Продажа и аренда box auto в Италии: как не ошибиться
- Почему важно всё оформить правильно?
- Как продать гараж в Италии: пошагово
- Как сдать гараж в аренду: пошагово
- Какие налоги при продаже и аренде?
- Какие документы нужны?
- Где размещать объявления?
- Что важно проверить до сделки?
- Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Заключение: хотите сдавать или продать — не ошибитесь с документами
Почему важно всё оформить правильно?
В Италии даже небольшой гараж — это недвижимость, со всеми вытекающими юридическими последствиями. Ошибки при продаже или аренде могут привести к:
- штрафам от налоговой;
- признанию сделки недействительной;
- спорам с condominio или покупателем;
- утрате прав собственности или доступа.
Особенно важно заранее разобраться в таких понятиях, как pertinenza (привязка гаража к квартире), urbanistica (градостроительный статус), документы, налоги и договоры.
Как продать гараж в Италии: пошагово
1. Проверка права собственности и pertinenza
Один из ключевых моментов: не привязан ли гараж к квартире юридически (pertinenza)? Если да — продать его отдельно нельзя, пока не снята эта привязка через geometra и Comune.
2. Подготовка документов:
- Visura catastale — кадастровая выписка
- Planimetria catastale — поэтажный план
- Certificato di destinazione urbanistica — статус по градостроительному плану
- Atto di provenienza — документ, подтверждающий право собственности
3. Назначение нотариуса и подготовка rogito
Сделка оформляется только через нотариуса (notaio). Он проверит право собственности, кадастр и подготовит финальный договор.
4. Уплата налогов
Покупатель платит imposta registro (обычно 9% от кадастровой стоимости), продавец может быть обязан к налогу на прирост капитала (plusvalenza), если гараж был куплен менее 5 лет назад.
5. Передача собственности
После подписания нотариального акта, регистрация в катастро завершается — и гараж переходит новому владельцу.
Как сдать гараж в аренду: пошагово
1. Поиск арендатора
Используйте платформы: subito.it, idealista.it, bakeca.it. Пропишите точные условия и приложите качественные фото.
2. Заключение договора (scrittura privata)
Это может быть простой письменный договор или зарегистрированный договор через Agenzia delle Entrate, особенно если аренда долгосрочная (более 30 дней).
3. Регистрация (если требуется)
Регистрация договора — обязательна, если аренда более 30 дней. Иначе могут быть штрафы.
4. Декларирование дохода
Доход от аренды указывается в декларации о доходах (dichiarazione dei redditi). Можно выбрать IRPEF или cedolare secca (упрощённая ставка налога — 21%).
5. Контроль аренды
Проверяйте своевременность оплаты, продление договора, поведение арендатора. Убедитесь, что spese condominiali оплачиваются в срок.
Какие налоги при продаже и аренде?
| Операция | Налог для продавца/арендодателя | Примечания |
|---|---|---|
| Продажа | Plusvalenza (при продаже ранее 5 лет), imposta registro | Покупатель платит налог на регистрацию, продавец — если есть прирост |
| Аренда | IRPEF или cedolare secca | Cedolare secca — 21%, не требует уплаты IMU и tassa registro |
Какие документы нужны?
📄 Полный список:
- Visura catastale
- Certificato di destinazione urbanistica
- Atto di provenienza
- Кадастровая планировка (planimetria)
- Справка об отсутствии долгов (eventualmente, dichiarazione sostitutiva)
Где размещать объявления?
- Subito.it — популярный в Италии портал с частными объявлениями
- Idealista.it и Immobiliare.it — более профессиональные платформы
- Facebook Marketplace и локальные группы (особенно в студенческих и деловых зонах)
Что важно проверить до сделки?
✔ Pertinenza — нельзя продать гараж, юридически привязанный к квартире
✔ Право доступа — особенно важно в condominio или подземных box
✔ Urbanistические ограничения — запрещены ли перепланировки, изменения
✔ Согласие других собственников — если гараж общий (box condiviso)
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Какой договор аренды лучше — scrittura privata или registrato?
Для краткосрочной аренды достаточно scrittura privata. Для надёжности — registrato.
Можно ли продать гараж в новостройке?
Да, если он выделен как отдельная единица и не pertinenza.
Кто платит налог при аренде — арендатор или собственник?
Собственник, но он может выбрать упрощённую систему (cedolare secca).
Можно ли продать гараж, если он pertinenza?
Нет, сначала необходимо снять привязку через техническую процедуру с geometra и в Comune.
Нужно ли регистрировать договор аренды гаража в налоговой?
Если срок аренды превышает 30 дней — да, обязательно.
Какие налоги при сдаче box auto в аренду?
Либо IRPEF, либо упрощённый налог — cedolare secca (21%).
Нужен ли нотариус для аренды гаража?
Нет. Аренду можно оформить простым договором (scrittura privata).
Как узнать, можно ли продать box отдельно от квартиры?
Нужно проверить pertinenza — через visura catastale и atto di provenienza.
Заключение: хотите сдавать или продать — не ошибитесь с документами
Гараж — это реальный актив, с которым связаны юридические и налоговые обязательства.
Важно заранее:
- проверить pertinenza;
- подготовить правильные документы;
- выбрать форму договора и налогообложения.
📲 Обратитесь к нам — и мы:
- проверим документы;
- подготовим договор;
- проконтролируем сделку от начала до конца.
Продажа и аренда box auto в Италии: как не ошибиться
Il Sole 24 Ore — Come vendere o affittare un box auto senza rischi
