Недвижимость Италии по данным OMI: 79 млн объектов, категории и кадастровая рента

Обновлено: 15 октября 2026.

Основа статьи - отчёт Agenzia delle Entrate / Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) «Statistiche Catastali 2024» по состоянию на 31 декабря 2024 года. Для сопоставления используем отдельные опубликованные показатели 2025 года. Это обзор кадастрового фонда, а не рыночных цен, числа сделок или фактических доходов от аренды.

В итальянском кадастре в конце 2024 года значилось более 79 млн объектов и частей объектов. Почти 68 млн единиц имели присвоенную кадастровую ренту, 53,4% этих единиц относились к группе A и 43,4% - к группе C. Совокупная rendita catastale превышала 38,7 млрд евро. Эти показатели часто пересказывают неверно: 79 миллионов не означает 79 миллионов квартир, а rendita не означает доход, реально полученный собственниками.

Что именно учитывает итальянский кадастр

Кадастровая единица (unità immobiliare) - не обязательно отдельный жилой дом. Один многоквартирный дом может состоять из множества квартир, гаражей, кладовых, магазинов и общих частей. Многие из них имеют самостоятельные кадастровые записи. Поэтому число учтённых единиц больше, чем число жилых зданий, а наличие записи ещё не говорит о её рыночной ликвидности.

Срез 2024 года	Количество	Пояснение
Весь кадастровый фонд	Более 79 млн	Единицы и части объектов
Единицы с rendita	Почти 68 млн	Обычные и специальные категории с установленной кадастровой рентой
Группа F	Более 3,8 млн	Категории без обычной rendita: в том числе недостроенные и разрушенные единицы
Beni comuni non censibili и единицы в обработке	Около 7,1 млн	Общие части и некоторые записи в обработке

Первоисточник: Statistiche Catastali 2024, Agenzia delle Entrate / OMI. Цифры приведены с округлением, как в отчёте.

Почему 53,4% - это не ровно доля жилых квартир

Группа A включает главным образом жилую недвижимость, однако категория A/10 относится к офисам. В группу C входят как обслуживающие жильё помещения, так и отдельные коммерческие единицы. Следовательно, деление на «54% жильё, 43% гаражи, остальные коммерческие объекты» слишком грубое и может вводить в заблуждение.

Группа	Доля в единицах с rendita в 2024	Что туда входит
A	53,4%	Жилые категории и A/10 - офисы
C	43,4%	Гаражи C/6, кладовые C/2, магазины C/1, мастерские и склады
D	Около 2,5%	Объекты специального назначения, в том числе производственные
B и E	Около 0,6% вместе	Объекты коллективного и особого назначения

Для конкретного объекта необходима точная подкатегория A/2, A/3, C/2, C/6 и так далее. Это тема отдельного руководства: кадастровые категории недвижимости в Италии.

Сколько в Италии жилых единиц

Исследование за 2024 год учитывает более 35,6 млн жилых единиц (abitazioni). Это не эквивалент числа домов, семей или объектов, свободных для продажи. В жилую совокупность включаются соответствующие категории группы A, но исключается офисная A/10. По данным отчёта, подавляющая часть жилья находится в собственности физических лиц.

• A/2 - abitazioni di tipo civile: гражданский тип жилья.
• A/3 - abitazioni di tipo economico: экономический тип.
• A/4 - abitazioni di tipo popolare: более простая жилая категория.
• A/8 - виллы; не каждый отдельно стоящий дом относится к ней.
• A/9 - исторические замки и дворцы, а не вся дорогая недвижимость.

Кадастровая категория сама по себе не подтверждает отсутствие перепланировок, строительную законность, качество ремонта или рыночную стоимость. Например, два объекта A/3 в разных районах Турина могут существенно отличаться по цене, ликвидности и затратам.

Rendita catastale: почему 38,7 млрд евро нельзя называть доходом рынка

38,7 млрд евро - это совокупная rendita catastale по кадастровому фонду, а не сборы IMU, не налоговая выручка государства и не деньги, полученные владельцами от аренды. Rendita - учётный показатель, который используется, в частности, для определения налоговой базы по предусмотренным законом правилам.

В статистике 2024 года на собственность физических лиц приходилось около 61% совокупной кадастровой ренты, или около 23,5 млрд евро. На группу D приходилось примерно 28,7% общей rendita при доле около 2,5% среди единиц с рентой. Это показывает разницу в структуре учёта, но ничего само по себе не говорит о доходности инвестиций.

Показатель	2024	Чего НЕ означает
Совокупная rendita	Более 38,7 млрд €	Не арендная выручка и не сумма налога
Рента недвижимости физлиц	Около 23,5 млрд €	Не доход на банковских счетах владельцев
Доля группы D в rendita	Около 28,7%	Не рыночная стоимость коммерческой недвижимости

Для расчёта налогов по объекту необходима его конкретная rendita, налоговый режим и актуальные правила. См. кадастровая стоимость и rendita, а также IMU в Италии.

Почему сравнительно немного специальных объектов дают значительную rendita

Объекты группы D включают крупные производственные и другие специальные единицы. Их удельная кадастровая рента может быть значительно выше, чем у одной кладовой или гаража. Поэтому доля группы в общем количестве единиц и её доля в кадастровой ренте различаются. Ошибочно называть эту разницу доказательством повышенной рентабельности или большей фактически уплаченной суммы налога.

Средняя площадь жилья: что означает 118 м²

Для жилого фонда 2024 года указывается средняя площадь около 118 м². Это не «стандартная квартира на рынке Италии», а средний показатель по определённой совокупности кадастровых жилых единиц. В крупных и малых городах структура жилья может сильно отличаться, поэтому переносить это число на покупку в Милане, Риме или Турине нельзя.

Различайте superficie catastale, полезную площадь и superficie commerciale из объявления. Последняя может включать доли балконов, террас и других элементов по методике агентства. При покупке нужно сравнивать одинаковые показатели, а не делить цену на любую указанную площадь.

Аналогично vani catastali - специальная единица кадастровой консистенции, не тождественная бытовому количеству комнат или спален. Для понимания планировки смотрите план объекта, а не только число vani.

Данные OMI за 2025 год: что известно на октябрь 2026

Следующая редакция Statistiche Catastali 2025 уже опубликована летом 2026 года. Поэтому исходная статистика 2024 года остаётся исторически корректной, но не должна подаваться как последний доступный срез.

Показатель	2024	2025
Общее количество единиц и частей	Более 79 млн	79 568 700
Единицы с rendita	Почти 68 млн	Около 68,5 млн
Доля группы A	53,4%	53,2%
Доля группы C	43,4%	43,6%
Доля группы D	Около 2,5%	Около 2,6%
Доля D в rendita	28,7%	28,9%

Источник данных 2025 года: сообщение статистического управления Regione Puglia о публикации отчёта Agenzia delle Entrate, разбор данных 2025. В публичных пересказах встречаются расхождения в описании абсолютного годового прироста; поэтому используем прежде всего показатели итогового фонда и доли категорий.

Какие выводы из кадастровой статистики делать нельзя

• Нельзя считать все 79 млн единиц жилыми квартирами или домами.
• Нельзя определять цены продаж по rendita catastale.
• Нельзя оценивать арендную доходность по общей кадастровой ренте.
• Нельзя считать, что объект группы F обязательно пригоден к проживанию или продаже без дополнительных работ.
• Нельзя выводить число пустующих квартир из количества единиц.
• Нельзя по национальной средней площади оценивать квартиру в отдельном районе.
• Нельзя подменять кадастровые данные статистикой нотариальных сделок.
• Нельзя считать кадастровую запись доказательством градостроительной законности.

Практика покупки: что проверить в visura catastale

При покупке жилья в Италии национальная статистика полезна для понимания терминов, но юридическое и экономическое решение принимается по конкретному объекту. Начните с актуальной visura catastale, затем сопоставьте её с планировкой, градостроительной документацией и содержанием предварительного договора.

• Категория и класс: совпадает ли назначение с тем, что вам продают?
• Foglio, particella, subalterno: все ли продаваемые единицы перечислены?
• Rendita catastale: корректно ли определён показатель для соответствующих расчётов?
• Planimetria: совпадает ли кадастровый план с реальной планировкой?
• Conformità urbanistica: проверена ли законность работ независимо от кадастра?
• Гараж, подвал, чердак: входят ли они в объект сделки, имеют ли отдельные subalterni?
• Состояние и расходы: предусмотрены ли затраты на ремонт, кондоминиум, технические проверки?

Кадастровая регистрация объекта сама по себе не доказывает его законность с точки зрения градостроительных норм. Поэтому до передачи крупного задатка и подписания обязательств следует проверить и технические, и правоустанавливающие документы.

Пример: квартира с гаражом и кладовой в Турине

Представьте предложение: квартира площадью 95 м², гараж и кладовая. В объявлении это один продаваемый комплект. Но в кадастре он может состоять из трёх единиц - квартира в группе A, гараж C/6 и кладовая C/2. Это полезный пример того, почему огромная доля группы C не означает, что почти половина зданий Италии - гаражи.

Для покупателя важны практические вопросы: включены ли все три единицы в preliminare, какие документы и планы имеются по каждой, как указана цена и соответствует ли фактическое назначение правовому статусу. Эти вопросы важнее национальной цифры «53,4% группы A».

Как использовать OMI без каннибализации других обзоров

Эта статья отвечает на вопрос «сколько в Италии учтённых объектов, какие у них категории и как рассчитывается кадастровая статистика?». Она намеренно не конкурирует со страницами о динамике цен, прогнозах рынка, налоговой пошаговой инструкции и поиске квартир. Для практических налоговых расчётов и кадастровых категорий читатель переходит в специализированные материалы.

Также различайте два продукта OMI: Statistiche Catastali - о составе и характеристиках фонда, а Rapporto Immobiliare Residenziale - о рынке жилых сделок и аренды. Разные отчёты нельзя без оговорок смешивать в одной таблице.

Источники и методология

Главный источник: Statistiche Catastali 2024. Публикация доступных обновлений: Statistiche Catastali 2025. Контекст и объяснения 2024 года: обзор данных OMI. Все проценты относятся к указанным в исследовании наборам единиц, а не автоматически ко всем 79 миллионам записей.

FAQ: кадастровый фонд Италии

В Италии действительно 79 миллионов квартир?

Нет. Более 79 миллионов - это суммарный фонд кадастровых единиц и частей за 2024 год. В него входят также нежилые помещения, гаражи, недостроенные и специальные объекты.

Что означает показатель 53,4% группы A?

Это доля группы A среди учтённых единиц с присвоенной rendita на конец 2024 года. Часть группы A, например A/10, не относится к жилым помещениям.

38,7 млрд евро - это сумма аренды в Италии?

Нет. Это совокупная rendita catastale, а не арендная выручка и не сумма собранных налогов.

Почему так много объектов группы C?

К ней относятся гаражи, кладовые, магазины, склады и мастерские. Одна квартира может продаваться вместе с отдельными единицами группы C.

Можно ли считать квартиру площадью 118 м² типичной для Италии?

Нет. Это средняя площадь в кадастровом наборе 2024 года. Для оценки конкретной квартиры нужно учитывать город, район, тип здания и метод подсчёта площади.

Есть ли более свежий отчёт, чем OMI 2024?

Да. Летом 2026 года опубликовано исследование за 2025 год: зарегистрировано 79 568 700 объектов и частей, доля группы A среди единиц с rendita - 53,2%.

Что проверить в кадастре перед покупкой?

Visura catastale, категорию, rendita, subalterni и planimetria. Отдельно необходима проверка градостроительного соответствия и правовых документов.

Итог: данные OMI полезны для понимания состава недвижимости Италии. При этом кадастровый фонд, рыночные сделки, арендная прибыль и налоги - разные показатели. Для покупки конкретной квартиры национальные доли категорий служат только фоном для индивидуальной проверки документов.