Право преимущественной покупки в Италии: кто имеет diritto di prelazione

Обновлено: 24 сентября 2026

Право преимущественной покупки недвижимости в Италии называется diritto di prelazione. Оно означает, что определённое лицо при продаже объекта должно получить возможность купить его раньше постороннего покупателя и на тех же условиях.

Но универсального права первой покупки в Италии не существует. Арендатор квартиры, сосед, родственник или совладелец не получают его автоматически только из-за своего статуса.

Нужно сначала определить какой именно вид prelazione применяется: жилая аренда, коммерческая аренда, наследственная доля, сельхозземля, культурный объект или договорное условие.

Коротко о главном

• Prelazione существует только при наличии конкретного закона или договорного условия.
• Обычный жилой арендатор не имеет универсального права первой покупки.
• В жилой аренде такое право может возникнуть в специальном сценарии первой scadenza.
• Для некоторых коммерческих аренд действует отдельная prelazione.
• Сонаследник может иметь преимущество при продаже наследственной доли постороннему лицу.
• Для сельхозземель существует отдельная agrarian prelazione.
• Срок не всегда 60 дней: например, для некоторых аграрных случаев действует 30 дней.
• Нарушение prelazione в некоторых режимах может дать право на последующий riscatto.

Что такое diritto di prelazione

Prelazione даёт определённому лицу приоритет перед посторонним покупателем, но не право требовать скидку.

Если объект предполагается продать за €200 000 на определённых условиях, обладатель prelazione должен получить возможность купить его на тех же условиях.

Сам факт интереса к объекту права не создаёт. Нужна конкретная правовая или договорная основа.

Основные виды prelazione в недвижимости

Ситуация	Кто может иметь право	Особенность
Жилая аренда	Арендатор в специальных случаях	Нет общего права при любой продаже
Коммерческая аренда	Определённые conduttori	Специальный режим Legge 392/1978
Наследственная доля	Coeredi	Art. 732 Codice civile
Сельхозземля	Coltivatore / сосед при условиях закона	Отдельная agrarian procedure
Культурный объект	Государство или соответствующий публичный субъект	Публичная prelazione
Договор	Лицо, указанное сторонами	Prelazione convenzionale

Prelazione арендатора жилой квартиры

Для обычной жилой аренды правило простое: сам факт проживания по договору не даёт арендатору автоматического права купить квартиру первым.

Однако Legge 431/1998 предусматривает специальный сценарий.

Право может возникать при первой договорной scadenza, если собственник отказывает в продлении именно потому, что намерен продать объект третьему лицу, и выполняются остальные предусмотренные законом условия.

В таком случае применяется специальная процедура prelazione.

Поэтому при покупке квартиры с действующим арендатором нужно проверять не абстрактный вопрос «есть ли у него преимущество», а фактическое основание продажи и стадию договора.

Практика покупки такого объекта подробно вынесена сюда: покупка квартиры с действующим арендатором.

Prelazione при коммерческой аренде

Для определённых нежилых аренд действует отдельный режим Legge 392/1978.

Если право применяется, собственник сообщает арендатору:

• какой объект продаётся;
• по какой цене;
• на каких условиях;
• что арендатор может реализовать право prelazione.

Art. 38 Legge 392/1978 предусматривает срок 60 дней после получения предусмотренного законом уведомления для реализации права.

Но перед применением этого правила нужно убедиться, что конкретная коммерческая аренда действительно входит в соответствующий режим.

Prelazione между сонаследниками

Отдельный институт существует в наследственной comunione.

Если один из coeredi хочет продать постороннему лицу свою наследственную долю, другие сонаследники могут иметь право преимущественной покупки по art. 732 Codice civile.

Здесь важно именно происхождение общей собственности из наследства.

Обычная comproprietà двух владельцев сама по себе не превращается в prelazione ereditaria.

Prelazione сельхозземли

Для сельскохозяйственной земли действует особая система, которую нельзя смешивать с квартирой или коммерческим помещением.

При выполнении условий право может принадлежать, например:

• арендатору-coltivatore diretto;
• определённому соседнему собственнику-coltivatore diretto;
• в предусмотренных случаях IAP, зарегистрированному в previdenza agricola.

Здесь сроки отличаются от коммерческой аренды. В базовом режиме art. 8 Legge 590/1965 предусматривает 30 дней для реализации права после предусмотренного законом уведомления.

Prelazione на культурные объекты

Если недвижимость имеет статус bene culturale, действует ещё один совершенно отдельный механизм.

В предусмотренных законом случаях Министерство, Regione или другой компетентный публичный субъект может приобрести объект в порядке prelazione по цене, установленной в сделке.

Для покупателя это означает, что обычная логика частной сделки может дополняться специальной процедурой публичного права.

Законная и договорная prelazione

Prelazione legale

Возникает непосредственно из закона. Условия, процедура и последствия нарушения определяются соответствующим правовым режимом.

Prelazione convenzionale

Может быть предусмотрена договором между сторонами.

Например, собственник и арендатор могут договориться, что при будущей продаже владелец сначала предложит объект арендатору.

Но договорная prelazione не должна автоматически считаться идентичной законной: последствия нарушения зависят от конкретной формулировки и правовой конструкции.

Что такое denuntiatio

В режимах, где закон требует уведомления обладателя prelazione, недостаточно сказать по телефону: «Я продаю квартиру, интересно?»

Уведомление должно соответствовать требованиям конкретного режима и обычно позволяет понять:

• объект сделки;
• цену;
• условия продажи;
• срок для реализации права.

Если фактическая сделка с третьим лицом потом существенно отличается от сообщённых условий, это может создавать отдельный риск.

Сколько времени есть на ответ

Универсального срока для всех видов prelazione нет.

Режим	Ориентир срока
Коммерческая аренда по art. 38 L.392/1978	60 дней
Специальная жилая prelazione по L.431/1998	используется процедура art. 38-39
Agrarian prelazione по art. 8 L.590/1965	30 дней
Наследственная prelazione	отдельный режим
Договорная prelazione	по договору и применимому праву

Поэтому правило «на ответ всегда есть 60 дней» использовать нельзя.

Что происходит, если prelazione нарушили

Последствия зависят от типа права.

В некоторых режимах закон предусматривает возможность riscatto или retratto: обладатель права после продажи третьему лицу может при соблюдении условий требовать перехода объекта или права к себе на тех же условиях.

В других ситуациях последствия могут быть только договорными или компенсационными.

Поэтому нельзя переносить сильное средство защиты одного типа prelazione на другой только потому, что в обоих случаях используется слово «преимущественное право».

Что проверять покупателю

1. Есть ли действующий арендатор.
2. Жилая это или коммерческая аренда.
3. На какой стадии находится договор.
4. Не является ли продаваемый объект наследственной долей.
5. Не является ли земля сельскохозяйственной.
6. Нет ли культурного vincolo.
7. Есть ли договорная оговорка о prelazione.
8. Было ли направлено обязательное уведомление.
9. Совпадают ли условия уведомления с вашей сделкой.

Что проверять продавцу

• существует ли statutory prelazione;
• есть ли договорная prelazione;
• кому именно нужно направить уведомление;
• каким способом;
• какие условия нужно указать;
• какой срок нужно выдержать до сделки с третьим лицом.

Главный вывод

Право преимущественной покупки в Италии нельзя проверять одним вопросом: «Есть ли у этого человека prelazione?»

Сначала нужно определить правовой режим.

Жилая аренда, коммерческая аренда, наследственная comunione, сельхозземля, культурный объект и договорная prelazione подчиняются разным правилам.

От режима зависит всё: кто имеет право, как его уведомляют, сколько времени есть на ответ и может ли нарушение повлиять на уже состоявшуюся продажу.

Частые вопросы

Имеет ли арендатор квартиры автоматическое право купить её первым?

Нет. Для обычной жилой аренды такого общего правила нет. Специальная prelazione может возникнуть только в предусмотренных законом ситуациях или из договорного условия.

Когда у жилого арендатора возникает prelazione?

Один из основных случаев связан с первой scadenza договора, когда собственник отказывает в продлении по основанию продажи третьему лицу и выполняются дополнительные условия Legge 431/1998.

Сколько дней даётся на преимущественную покупку?

Единого срока нет. Например, в режиме коммерческой аренды art. 38 Legge 392/1978 предусмотрено 60 дней, а в базовой agrarian prelazione art. 8 Legge 590/1965 - 30 дней.

Есть ли prelazione у сонаследника?

При продаже наследственной доли постороннему лицу действует специальная prelazione между coeredi. Она относится именно к наследственной comunione, а не к любой совместной собственности.

Есть ли преимущество у владельца соседней земли?

Не у любого соседа. Для сельхозземель такое право может возникать у определённых coltivatori diretti или IAP при соблюдении установленных законом требований.

Можно ли нарушить prelazione и всё равно продать объект?

Сделка с третьим лицом может состояться, но в некоторых режимах нарушение даёт обладателю prelazione право требовать последующий riscatto. Последствия зависят от конкретного основания права.

Можно ли прописать prelazione в обычном договоре?

Стороны могут предусмотреть договорную prelazione. Но её содержание и последствия нарушения нужно отличать от statutory prelazione, прямо установленной законом.