Новостройки в Италии: почему нового жилья не хватает и что происходит с ценами в 2026 году

Обновлено: 24 сентября 2026

Итальянский рынок жилья в 2026 году нельзя описать просто словами «цены растут» или «спрос падает». Одна из самых устойчивых проблем находится на стороне предложения: в крупных городах Италии по-прежнему мало нового жилого фонда.

Это особенно важно для покупателей, которые ищут современный дом с хорошим энергетическим классом, новыми инженерными системами, меньшими расходами на содержание и без необходимости немедленного ремонта.

Даже когда покупательский спрос становится осторожнее, ограниченное количество качественных новостроек способно поддерживать цены на этот сегмент.

Поэтому эта страница посвящена не всему рынку недвижимости Италии, а одному конкретному вопросу: почему нового жилья не хватает, как это влияет на цены и когда переплата за новостройку действительно имеет смысл.

• Коротко о главном
• Насколько Италии не хватает новостроек
• Что происходит с ценами в 2026 году
• Какие города дорожают быстрее
• Почему предложение нового жилья ограничено
• Что происходит в Милане
• Что видно по Турину
• Новостройка или вторичный фонд
• За что покупатель действительно платит больше
• Где находится риск
• Что проверить перед покупкой новостройки
• FAQ

Коротко о главном

• Новые квартиры остаются небольшой частью предложения крупных итальянских городов.
• В 2024 году новостройки составляли в среднем около 9% объектов в продаже в восьми крупнейших городах.
• Дефицит не исчез: в 2026 году аналитики по-прежнему называют нехватку нового предложения главным фактором рынка.
• В первом полугодии 2026 цены нового жилья выросли примерно на 4,9% по Италии и на 6,5% в восьми основных городах.
• При этом динамика сильно различается по городам: быстрый рост цен в одном городе может сочетаться со слабым ростом в другом.
• Общий рынок жилья и рынок новостроек нельзя смешивать: в 2025 году общее число жилых сделок в Италии выросло.
• Покупатель новостройки платит не только за новые стены, но и за энергоэффективность, инженерные системы и меньшую потребность в ремонте.
• Новый объект не становится хорошей инвестицией автоматически: цена входа остаётся главным фактором.

Насколько Италии действительно не хватает новостроек

Историческую базу даёт исследование Abitare Co. по восьми крупнейшим городам Италии.

По итогам 2024 года:

• предложение нового жилья сократилось примерно на 5,5% за год;
• новостройки составляли в среднем лишь около 9% объектов, находившихся в продаже;
• средняя цена нового жилья выросла примерно на 4,8%;
• среднее значение среди исследуемых крупных городов составляло около 5 030 €/м².

Это были данные 2024 года, опубликованные в начале 2025 года. Использовать их как текущие цифры 2026 года нельзя, но они хорошо показывают исходную проблему: нового предложения было мало ещё до нынешнего этапа рынка.

Что происходит с новостройками в 2026 году

В первом полугодии 2026 года дефицит нового фонда не исчез.

По данным Abitare Co., цены новых жилых объектов выросли:

• по Италии примерно на 4,9% по сравнению с первым полугодием 2025 года;
• в восьми основных городах примерно на 6,5%.

При этом рынок становится более осторожным. Во второй части года аналитики ожидают большую избирательность покупателей, особенно из-за неопределённой экономической ситуации.

Получается важная комбинация: спрос не безграничен, но и качественное новое предложение остаётся ограниченным.

Где новое жильё дорожает быстрее

В первом полугодии 2026 года динамика крупных городов сильно различалась.

Город	Средняя цена нового жилья	Изменение за год
Милан	около 7 300 €/м²	+1,8%
Рим	около 6 600 €/м²	+3,5%
Флоренция	около 5 800 €/м²	+6,1%
Турин	около 4 780 €/м²	+1,1%
Болонья	около 4 700 €/м²	+8,4%
Генуя	около 4 800 €/м²	+5,2%
Неаполь	около 4 300 €/м²	+4,0%
Палермо	около 3 200 €/м²	+7,7%

Эти цифры относятся именно к сегменту новых жилых объектов и не являются средними ценами всего жилищного фонда города.

Поэтому их нельзя напрямую сравнивать с общей статистикой объявлений на вторичном рынке.

Почему Италии сложно быстро увеличить предложение нового жилья

Причина не одна.

1. Ограниченное количество свободных площадок в крупных городах.
2. Длительные градостроительные и строительные процедуры.
3. Высокая стоимость земли.
4. Подорожание строительства и инженерных систем.
5. Более высокие требования к энергоэффективности нового фонда.
6. Сложность redevelopment старых промышленных зон.
7. Локальные административные и правовые проблемы.

Это означает, что увеличить предложение на десятки процентов за короткий срок невозможно даже при хорошем спросе.

Милан: высокая цена уже не означает самый быстрый рост

Милан остаётся самым дорогим из крупных рынков нового жилья, но в 2026 году динамика стала гораздо спокойнее.

В первом полугодии средняя цена нового жилья составляла около 7 300 €/м², а рост относительно предыдущего года был примерно 1,8%.

При этом центральные и наиболее престижные зоны ведут себя иначе: ограниченное предложение и устойчивый спрос продолжают поддерживать там значительно более высокие значения.

Отдельная проблема Милана связана с urbanistica и предыдущими строительными процедурами. Старую формулировку о том, что принятие «Salva-Milano» скоро решит проблему, использовать больше нельзя.

В парламенте существует отдельный законопроект, посвящённый кризису edilizia e urbanistica Милана, но сам факт наличия законопроекта не означает, что проблема уже решена.

Для покупателя практический вывод проще: в конкретной миланской новостройке особенно важно проверять разрешительную историю проекта, сроки строительства и юридическую структуру сделки.

Турин: цены растут медленнее, но продажи нового жилья активны

Турин в 2026 году показывает другую модель.

Средняя цена нового жилья в первом полугодии составляла около 4 780 €/м², а годовой рост был сравнительно небольшим - примерно 1,1%.

При этом официальный рыночный срез за первый квартал показывал рост числа сделок с новыми объектами примерно на 35,4% по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Это хороший пример того, почему нельзя автоматически связывать рост количества сделок и рост цены.

Для покупателя, который рассматривает именно Турин, есть отдельный материал: как купить новостройку в Турине.

Новостройка или вторичный рынок: сравнивать нужно полный бюджет

Новая квартира почти всегда выглядит дороже по цене квадратного метра. Но сама цена покупки не даёт полной картины.

Новостройка	Вторичный фонд
Выше цена входа	Часто ниже цена покупки
Современный энергетический класс	Может потребоваться энергетический ремонт
Новые инженерные системы	Возможны расходы на замену систем
Меньше немедленных работ	Ремонт способен существенно изменить итоговый бюджет
Современные планировки	Больший выбор существующих локаций
Риск застройщика и сроков	Можно оценить уже существующий объект

Поэтому правильное сравнение выглядит не так:

новая квартира 5 000 €/м² против старой 3 500 €/м².

Нужно сравнивать:

• цену покупки;
• налоги;
• ремонт;
• энергоэффективность;
• расходы condominio;
• срок до заселения;
• ликвидность;
• качество микрорайона.

За что покупатель платит премию в новостройке

Разница в цене оправдана только тогда, когда покупатель действительно получает дополнительную ценность.

• высокий энергетический класс;
• качественные окна и теплоизоляцию;
• эффективное отопление или тепловой насос;
• современную звукоизоляцию;
• новые лифты и общие части;
• парковку или гараж;
• террасы и открытые пространства;
• современную планировку;
• меньший риск крупных работ condominio в первые годы.

Энергетический класс объекта нужно проверять отдельно: APE в Италии.

Дефицит предложения не означает, что любая новостройка выгодна

Это ключевой anti-hype вывод.

Ограниченное предложение способно поддерживать цены сегмента, но конкретный объект может быть переоценён.

Особенно осторожно нужно относиться к ситуации, когда:

• цена значительно выше сопоставимой вторички;
• район ещё только обещают развить;
• строительство находится на ранней стадии;
• сроки передачи нечёткие;
• покупателю продают будущий рост цены как почти гарантированный;
• неясна банковская или страховая гарантия авансов;
• непонятно, кто будет будущим покупателем или арендатором.

Что проверить перед покупкой новостройки

1. Застройщика и его историю.
2. Право на землю или объект redevelopment.
3. Permesso di costruire и другие разрешения.
4. Сроки строительства и передачи.
5. Capitolato. Что именно входит в цену.
6. Гарантии на авансовые платежи.
7. Условия preliminare.
8. Энергетические характеристики.
9. Будущие расходы condominio.
10. Налоги сделки.
11. Реальную цену аналогов в районе.

Общая проверка покупки находится здесь: какие документы проверять перед покупкой недвижимости в Италии.

FAQ о рынке новостроек Италии

Правда ли, что в Италии мало новостроек?

Да, особенно в крупных городах. По данным за 2024 год, новые объекты составляли в среднем около 9% предложения восьми основных рынков. В 2026 году аналитики по-прежнему называют ограниченность нового предложения одной из главных характеристик рынка.

Растут ли цены новостроек в 2026 году?

В первом полугодии 2026 года средний рост цен новых домов составлял около 4,9% по Италии и около 6,5% в восьми основных городах, но динамика сильно различается по локациям.

Где новостройки самые дорогие?

Среди крупных городов лидирует Милан. В первом полугодии 2026 года средняя цена нового жилья там составляла около 7 300 €/м², тогда как в центральных сегментах значения могут быть значительно выше.

Почему новостройка стоит дороже вторичного жилья?

В цену входят современное строительство, более высокий энергетический класс, новые инженерные системы, меньшая потребность в ремонте и ограниченное предложение такого продукта.

Всегда ли выгоднее покупать новостройку?

Нет. Нужно сравнивать полный бюджет с аналогичной вторичной недвижимостью: цену, налоги, ремонт, коммунальные расходы, качество района и будущую ликвидность.

Что происходит с новостройками в Турине?

В первом полугодии 2026 года средняя цена нового жилья в Турине составляла около 4 780 €/м². Рост цен был умеренным, при этом в первом квартале заметно выросло число сделок с новыми объектами.

Что самое важное проверить у новостройки до покупки?

Застройщика, разрешения, preliminare, гарантии авансов, capitolato, сроки передачи, налоговый режим и реальную цену аналогичных объектов в районе.

Дефицит новостроек поддерживает цены, но не отменяет необходимость считать

В 2026 году проблема нового жилого фонда Италии никуда не исчезла. В сильных городах качественное современное предложение остаётся ограниченным, а покупатели всё чаще обращают внимание на энергоэффективность и будущие расходы дома.

Но дефицит сам по себе не делает любую новостройку хорошей покупкой. Решение нужно принимать по конкретной цене, проекту, району и альтернативам на вторичном рынке.