без сезонного расчёта;
- сравнивать страны по разным годам и определениям;
- выдавать среднюю площадь фонда за типичную покупаемую квартиру;
- называть недвижимость надёжной независимо от адреса и состояния.
Правильный алгоритм анализа
- Определить, какая статистическая база используется.
- Зафиксировать год и определение показателя.
- Отделить кадастровый фонд от занятого жилья.
- Сопоставить фонд с числом домохозяйств, а не только жителей.
- Проверить долю незанятых либо занятых нерезидентами жилищ.
- Установить причину: туризм, вторые дома, отток или состояние фонда.
- Добавить NTN, IMI, аренду и цены.
- Проверить территорию на уровне коммуны и района.
- Сравнить качество доступных объектов.
- Определить аудиторию аренды и перепродажи.
- Только после этого делать вывод о возможности или риске.
Жёсткая граница страницы
| Соседняя страница | Её задача | Что остаётся здесь |
|---|---|---|
| Статистика Италии | Общий каталог данных | Жилищный фонд против населения |
| Возраст жилого фонда | Когда построены дома и как они стареют | Количество и использование |
| Рынок недвижимости | Сделки, цены и текущая динамика | Почему фонд не равен рынку |
| Маленькие квартиры | Спрос по площади | Общая структура домохозяйств |
| Недооценённые города | City screening | Статистический фильтр предложения |
| Investment memo | Решение по конкретному объекту | Национальная и территориальная база |
Официальные источники
- Agenzia delle Entrate: Statistiche catastali 2025
- ISTAT: демографические показатели 2025
- ISTAT: занятые жилища, 2021–2023
- Agenzia delle Entrate: рынок жилья в 2025 году
Нужно перейти от статистики к покупке недвижимости?
Можно выбрать рынок, проверить район и объект, рассчитать расходы, организовать due diligence и сопровождение сделки.
FAQ
Сколько жилых единиц насчитывается в Италии?
На 31 декабря 2025 года в кадастре числилось более 35,7 млн жилых единиц категорий A/1–A/11, кроме офисной категории A/10.
Сколько жителей в Италии в 2026 году?
По предварительным данным ISTAT, на 1 января 2026 года в Италии проживало 58,943 млн резидентов.
Правда ли, что на трёх жителей приходится почти два дома?
Математическое соотношение близко к этому, но вывод вводит в заблуждение. Кадастровая единица не равна постоянно занятому дому или собственности конкретного жителя.
Сколько жилищ в Италии не занято резидентами?
В 2023 году около 9,5 млн жилищ относились к незанятым либо занятым только нерезидентами. Эта категория не означает, что все они пусты.
Почему фонд растёт, если население не увеличивается?
Причины включают уменьшение домохозяйств, новые объекты, разделение квартир, переклассификацию, вторые дома и административные изменения кадастра.
Означает ли большое число домов низкие цены?
Нет. Цена определяется локальным спросом, качеством фонда, местом, ликвидностью, доступом к работе и ограниченным предложением подходящих объектов.
Как использовать эти данные при покупке?
Национальную цифру нужно дополнить местными данными о занятости жилья, сделках, аренде, демографии, состоянии домов и аудитории будущей перепродажи.
